В последнее время становится крайне актуальным явлением приобретение недвижимости путем заключения долевого договора. Законодательно регулирует процесс участия в долевом строительстве № 214-ФЗ. Суть закона будет подробно разобрана в статье.
О предмете регулирования ФЗ
Представленный Федеральный закон был создан для регулирования отношений, тесно связанных с привлечением финансовых средств граждан для строительства многоквартирных домов. Привлечение денежных вложений происходит на долевой основе: по-сути, каждый кандидат на получение жилья "скидывает долю" на постройку дома.
Долевое строительство - это, казалось бы, очень простой, но в то же время весьма неоднозначный процесс. В последнее время все чаще стали происходить случаи обмана граждан, зарегистрированных в качестве дольщиков. В целях недопущения подобных махинаций был разработан 214-ФЗ. Суть закона очень проста: строгое закрепление норм, которые позволили бы качественно осуществлять процессы строительства долевого характера.
О застройщике и жилище
В статье 2 рассматриваемого нормативного акта закреплены два основных понятия, которые используются во всех последующих положениях закона. Первый термин это "застройщик". Согласно закону, застройщиками именуют юридических лиц, имеющих в собственности земельный участок, на котором можно построить жилой объект. Застройщик получает специальное разрешение на застройку, после чего начинает процесс привлечения финансов.
Объектом долевого строительства всегда является помещение жилого или нежилого типа, которое подлежит передаче участникам строительства на долевой основе. Стоит отметить, что такими объектами не могут быть предприятия, носящие производственный характер.
Суть закона 214-ФЗ, таким образом, заключается в закреплении норм, касающихся долевого строительства.
О праве на привлечение финансов
Выше уже было отмечено, что процесс привлечения денежных средств нельзя начинать без получения специального разрешения. С чем это связано? Стоит вспомнить суть закона 214-ФЗ. Речь идет о минимизации случаев обмана и финансовых махинаций. Именно поэтому в статье 3 рассматриваемого нормативного акта закреплены нормы, в соответствии с которыми застройщик способен привлекать денежные средства только после оформления декларации на строительство, а также после проведения и регистрации ряда земельноустроительных мероприятий. Застройщик обязан отвечать дате направления проектной декларации, а также ее требованиям. Лишь в этом случае будет возможно начать процесс привлечения средств дольщиков.
Здесь также стоит выделить следующие требования к застройщикам:
- установочный капитал должен быть полностью оплачен;
- застройщик не должен быть подвержен ликвидации в качестве юридического лица;
- должно отсутствовать решение арбитражного суда о приостановке деятельности застройщика;
- застройщик не должен находиться в реестре недобросовестных застройщиков;
- у застройщика отсутствуют недоимки по налогам, долгам или сборам.
Далее, стоит рассказать о специальном договоре, который заключают между собой застройщики и дольщики.
Договор на участие в строительстве
Статья 4 рассматриваемого нормативного акта содержит в себе довольно подробные положения, касающиеся заключения договора. Стоит отметить, что сутью закона 214-ФЗ является строгое закрепление всех возможных юридических процессов, касающихся строительства на долевой основе.
Согласно закону, одна сторона договора обязана в указанные сроки построить жилой объект, а другая сторона - своевременно уплатить указанную в договоре цену. Какие элементы должен содержать в себе договор?
- Во-первых, это определение конкретного объекта строительства, а также вся информация о нем.
- Во-вторых, сроки постройки и цена договора.
- Еще одно важное место в договоре занимают гарантии и способы обеспечения застройщиком своих обязательств.
О сроках и гарантиях
Что отражает суть 214-ФЗ? Рассматриваемый акт призван зафиксировать максимальное количество норм, благодаря которым процесс долевого строительства проходил бы максимально эффективно. В статье 6 закона говорится о сроках. Так, в обязанности застройщика входит своевременная передача объекта строительства дольщикам. В случае нарушений договорных обязательств застройщик обязан выплатить пострадавшим участникам сделки сумму в размере от трехсотой части ставки рефинансирования, которую устанавливает российский Центральный банк. Застройщик имеет право не выплачивать пени лишь в том случае, если другая сторона отказалась подписывать передаточный акт.
Застройщик обязан предупреждать дольщиков о возможных проблемах. Так, если отсутствует возможность завершить постройку объекта к установленному сроку, то не позднее чем за два месяца до наступления прописанной в договоре даты об этом должно быть известно всем сторонам договора.
О требованиях по договору
За некачественное исполнение или полное неисполнение своих обязанностей на ту или иную сторону договора может быть возложена ответственность. В соответствии с Федеральным законом № 214, суть которого рассматривается в этой статье, виновные лица должны будут выплачивать штрафы, пени или неустойки.
В статье 11 говорится об уступке прав по договору. Возможна она лишь после того, как участник долевого строительства выплатит цену договора, либо переведет долг на нового участника строительства.
Когда обязательства по договору могут считаться исполненными? Согласно статье 12 рассматриваемого Федерального закона, только после полной уплаты установленной суммы и подписания передаточного документа.
О проектной декларации
Во всем процессе долевого строительства немалую роль играет один важный документ. В статье 19 он именуется проектной декларацией. Этот документ включает в себя всю необходимую информацию о застройщике и объекте строительства. Некоторые положения проектной декларации копирует договор участников долевого строительства, но только самые важные. В основном же декларация содержит в себе чисто технические данные. Все они должны быть заверены исполнительным органом власти соответствующего региона еще до того, как застройщик заключит договор с первым дольщиком.
Стоит также отметить, что любые последствия юридического характера для самого застройщика возможны только после удостоверения фактов из проектной декларации. Форма же рассматриваемого документа устанавливается уполномоченным исполнительным органом субъекта РФ.
Суть 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" (действующая редакция от 2013 года) заключается еще и в том, чтобы расскрыть предназначение всей соответствующей документации.
О государственном регулировании
Государственный контроль особенно важен в такой крупной сфере, как приобретение недвижимости. В России подобный контроль проявляется в виде совокупности отдельных функций. Вот на что указывает статья 23:
- право на запрос у застройщиков всей необходимой документации и информации о ходе работы;
- формирование и издание нормативно-правовых актов, касающихся долевого строительства;
- разработка отдельных методических документов и рекомендаций по вопросам государственного контроля в сфере строительства долевого типа и т. д.
Так что же содержит в себе Федеральный закон 214-ФЗ? Суть закона проста: закрепление норм, в соответствии с которыми возникновение сложностей в области долевого строительства было бы практически невозможным.
