Проведение оценки земли для внесения в кадастр регламентируется деятельностью органов власти на базе Земельного кодекса РФ, куда включен целый комплекс сравнительного, затратного и доходного подходов. Под кадастровой оценкой принято понимать целый комплекс административных и технических действий, в результате которых получают кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на дату оценивания. С помощью этой процедуры вычисляется рыночная стоимость конкретной территориальной единицы с учетом текущих цен на схожие земельные участки. Полученная в результате цифра не должна превышать уровня цен на рынке. Однако на сегодняшний день кадастровая стоимость не всегда соответствует нормативным правилам оценки. Довольно широкое распространение получили случаи, когда этот показатель заметно превосходит рыночную стоимость, что накладывает на собственника земли довольно тяжкое налоговое бремя.
В соответствии с законодательством, установленная кадастровая стоимость служит нормативом и подлежит обязательному использованию. Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка производится исключительно в специальном порядке в полном соответствии с текущим законодательством.
Как это делается?
Когда речь идет о таком сложном процессе, следует обращаться в специализированное агентство, которое возьмет на себя все эти вопросы. Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка обычно начинается с того, что проводится независимая оценка, а после этого клиенту предоставляется отчет о проведенном исследовании и полученных результатах. Стоимость такой услуги складывается из ряда факторов, в частности, составления отчета и получения экспертного заключения в СРО для документа, содержащего отчет об оценке земли.
Тяжесть налогового бремени
Соответственно Налоговому кодексу РФ, вычисление налоговой базы находится во взаимосвязи с кадастровой стоимостью участка земли, однако не стоит думать, что налогоплательщик облагается фактической налоговой нагрузкой, которая зависит исключительно от результата государственной оценки. В налоговом кодексе прописаны максимальные ставки налога на землю, который составляет 0,3% по отношению к земельным участкам:
- причисленным к территориям сельскохозяйственного назначения либо к землям, входящим в зоны сельхозназначения в населенных пунктах;
- занятых объектами инфраструктуры инженерных сетей ЖКХ и жилищным фондом, либо приобретенных для строительства жилья;
- приобретенных для личного садоводства, подсобного хозяйства, животноводства или огородничества, а также дачных хозяйств.
По отношению к прочим землям и участкам ставка составляет максимум 1,5% от кадастровой стоимости.
Сумма налога, который должны вносить налогоплательщики, вычисляется местными органами самоуправления. Как предписано статьей 387 НК РФ, представительными органами осуществляется определение налоговых ставок, а также порядка и срока их уплаты. В том числе для отдельных категорий налогоплательщиков устанавливается размер необлагаемой суммы. В НК также прописано, что налог должен устанавливаться с учетом возможности налогоплательщика в плане уплаты по факту.
Необходимость в оспаривании
Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка иногда требуется, если неправильное определение цены привело к увеличению налоговой нагрузки. В последние годы многие владельцы участков и недвижимости обратили внимание на увеличение сумм налогов, которые требуется уплатить.
В связи с чем возросли обязательства по налогам? Для начала требуется вспомнить о том, как именно определяется сумма имущественного налога. Ее исчисление осуществляется по итогам налогового периода в виде произведения соответствующей ставки налога и базы, которая определяется на указанный период. Плательщик не может напрямую оказать воздействие на размер ставки, а вот в случае с налоговой базой ситуация совсем иная.
Ранее база расчета налогов для объектов недвижимости организаций вычислялась как среднегодовая стоимость, а теперь в законодательство были внесены определенные изменения, что привело к запрету на такой подход. Теперь для вычисления налоговой базы используется кадастровая стоимость имущества, которая утверждена в установленном порядке. Это используется по отношению к таким типам недвижимости организаций, которые признаются объектами налогообложения:
- торговые и административно-деловые, а также помещения внутри них;
- помещения нежилого фонда, предназначенные для размещения офисов, предприятий общественного питания, торговли, бытового обслуживания, либо фактически используемые для перечисленных целей;
- объекты недвижимости, принадлежащие иностранным организациям, которые не осуществляют деятельность на территории РФ посредством постоянных представительств, а также недвижимость иностранных компаний, которые не относятся к деятельности этих структур в РФ.
По отношению к земельным участкам определено, что для налогообложения требуется определить стоимость земли по кадастру. Именно поэтому для участков, находящихся в пределах муниципалитета, на территории которого практикуется земельный налог, в качестве налоговой базы выступает кадастровая стоимость имущества.
