Актуальность аренды земли и использования ее в своих целях не снизится никогда. Аренда земельных участков – самый простой способ стать владельцем кусочка земли, который можно использовать согласно своим представлениям об экономической эффективности. Ведь на арендованном участке разрешено даже строительство. Но, как и везде, юридические вопросы - не без нюансов.
Общие представления об аренде земли
Все требования к оформлению земельных участков внаем на территории России собраны в Земельном кодексе РФ. Но, к сожалению, он довольно часто корректируется и изменяется, поэтому при работе с конкретными статьями необходимо убедиться в их актуальности.
Тем не менее, основные положения неизменны:
• Земельные участки могут арендовать физические и юридические лица, объединения граждан РФ, иностранцы, у которых нет гражданства, иностранные представительства и предприятия, международные организации.
• Ограничения накладываются на участки земли, расположенные в границах полосы отвода, вдоль прибрежной линии водоемов, природно-заповедные территории, а также земли лесохозяйственного назначения.
• Право аренды может стать предметом отчуждения (вплоть до продажи на земельных торгах), может передаваться по наследству или, при необходимости, стать залогом. Во всех описанных случаях существуют ограничения, оговоренные законодательством.
• Аренда земельных участков рассматривается как кратко- и долгосрочная: соответственно, до пяти лет и не больше 50-ти.
Объекты аренды
Объектами выступают все земельные участки (не попавшие в перечень исключений), которые принадлежат гражданам государства, юридическим лицам; являются коммунальной или государственной недвижимостью. Предоставление земельных участков в аренду, безусловно, осуществляется собственниками. Если мы говорим о коммунальной собственности, арендодателем выступают поселковые (городские и т. д.) советы. Когда участок принадлежит территориальным общинам, то подписание договора аренды земельного участка проводится представителями областных (губернских) органов управления. Если же в аренду берется государственный участок земли, то договора подписываются в органах исполнительной власти.
Поскольку земельные участки могут выступать предметом залога, то передача их в аренду происходит по согласованию с залогодержателем.
Договор об аренде земли: в чем особенности
Всякая сделка с недвижимостью должна проходить согласно действующим нормам законодательства. Одно из условий – зарегистрированный в реестре договор аренды земельного участка. Образец этого документа дает представление об общей структуре и условиях его заключения.
Обязательными параграфами, отмеченными в этом документе, должны быть:
• определение земельного участка по кадастровым записям (включая месторасположения и размеры);
• срок, на который составлен договор;
• арендная плата и ее размер - в этом параграфе должны быть прописаны размеры индексации, сроки внесения и форма очередного платежа, ответственность за неуплату и т. д.;
• целевое назначение земли и условия использования участка;
• состояние объекта на момент передачи его арендатору и условия сохранности земли;
• отягощения (ограничения) по использованию земли;
• определение той стороны, на которую ложится риск за ненамеренное повреждение или полное уничтожение объекта аренды (его частей);
• общая ответственность сторон.
Что можно делать с арендованной землей
Аренда земельных участков (земельное право допускает это) позволяет указать их частью уставного капитала предприятия в рамках действия сроков договора. Также земельный участок можно передать внаем третьим лицам, лишь уведомив об этом владельца (в соответствии с оговоренными сроками основного договора). Эти нюансы и условия также необходимо отобразить в договоре аренды участка.
Письменный договор составляется минимум в двух экземплярах, и по желанию любой из сторон (арендатора или арендодателя) может быть нотариально заверен.
Аренда земельных участков не будет признана правомочной, если договор будет составлен некорректно и в нем не будет указанных параграфов.
Дополнительные документы аренды земли
Все перечисленные условия относятся к самому договору. Заключение договора аренды земельного участка сопровождается такими документами:
• план (схема) арендуемого участка земли;
• кадастровый план участка, в котором отображены земельные сервитуты и ограничения;
• акт об определении меж участка на местности;
• акт о приеме-передаче земли в аренду.
