В правоотношениях с участием юридических лиц регулярно заключаются договоры на аренду нежилых помещений — офисов, производственных цехов. В принципе, и физлица выступают сторонами данных соглашений нередко. В чем заключается специфика данных договоров? В какой структуре они должны быть представлены?
Что должно отражаться в договоре аренды нежилых помещений?
Рассмотрим то, какие формулировки должен включать договор аренды нежилых помещений. В соответствии с распространенной практикой выстраивания правоотношений между предприятиями (как основными субъектами заключения рассматриваемых соглашений), в договоре, о котором идет речь, должны присутствовать разделы:
- с наименованиями сторон;
- с предметом соглашения;
- с регламентами о порядке передачи помещения;
- с правами, обязанностями участников сделки;
- с формулировками, определяющими срок действия контракта, порядок разрешения споров, продления контракта;
- с реквизитами.
Касательно наименования сторон — фиксируются названия субъектов правоотношений в соответствии с их уставами, а также Ф.И.О. представителей данных организаций с указанием их должностей.
Договор аренды нежилых помещений в части отражения предмета должен включать сведения об объекте недвижимости — его адрес, площадь, кадастровый номер, данные о правоустанавливающих документах.
Порядок передачи объекта недвижимости рекомендуется осуществлять по акту. Или же на основе формулировок в договоре, по которым арендатор выражает согласие принять нежилое помещение именно в том состоянии, в котором оно фактически представлено на момент подписания соглашения, а арендодатель обязуется, в свою очередь, передать объект недвижимости контрагенту в установленный срок.
Раздел с основными обязанностями предполагает включение формулировок о внесении арендной платы, о погашении счетов за услуги ЖКХ, о проведении необходимого ремонта. В разделе о правах можно зафиксировать положения, по которым определяются варианты сдачи объекта в субаренду, право владельца периодически проверять состояние нежилого помещения, предоставленного в пользование контрагенту по соответствующему договору.
Прочие условия — например, срок действия контракта, порядок его продления, разрешения споров, определяются по согласованию между сторонами сделки.
Договор аренды нежилых помещений должен также включать раздел с реквизитами партнеров — например, ИНН, ОГРН, номерами счетов в банках. Юридическая сила соответствующему контракту придается после того, как на обеих его копиях поставят свои подписи представители арендатора и владельца объекта недвижимости.
В юриспруденции принято выделять особую категорию формулировок в гражданско-правовых соглашениях, к которым относится также рассматриваемый договор — существенные условия. Рассмотрим их специфику в данном контексте подробнее.
Существенные условия контракта
Договор аренды нежилых помещений в соответствии с требованиями ГК РФ должен включать следующие существенные условия:
- сведения о сторонах — включая их реквизиты;
- данные об объекте аренды;
- сведения о порядке оплаты пользования недвижимостью.
Рассмотрим их специфику подробнее.
Данные о сторонах договора как существенное его условие: нюансы
Данные формулировки договора необходимо включать в соглашение в качестве существенных условий исходя из норм гражданского законодательства — в частности, положений ст. 432 и 606 ГК РФ. В случае если контракт подписывается не собственником или арендатором в процессе их личного участия, то договор должен включать основания, в соответствии с которыми лица, заключающие соглашение, имеют правомочия. Обязательно фиксировать в составе сведений о сторонах контракта их реквизиты.
Объект аренды как существенное условие договора
Договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами должен фиксировать сведения, которые позволяют однозначно установить то, какой именно объект недвижимости передается арендатором партнеру. Если таких данных в контракте не приведено, то он считается недействительным — в соответствии с нормами, закрепленными в ст. 607 ГК РФ. Основные параметры идентификации объекта недвижимости: его адрес, наименование, инвентарный или кадастровый номер, функциональные характеристики, площадь. Все они должны быть включены в структуру договора.
Арендная плата как существенное условие договора
Следующее существенное условие подписания рассматриваемого соглашения — величина арендной платы. Включение сведений о ней в договор аренды требуется исходя из норм права, закрепленных в ст. 654 ГК РФ. Кроме того, многие предприятия стараются формировать типовой договор аренды нежилого помещения с учетом отмеченного требования также и в силу того, что в арбитражной практике неоднократно встречаются прецеденты, в соответствии с которыми контракты без указания параметров арендной платы признавались судами недействительными.