По отношению к недвижимому имуществу физических лиц – помещений и домов, гаражей, машино-мест, объектов незавершенного строительства, недвижимых комплексов, прочих сооружений, зданий и помещений, в том числе и недвижимости коммерческого характера – налог на имущество физических лиц рассчитывается в ином порядке, при этом его определяют исходя из кадастровой стоимости объекта, хотя ранее использовалась инвентаризационная. Этот же подход будет использоваться для расчета налога на строения жилого фонда, находящиеся на земельных участках, которые предоставлены для ведения дачного, личного подсобного хозяйства, а также садоводства, огородничества, строительства жилья индивидуального назначения.
Процесс оспаривания
В связи со всеми перечисленными обстоятельствами может потребоваться оспаривание кадастровой стоимости недвижимости. Для начала нужно указать, что права лица, которые нарушены в результате несоответствия вписанной в государственный кадастр стоимости имущества реально имеющейся рыночной, можно защитить только посредством внесения коррекций в государственный кадастр.
Представим немного статистических данных. Практика оспаривания кадастровой стоимости говорит о том, что за девять месяцев 2014 года во все суды РФ подали более 12 тысяч исков, сопряженных со спорами о размере внесенной в государственный реестр кадастровой стоимости недвижимости относительно двадцати четырех тысяч объектов. В результате рассмотрения этих споров было удовлетворено примерно семь тысяч исков, а это составляет пять процентов от общего их количества, остальные находятся либо еще на рассмотрении, либо они получили отказ в удовлетворении. Все эти данные говорят только об одном – оспаривание кадастровой стоимости земли – это необходимое действие при ее неверном определении.
С точки зрения налогоплательщиков, важно видеть эффект от таких разбирательств. Положительные судебные решения, вынесенные в пользу истцов, привели к уменьшению налоговой базы примерно на 93,5%. Соответственно российскому законодательству, результаты перерасчета кадастровой стоимости разрешено оспаривать в суде по рассмотрению соответствующих споров:
- физическими лицами, если полученные результаты касаются их прав и обязанностей;
- юридическими лицами, если полученные результаты касаются их прав и обязанностей;
- органами местного самоуправления и государственной власти по отношению к объектам недвижимости, которые находятся в муниципальной или государственной собственности.
То есть комиссия по оспариванию кадастровой стоимости будет рассматривать заявления заинтересованных в этом лиц, собственников или арендаторов недвижимого имущества.
Оспаривание в досудебном порядке
Чтобы оспорить полученное определение стоимости в суде для физических лиц, не требуется предварительно обращаться в комиссию. Для юридических лиц пока нет однозначного алгоритма действий в данной ситуации. Судебное оспаривание кадастровой стоимости в данном случае может производиться заинтересованным лицом. Юридическим лицам рекомендуется обращаться в суд во вполне определенном случае. Если комиссия по оспариванию кадастровой стоимости отклонила заявление о пересмотре, можно обращаться в вышестоящую инстанцию, в частности, в суд. Получается, что для юридических лиц совершенно не обязательно придерживаться имеющегося досудебного порядка.
Если речь идет об обращении в комиссию, то требуется предоставить заявление исковое об оспаривании кадастровой стоимости с соответствующими документами, которые требуются для пересмотра. При каждом управлении Росреестра созданы и функционируют комиссии. Следует понимать, что оспаривание кадастровой стоимости недвижимости предполагает подачу заявления в срок не более пяти лет с момента внесения данных в государственный кадастр.
Если в качестве основания для подачи заявления служит недостоверность сведений о недвижимом объекте, используемых в процессе определения стоимости по кадастру, то у комиссии есть право принять одно из следующих решений:
- об отклонении заявления о пересмотре стоимости в том случае, если сведения об объекте недвижимости, используемые в процессе, были достоверными;
- о пересмотре результатов в случае применения недостоверных сведений, используемых в процессе расчета стоимости по кадастру.
Если оспаривание кадастровой стоимости земельного участка связано с установлением в отчете стоимости объекта на рынке, то комиссия примет такое решение: кадастровая стоимость будет считаться равной рыночной либо исковое заявление полностью отклоняется. В суде допускается оспаривать решения, принятые комиссией. В данном случае требования заявителей будут рассматриваться без учета решений, ранее принятых вышеупомянутой комиссией.