Стороны могут оговорить и специфические условия аренды. Ими могут стать отметки о качестве земельного участка в момент передачи его арендатору, наличие страхового полиса объекта и т. д. Отдельно оговариваются вопросы возмещения затрат на усовершенствование объекта аренды и охранные мероприятия. Кроме того, если появляется необходимость проведения мелиоративных работ или каких-то мероприятий на участке, договор остается в силе, но все нюансы должны быть в нем отражены.
Процедура подписания договора
Особенности сделки, при которой подписывается договор аренды земельного участка, определяются лицом, имеющим право собственности на предмет договора. В случае частной собственности подписание договора происходит по согласию сторон. Если же предполагаемый объект аренды - коммунальная или государственная собственность, процедура оформления сделки начинается с проведения аукциона, и, согласно решению исполнительного органа власти, выдается разрешение на передачу объекта арендатору. Частным случаем аренды участка земли можно назвать заключение договора в порядке наследования.
Аренда земельных участков, согласно законам, должна быть зарегистрирована в органах исполнительной власти.
Оплата
Плата за возможность пользоваться землей – это регулярные платежи, которые арендатор переводит арендодателю в установленные сроки.
Если договор заключен частными лицами, то оплата производится по договоренности сторон. Если же объектом недвижимости выступает земельный участок из государственного земельного фонда, то платежи производятся в соответствие с нормами Налогового кодекса РФ.
Если заключенный договор окажется неправомочным по решению суда, то вся полученная на момент вынесения судебного решения арендная плата остается у арендодателя и не возвращается.
За исключением участков, являющихся государственной и коммунальной собственностью, арендная плата может производиться в форме товаров или в виде оказания услуг владельцу объекта недвижимости. Аренда государственной собственности оплачивается только в денежной форме.
Период действия договора
В начале статьи уже говорилось о краткосрочности и долгосрочности аренды земли. Временные рамки оговариваются индивидуально, но они не должны превышать 50 лет.
По завершении строительства и после сдачи объекта в эксплуатацию арендатор участка может продлить договор на следующие 50 лет. У него первоочередное право.
В случае смерти арендатора земельного надела право пользования землей получают его наследники. Они по желанию могут отказаться от своих прав, и тогда лица, выявившие интерес к объекту недвижимости, получают права на его аренду. Это так называемая переуступка аренды земельного участка.
Когда заканчиваются сроки аренды земельных участков, происходит прекращение действия договора или начинается процедура его продления. Досрочное прекращение действия договора возможно, если:
- Земельный участок выкуплен для общественных нужд.
- Собственник и арендатор объединятся в одном лице.
- Арендатор (физическое лицо) осужден к лишению свободы или умер, а члены семьи и наследники отказываются выполнять договорные обязательства.
- Залогодержатель земельного участка отсудил право собственности.
- Строение выкуплено лицом, не являющимся арендатором земли, на которой он построен.
Продление договоренностей
Арендатор, который добросовестно выполнял все обязательства по договору, имеет первоочередное право на его продление по истечении сроков действия договоренности. Но необходимо письменно уведомить владельца земельного участка о желании заключить следующий договор.
Возможен вариант продления срока аренды без предварительного уведомления владельца. Это происходит, если в течение месяца после окончания договора аренды земли владелец не присылает письмо с возражениями по поводу пользования землей. Тогда говорят о так называемом автоматическом продлении договоренности.
Прекращение договора. Что дальше?
Арендатор обязан вернуть владельцу земельный участок в оговоренные сроки и в оговоренном состоянии. Если у арендатора возникают претензии к собственнику (арендодателю), они решаются в судебном порядке.
Человек, ставший собственником квартиры в жилом доме (или частного дома) получает и права на земельный участок (или его часть), на котором возведен объект строительства. Происходит переуступка земельного участка. Договором, определяющим смену владельца жилья, прерывается предыдущий договор об аренде этого земельного участка.
Когда срок и этого договора истечет, у новых владельцев жилья или сооружения есть первоочередное право продления аренды земли. Если же возникнут непреодолимые препятствия по продлению договора аренды, и владельцы одного объекта недвижимости не договорятся с владельцами другого объекта (дом и участок под ним), то все вопросы будут решаться исключительно в судебном порядке.