Стоит отметить, что срок аренды, в свою очередь, не является существенным условием соглашения, о котором идет речь. Дело в том, что формулировки, определяющие его, принято относить к дополнительным условиям. Но если данный срок не определен в контракте, то он считается действующим в течение неопределенного срока. Таковы нормы закона, закрепленные в ст. 610 ГК РФ. В этом случае в целях аннулирования соответствующего соглашения может потребоваться дополнительный договор — о расторжении аренды нежилого помещения.
Полезно будет рассмотреть то, какие конкретно объекты недвижимости могут быть предметом контракта, о котором идет речь.
Объекты недвижимости как предметы договора аренды нежилого помещения
По рассматриваемому договору в аренду владельцем могут быть переданы:
- целые помещения;
- части соответствующих объектов.
Классификация конкретного здания или сооружения осуществляется компетентными органами, отвечающими за техническую инвентаризацию недвижимости. Сведения о соответствующей классификации отражаются в государственном реестре. Как правило, к зданиям относятся объекты недвижимости, которые включают как жилые, так и нежилые помещения. В сооружениях, в свою очередь, могут находиться в соответствии с общераспространенной классификацией только помещения второго типа.
Рассмотрим теперь то, в какой структуре может быть представлен договор аренды нежилого помещения. Бланк соответствующего соглашения может быть использован соответствующий тому, что отображен на картинке ниже.
Но, безусловно, участники правоотношений могут использовать свои собственные форматы заключения контрактов на аренду нежилых помещений. Как может выглядеть договор, о котором идет речь, фактически? Пример составленного контракта — на следующей картинке.
Изучим более подробно то, в какой структуре договор, о котором идет речь, может быть представлен на практике.
Структура договора аренды
Стоит отметить, что структура соглашения, о котором идет речь, будет, в целом, одинаковой вне зависимости от того, заключается ли договор аренды нежилого помещения между физическими лицами, или же сторонами правоотношения являются организации. Основными элементами контракта в данном случае могут быть:
- преамбула;
- раздел о предмете соглашения;
- блок об арендной плате;
- раздел о правах и обязанностях партнеров;
- раздел о сроках аренды;
- блок о порядке передачи объекта недвижимости;
- блок об ответственности сторон;
- раздел об изменении либо расторжении соглашения;
- раздел о форс-мажорных обстоятельствах;
- прочие условия;
- блок с реквизитами сторон.
Рассмотрим данные элементы договора подробнее.
Преамбула договора аренды нежилых помещений
В преамбуле соглашения формулировки довольно стандартны. Если рассматривать тот или иной образец бланка договора аренды нежилого помещения, то в части рассматриваемого элемента соглашения в нем будет сказано, что такой-то арендодатель (с указанием его наименования — если это фирма, Ф.И.О. и должность представителя), действующий на основании такого-то документа, а также такой-то арендатор — с отражением аналогичного типа сведений, заключили договор. Далее — следует предмет соглашения.
Предмет договора
В данном разделе могут присутствовать формулировки:
- о том, что арендодатель предоставляет партнеру во временную эксплуатацию за плату — если, конечно, не составляется договор безвозмездной аренды нежилого помещения, объект недвижимости, расположенный по такому-то адресу в целях размещения внутри него таких-то вещей;
- о том, что помещение располагается в таком-то здании с такими-то характеристиками — например, в торговом центре, и имеет кадастровый номер такой-то;
- о том, что объект недвижимости оборудован необходимой инфраструктурой — водоснабжением, электричеством, каналами связи;
- о том, что объект принадлежит арендодателю на основании такого-то документа о праве собственности.
Следующий раздел соглашения — об арендной плате.
Арендная плата
Здесь могут присутствовать формулировки:
- о том, что плата за помещение вносится арендатором в денежной форме в таком-то размере ежемесячно;
- о том, что оплата за арендованный объект должна перечисляться его владельцу до такого-то числа месяца;
- о том, что в стоимость аренды входят такие-то коммунальные услуги, и не включены — такие-то.
Права и обязанности партнеров
Типичный договор аренды нежилого помещения, бланк которого может использоваться предприятием в качестве стандартного для подобных правоотношений, как правило, устанавливает следующие обязательства для арендодателя:
- предоставить помещение в пригодном для эксплуатации состоянии;
- обеспечить свободное пользование арендатором соответствующим объектом недвижимости;
- обеспечить стабильное снабжение помещения необходимыми коммунальными сервисами.
