Каждый человек обладает правом владения имущества как единолично, так и совместно с другими. Одной из форм распоряжения имуществом выступает сдача в аренду.
Общие положения отношений аренды
Отношения в сфере аренды регламентированы гл. 34 Гражданского кодекса РФ. Аренда - специфический вид деятельности. Эти отношения предполагают наличие собственника и лица, заинтересованного в пользовании имуществом, которым владеет собственник, поэтому арендодателем является или непосредственно собственник, или то лицо, которое уполномочено распоряжаться данным имуществом. Арендатор это - лицо, желающее использовать это имущество в своих целях для обустройства офисных помещений или использования в качестве основного средства в сфере производства. Объектом аренды может выступать любое движимое или недвижимое имущества, за исключением тех вещей, которые в процессе потребления утрачивают свои свойства. Таким образом, арендодатель и арендатор - это участники договора аренды.
Аренда зданий и сооружений
В случае аренды зданий и сооружений текст договора аренды должен содержать не только правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственника на данный вид имущества, но и копию выдержки из технического паспорта с указанием площадей помещений, и экспликацию к этому техническому паспорту. Согласно ст. 650 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить экспликацию и копию техпаспорта, а арендатор это потребовать. Такой подход позволит уменьшить количество проблем, возникающих по вопросам начисления арендной платы и с фактическим получением площадей в аренду, и избежать споров еще на стадии составления договора.
При составлении договора аренды для защиты как интересов передающей, так и принимающей стороны важно указать те недостатки, которые имеются в арендуемом имуществе. В противном случае удовлетворение требования о компенсации, изменении, устранении недостатков или установлении стороны, причинившей ущерб имуществу, будет затруднено.
В случае смены собственника, например, при продаже объекта недвижимости, или появлении третьих лиц, претендующих на право собственности, это не влечет за собой прекращения договора аренды и ничего не меняет при передаче имущества в аренду. Арендатор это учитывает в своей деятельности, но сохраняет за собой все права.
Арендная плата
Арендная плата – это не только рублевое выражение стоимости использования арендуемого имущества, привязанная к календарному сроку (например, 1 раз в месяц) стоимости квадратного метра, а также возможность вноса арендной платы в счет возложения на арендатора обязательства проведения ремонтных работ.
В соответствии с законодательством арендная плата может меняться не чаще одного раза в год. Положение это применимо к волеизъявлению арендодателя, но если обе стороны не возражают относительно ее изменения, то она может корректироваться неограниченное количество раз в течение года. Этот момент важно учитывать при подписании договора аренды для того, чтобы арендатор это в дальнейшем принял.
Особенности аренды земельных участков
Вопрос аренды земель сельхозназначения регулируется законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Земли сельхозназначения – это категория земельных участков, расположенных за границами муниципального образования населенного пункта и используемых для целей сельхозназначения. Арендаторы земельных участков – это лица, которые распоряжаются земельными участками на основании договора аренды.
В соответствии с законом, для предоставления в аренду участка из земель сельхозназначения требуется положительное решение, принятое 51% участников собрания по общей долевой собственности. У земель сельхозназначения, как правило, очень много совладельцев, поэтому вопрос о передаче участка решается общим собранием собственников. Собственники, которые не присутствовали или проголосовали против передачи участка в аренду, имеют право на выдел своей доли в натуре.
Договор аренды земель должен содержать все существенные условия, в том числе площадь участка, категорию, а также сведения о его границах. Если не будет указано, что участок замежован, т. е. имеет четкие установленные границы и координаты, договор аренды могут признать недействительным. Предельный срок аренды земель данной категории - 49 лет, по истечении которого действие договора прекращается.
