Для проведения сделок купли-продажи, оформления кредита, страхования, вступления в наследство требуются документы по оценке дома, которые оформляются независимыми оценщиками.
Какие виды стоимости существуют
Различают кадастровую и рыночную стоимость дома, редко совпадающую по величине.
Раньше при оформлении документов и расчетов по недвижимости использовалась инвентаризационная стоимость, которая отражалась в документах БТИ, но сейчас она не применяется.
На первый план вышла кадастровая стоимость, так как именно с нее рассчитываются налоги, госпошлина при дарении и т. д. Ее имеет каждый дом или земельный участок, находящийся на учете в ЕГНР. Она пересматривается не чаще, чем два раза в год, и не реже, чем раз в пять лет.
Если вы давно не интересовались кадастровой стоимостью своих владений, зайдите на сайт Росреестра или в любое отделение МФЦ, возможна ее величина уже изменилась и не соответствует той, которая указана в ваших регистрационных документах. Если вы собираетесь купить дом, то можете самостоятельно уточнить его действующую кадастровую стоимость, обратившись в ФМЦ или посетив сайт Росреестра.
Цена недвижимости на рынке
Рыночная стоимость представляет собой величину, по которой можно приобрести дом или участок. На нее влияет общая экономическая обстановка в стране, покупательская способность населения, спрос на недвижимость, характеристики самого объекта.
Рыночная оценка дома используется при оформлении наследства у нотариуса, ведении различных хозяйственных и имущественных споров в суде.
Если кадастровая стоимость выше рыночной, ее можно оспорить, предоставив суду оценку независимых оценщиков.
Кто занимается оценкой стоимости
Независимой оценкой домов занимаются специализированные компании оценщиков. Прежде чем заключить с ними договор, узнайте, имеют ли данная организация право на данный вид деятельности. Специалисты компании должны быть зарегистрированы в СРО, иметь договор страхования, аттестацию, профильное образование.
В договоре по оценке указываются данные о заказчике и исполнителе, сроки выполнения работ, методы, которые будут использоваться. Оценка дома может производиться вместе с участком, на котором он расположен, всеми дворовыми пристройками, а также отдельно.
Что учитывается для получения объективной оценки
К категории жилых домов относятся любые дома, предназначенные для жилья: дачные, садовые, загородные коттеджи и другие.
Критериями оценки дома являются:
- район, в котором он находится, близость к городу;
- социальная инфраструктура и транспорт;
- материалы стен и перекрытий;
- возраст постройки;
- площадь;
- этажность.
На цену также влияет, какие коммуникации имеются на участке и в доме, экологическая обстановка района, наличие обременений.
Как оформляются результаты оценки
Порядок проведения оценки дома следующий. После выбора независимого оценщика, которому можно доверить эту ответственную работу, с ним заключается договор, в котором указываются данные заказчика и компании, описание исследуемого объекта, сроки сдачи отчета.
После подписания договора независимый оценщик приступает к исследованию характеристик объекта. Он выезжает на участок, осматривает его и дом. Используя результаты поездки и данные предоставленных документов, приступает к расчетам.
Пример составления отчета
Формируется отчет об оценке дома по образцу, в соответствии с требованиями закона «Об оценочной деятельности в РФ», Федеральными стандартами оценки, в которых перечислены обязательные сведения и разделы.
Он состоит из некоторых из нескольких разделов, в которых описывается, что оценивается, учитываются обременения в виде кредита или судебных споров, градостроительный план территории, если намечены изменения в застройке микрорайона.
В отчете могут использоваться различные методы оценки: затратный, доходный, сравнительный, анализируется ситуация для данного района и вида недвижимости.
Рассмотрим пример оценки дома, предназначенного для купли-продажи.
В отчете указываются:
Задание на оценку | |
Объект оценки | Жилой дом |
Вид определяемой стоимости | Рыночная стоимость |
Цель оценки | Определение рыночной стоимости |
Задачи оценки | Результаты оценки будут использованы в суде |
Имущественные права | Дом принадлежит Сердюковой Инне Алексеевне, паспорт хххх, адрес регистрации: Россия, г.Севастополь, ул. _________, д.__ |
Дата оценки | 01.06.2017 |
Сроки проведения оценки | 01.06.2017 – 21.06.2017 |
Сведения о заказчике и оценщике | |
Заказчик | Сердюкова И.Н. |
Оценщик | ООО «Арка», |
Основания для проведения оценки | Договор №15 от 01.06.2017 |
Далее в отчете об оценке дома в нескольких таблицах оформляется информация:
- Дается описание дома: жилой дом площадью 500 кв. м, находящийся по адресу г. Севастополь, ул. ___________ д. __.
- Описываются результаты оценки. Например, при использовании затратного метода получена стоимость 37 754 000 рублей, а сравнительным подходом – 30 107 000 рублей.
- Перечисляются нормативные документы и стандарты.
- Приводятся таблицы с подробным описанием местоположения.
- В разделе, посвященном состоянию дома, описываются материалы, из которого он изготовлен и как отделан: окна – стеклопакеты, дверь – металлическая и т. д.
- В разделе анализа исследуются результаты сделок с аналогичной недвижимостью, отмечается падение или рост цен за последнее время.
- На основании исследования выводится объективная стоимость дома и участка.
Рыночная стоимость дома будет составлять 33930500 рублей.
Отчет оценки дома прошивается, скрепляется подписью и печатью независимого оценщика.
Составленный и оформленный в соответствии с законами и стандартами, он имеет доказательную силу в суде и в других инстанциях.