Основные права арендодателя, прописываемые в рассматриваемых соглашениях:
- получать от партнера вовремя арендную плату;
- проверять то, каким образом, арендатор использует объект недвижимости.
Основные обязанности арендатора, прописываемые в договоре:
- использовать объект недвижимости по назначению;
- поддерживать его функциональность;
- вовремя вносить арендные платежи;
- назначить лиц, ответственных за обеспечение безопасности объекта;
- перед проведением перепланировки, ремонта — согласовывать данные инициативы с владельцем объекта.
Арендатор по соответствующим договорам обычно вправе:
- пользоваться объектом по назначению;
- передавать объект в субаренду в случае получения согласия от владельца помещения;
- отказаться от исполнения контракта в случаях, предусмотренных его положениями;
- пользоваться возможностью преимущественного заключения нового договора аренды.
Следующий блок соглашения — о сроке аренды.
Срок соглашения
В данном разделе могут присутствовать формулировки:
- о том, что договор заключен на такой-то период — с указанием месяца и года начала и окончания аренды;
- о том, что при планировании заключить договор на новый срок арендатор уведомляет об этом владельца помещения за столько-то дней или месяцев;
- о том, что контракт считается продленным, если по окончании его срока ни одна из сторон не изъявит желания отказаться от сотрудничества.
Передача помещения
В данном разделе могут присутствовать формулировки:
- о подтверждении факта передачи объекта недвижимости по специальному акту, который является приложением к соглашению,
- о том, что именно фиксируется в данном акте,
- о подтверждении факта возврата помещения - также в соответствии с отдельным документом.
Ответственность сторон
Данный раздел также достаточно стандартен. Любой договор аренды нежилого помещения РФ исполняется с учетом того, что его стороны несут ответственность по действующему законодательству России. Об этом должно быть сказано в соглашении. Кроме того, в соответствующем разделе могут присутствовать формулировки:
- о возмещении стороны убытков другой в предусмотренных законом случаях;
- о выплате неустойки в соответствии с положениями договора.
В соглашение также можно включить раздел о его изменении и расторжении.
Изменение и расторжение контракта
Здесь могут присутствовать формулировки:
- о том, что соглашение изменяется по договоренности сторон;
- о том, что контракт может быть расторгнут через арбитраж в таких-то случаях.
В данном разделе могут также присутствовать положения, по которым в таких-то случаях составляется соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения. Данный документ также составляется в соответствии с ГК РФ, может включать в себя права и обязанности. Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения удостоверяет тот факт, что стороны не имеют взаимных претензий.
Раздел о форс-мажорных обстоятельствах
В данном разделе документа могут присутствовать формулировки:
- о том, что стороны не несут ответственности за исполнение условий договора при наступлении обстоятельств непреодолимой силы;
- о том, что сроки исполнения обязательств по договору отодвигаются в случае наступления форс-мажорных обстоятельств;
- о том, что сторона, которая попала в сложную ситуацию при действии обстоятельств непреодолимой силы, должна оперативно предупредить партнера об этом.
Прочие условия контракта
Контракт может быть дополнен прочими, не классифицированными в рамках рассмотренных выше разделов, условиями. В частности, здесь может быть прописано, что должна осуществляться регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре в установленные законом сроки. В общем случае данная процедура не требуется — особенно если в правоотношения вступают физлица. Но даже многие граждане считают, что регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре — весьма желательный аспект правоотношений аренды. Поэтому положения о необходимости ее проведения могут фиксироваться в договоре. Как правило, прежде чем нести в Росреестр договор аренды нежилого помещения, его нужно нотариально заверить. Соответствующие формулировки также могут присутствовать в соглашении.
Реквизиты партнеров
В договоре также должны быть отражены реквизиты партнеров. Как мы отметили выше, это могут быть ИНН, ОГРН, данные по расчетным счетам — все, что необходимо для идентификации сторон сделки, а также осуществления расчетов. Составленный договор впоследствии заверяется представителями фирм, которые его заключают. То есть, ставятся их подписи, а также печати соответствующих организаций.