Судебный порядок
Стоит отметить, что на данный момент оспаривание кадастровой стоимости в суде происходит не так, как ранее. С шестого августа 2014 года такие дела перестали рассматриваться в подведомственных арбитражных судах, а оказались вотчиной судов общей юрисдикции, поэтому перешли на рассмотрение краевыми, областными, городскими и федеральными судами.
Ранее уже было упомянуто, что судебное оспаривание кадастровой стоимости теперь доступно лицам физическим и юридическим, а также органам власти. По таким спорам в качестве ответчиков выступают территориальные органы Росреестра и ФГБУ по субъектам РФ. Соответчиками или третьими лицами по подобным делам могут выступать органы исполнительной власти субъектов Федерации либо органы местного самоуправления, заказавшие работы по вычислению стоимости участка.
Оспаривание кадастровой стоимости здания может производиться на основании:
- внесение в реестр недостоверных данных об объекте, которые использовались в процессе определения стоимости по кадастру;
- установление по отношению к объекту недвижимости его стоимости на рынке на дату, соответственно которой производилось определение стоимости по кадастру (в этом случае определение стоимости объекта на рынке должно производиться на ту же дату, которая использовалась для определения стоимости по кадастру).
Пересмотр результатов оценки
Чтобы определиться с основаниями для перерасчета результатов, у заявителя есть право обратиться к заказчику работ в случае, когда определение стоимости объекта по кадастру связано с проведением государственной оценки либо в орган, на который возложены функции государственной оценки, если речь идет о вновь учтенных объектах недвижимости. Аналогичная ситуация касается и объектов, которые изменили свои качественные или количественные характеристики, из-за чего по новой вносятся в государственный реестр.
Если начинается оспаривание кадастровой стоимости здания, земельного участка или иного вида недвижимости, то за семь дней с момента поступления указанного запроса заявитель должен получить соответствующие сведения от заказчика работ и органа, на который были возложены задачи по определению кадастровой стоимости. Кроме того, у граждан есть право на обращение к услугам АИС фонда государственной кадастровой оценки.
Требования к ответчикам
- Оспаривание кадастровой стоимости участка или здания предполагает, что сведения в государственном кадастре будут признаны недостоверными.
- Обязанностью ответчика после этого будет внесение изменений в государственный кадастр.
- Оценка для оспаривания кадастровой стоимости служит основанием для того, чтобы ответчик установил новое значение равным рыночной стоимости недвижимости.
- Орган государственного учета обязан вносить в государственный кадастр сведения о новой стоимости объекта недвижимости, равной его стоимости на рынке.
Используемая база
Оспаривание кадастровой стоимости земли предполагает, что процесс рассмотрения соответствует общим правилам искового процесса, в которые включены правила распределения доказательного бремени между ответчиком и истцом.
Если истец требует пересмотреть кадастровую стоимость и уравнять ее с рыночной, то он должен доказать, что на дату оценки его участка существовала иная стоимость на рынке.
Судом может быть вынесено решение о том, что кадастровая стоимость будет устанавливаться на ту дату, которая соответствует рыночной оценке. Основанием для определения рыночной стоимости является федеральный закон об оценочной деятельности посредством проведения оценщиком работ и составления отчета. Этот отчет станет одним из допустимых доказательств по проводимым спорам в суде, где он будет рассматриваться на факт соответствия законодательным требованиям и федеральным стандартам оценки.
Если основанием для подачи искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости является установленная по отношению к объекту рыночная стоимость, то требуется заказать заранее оценку у независимого эксперта. Ее будут проводить соответственно договору, который заключается между заказчиком и оценщиком. В результате получается отчет о рыночной стоимости, который требуется включить в исковое заявление о пересмотре стоимости по кадастру.
Результаты и решение
Суд обязан отразить полученные результаты оценки доказательств решения, в котором будут приведены мотивы для принятия доказательств в качестве средств обоснования судебных выводов. Остальные доказательства могут быть отвергнуты судом. А основания, соответственно которым некоторым доказательствам было отдано предпочтение, тоже должны быть обязательно отражены в итоговой документации.
Итак, если соблюден порядок оспаривания кадастровой стоимости, и в результате судебного рассмотрения было установлено, что содержащаяся в кадастре стоимость недвижимости, принадлежащей истцу, не соответствует текущей стоимости на рынке, определение которой производилось на ту же дату, то судом будут удовлетворены требования истца. В результате получения судебного решения будет установлена новая стоимость по кадастру. Теперь вам известно, как рассматриваются дела об оспаривании кадастровой стоимости.
