В качестве общего признака всех имущественных прав выступает юридическая власть над ценностью. Она предполагает, во-первых, непосредственную связь с объектом, во-вторых – возможность следования. Последнее означает, что при переходе ценности от одного субъекта к другому распоряжаться ею все равно может первоначальный владелец. Кроме этого, имущественное право обладает исключительностью. Юридические возможности бывают различными. Одними из древних выступают эмфитевзис и суперфиций. Эти категории существовали еще в римской практике. Рассмотрим далее, в чем выражаются эти самые эмфитевзис и суперфиций.
Emphyteusis
Этот термин имеет греческие корни. Еще в 3 в. до н. э. в Греции существовала земельная наследственная аренда для создания виноградников и садов. Отношения, связанные с эмфитевческим владением, стали появляться в Древнем Риме со 2 в. до н. э. На начальном этапе в аренду сдавали пустые территории. При этом размер вознаграждения за эксплуатацию земли едва ли мог удовлетворить финансовый интерес государства, поскольку сумма была ниже арендной платы. Такая ситуация была обусловлена тем, что основной целью управляющих выступало не столько получение прибыли, сколько расселение людей по территории, приспособление земель к сельскому хозяйству.
Особенности
Эмфитевческое право является вещным, наследственным, отчуждаемым. Оно предполагает возможность владения, пользования чужим наделом с обязанностью уплачивать арендное вознаграждение в пользу собственника. Это право устанавливалось в соответствии с консенсуальным договором. Его сторонами выступали собственник и арендатор участка. Форма договора, определявшего обязанности и права участников, зависела от принадлежности территории. Только по отношению к землям церкви необходим был письменный акт. Если же в соглашении присутствовали условия, которые противоречат общим положениям об эмфитевческом праве, документ был обязателен и для светских сделок.
Признаки
Эмфитевзис по своему содержанию аналогичен праву собственности. Арендатор мог заложить надел, установить сервитут, получал плоды, оплачивал подати и налоги в казну вместо владельца. Вместе с этим он не мог забрасывать участок, отказаться от права, распоряжаться недрами, а значит, и кладом, найденным на территории. Арендатор обладал производным владением. Фактически он выступал как юридический обладатель участка. Право пользования было намного шире, чем сервитут. Наниматель не был связан с хозяйственным назначением объекта. Он мог приспособить его под любые нужды. К примеру, арендатор мог разбить виноградники на месте пашни. При этом его действия не должны были причинять ущерб ресурсам. За использование участка арендатор вносил плату. Ее величина не снижалась в периоды неурожая или при несчастных случаях. Плата могла быть снята, только если имение полностью разрушено.
Право суперфиция
Происхождение этой юридической возможности во многом напоминает историю появление emphyteusis. В буквальном смысле суперфиций – это соглашение, прочно связанное с земельным участком. В юридическом смысле трактовка более узкая. Это право предполагает возможность пользоваться строением на чужой территории за плату. На начальном этапе развития emphyteusis участки предоставлялись не только для ведения хозяйства. Известно, что в 298 г. до н. э. плебеи получили Авентинский холм под застройку. Римляне, которые нуждались в жилье, но не могли его приобрести, выбирали один из вариантов. Они могли нанять дом или часть его у кого-либо или взять землю в пользование для возведения сооружения. Право застройки было целесообразно в том случае, когда соглашение о найме заключалось навсегда или на достаточно длительный период. Именно этот вариант стал достаточно широко распространяться в Риме в первую очередь в отношении пустующих территорий.
Условия
Суперфиций – это сделка, в рамках которой наниматели обязывались каждый год вносить специальную плату в пользу общины или казны. Она представляла собой не традиционный арендный платеж, а своего рода повинность в виде оброка. Правоотношение при этом возникало и на основании соглашения между собственником и гражданином, и вследствие иных юридических фактов. Суперфиций – это договор, в котором в качестве предмета могла выступать часть сооружения – этаж, возведенный в доме, или комплекс помещений, используемых для хозяйственных целей. Собственник мог предоставить арендатору и пустующую территорию. В этом случае арендатор принимал обязанности по возведению сооружения на собственные средства. Созданные объекты становились собственностью хозяина земли.
Юридический статус пользователя
Суперфиций – это специфическая сделка, в которой предусматривалось достаточно много обязанностей для пользователя. В первую очередь он должен был исполнять государственные повинности – платить подати. Если он уклонялся от этого, его не лишали надела, но недоимки взыскивались по общим правилам. Кроме этого, пользователь выплачивал арендное вознаграждение. Эта сумма могла взыскиваться каждый год или единовременно. Собственник, в свою очередь, мог освободить пользователя от арендной платы.
Суперфиций: ГК РФ
В действующем гражданском законодательстве присутствует ст. 271. В соответствии с нормой, суперфиций представляет собой право пользования наделом собственником недвижимости, расположенной на нем. Оно может устанавливаться на конкретный или неопределенный срок. Суперфиций допускается использовать как кредитный залог, передавать по наследству, отчуждать в пользу третьих лиц.
