На сегодня строительные компании обязаны выполнять сроки реализации проектов многоквартирных домов, в которые внесли финансовые вложения участники долевого строительства.
Существует множество различных нюансов, на которые необходимо обратить внимание при заключении договоров ДДУ. Необходимо внимательно со всеми ними ознакомиться. Это поможет в дальнейшем избежать всевозможных проблем.
При несоблюдении строительной организацией своих обязательств к нему в соответствии с законодательными нормами применяются определенные штрафные санкции.
Одной из них считается компенсация неустойки с застройщика соответствующей суммы. Способ взыскания денежной компенсации (неустойки) опять же определяется законодательством РФ.
Предварительное ознакомление дольщика с законодательными нормами поможет самостоятельно обезопасить его и защитить права.
Особенности
На сегодня долевое строительство является одним из наиболее популярных видов стройки. Особенно среди ипотечных заемщиков — так как таким способом людям удается сэкономить приличную сумму.
Нужно знать! При строительстве и самим возведением, могут происходить задержки в сроках строительства.
Для защиты интересов дольщиков в строительстве многоквартирных домов существует специальный федеральный документ. Благодаря ему происходит защита людей, которые являются участниками инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация привлекает деньги граждан.
Если строительная компания по какой-либо причине не может в полном объеме сделать или частично выполняет условия по договору ДДУ, то на нее по закону будут налагаться различного рода штрафы.
Получение неустойки с застройщика
Перед тем как обратиться в суд необходимо изучить некоторые вопросы, касаемые взыскания неустойки. Например:
- Что такое неустойка.
- Действие договора ДДУ.
- Действующие нормативные акты.
Что такое неустойка?
Взыскание денежной компенсации с застройщика при невыполнении одного из пунктов договора по долевому участию до сдачи дома. Под самим названием «неустойка» подразумевается определенная сумма, которая назначается к уплате застройщиком гражданину в судебном порядке.
Неустойку можно взыскать с застройщика при нарушении каких-либо условий составленного ранее договора. Размер неустойки в случае долевого строительства не может быть меньше, чем указано в законодательстве.
Величина данной неустойки является закрепленной в законодательстве РФ, она не может быть меньше, чем одна трехсотая от ставки рефинансирования (замена существующего долгового обязательства на новое долговое обязательство на рыночных условиях).
Причем назначается такая компенсация за каждый просроченный день (календарный). Притом для частных и юридических лиц размер данного штрафа различается довольно существенно. В первой ситуации объем выплаты будет повышен в два раза. Что касается юридических лиц, то для них действуют иные законодательные нормы (нормы права, содержащиеся в законах).
Неустойка не назначается в ситуации, если задержка сдачи дома произошла по причине, которая не зависит от воли самой строительной компании.
Но подтверждение наличия таких причин нужно будет в обязательном порядке подтвердить официальными документами. В противном случае штрафа не избежать.
Иск о взыскании денежной компенсации со строительной организации по долевому участию нужно обязательно подавать только по месту регистрации застройщика.
Действие договора
Договор по долевому строительству должен быть заключен в стандартной форме. Причем формат его официально не закреплен. Но независимо от данного фактора существует ряд требований при оформлении этого документа. Соблюдать их нужно обязательно.
Иначе договор долевого строительства будет признан недействительным или же частично недействительным. Самому заемщику необходимо тщательно прочитать все пункты, которые отражены в составленном соглашении. Как правило, проблемы и затруднения возникают именно по незнанию самого гражданина условий соглашения.
Все условия, прописанные в договоре, должны отвечать всем правилам, действующим на территории России. Само обязательство возмещения неустойки при продлении сроков строительства может быть и не обозначено в письменном соглашении.
Действующие нормативы
Основным документом, который регулирует неустойку, а также остальные нюансы, связанные с долевым строительством, является ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года. В нем прописано более двадцати различных статей, подробно описывающих проблему составления договора по долевому строительству.
Например:
- Статья номер три повествует о необходимости регистрации строительной компании соответствующим образом. Так как не все застройщики имеют право привлекать деньги от дольщиков для осуществления долевого строительства. В связи с этим фактором в соответствии со статьей № 3.1 ФЗ все строительные организации должны и обязаны указывать подробные сведения о себе.
- Статья № 4 - регулирует вопрос заключения договора долевого строительства.
- Стоимость официального соглашения, из которого ведется вычисление суммы неустойки, регулируется статьей номер пять.
- Статья № 6 регулирует вопрос расчета неустойки. Она определяет срок передачи объекта долевого строительства новому собственнику.
Важно помнить! Нарушить права юридически грамотного гражданина сложнее, чем простого человека.
При появлении каких-либо вопросов или подозрений лучше всего обратиться за помощью к квалифицированному юристу.
Порядок взыскания неустойки
Существует два порядка взыскания неустойки:
- досудебный (предъявление претензии только застройщику);
- судебный (иск в суд на строительную организацию).
Неустойка с застройщика судебная практика помогает:
- вернуть пятьдесят процентов в пользу дольщика;
- вернуть сумму за моральный вред (от 1 тысячи до 50 тысяч рублей);
- вернуть деньги, потраченные на аренду жилья в период долевого строительства.
Ответственность застройщика за нарушение прав потребителей по договору участия в ДДУ
Закон Российской Федерации № 214 от седьмого февраля 1992 года (О защите прав потребителей) подтверждает, что за нарушение прав потребителей-участников ДДУ строительная организация несет ответственность, которая предусмотрена договором либо законом. А также взыскивается с застройщика неустойка по закону о защите прав потребителей:
- штрафные санкции, пени;
- возмещение материальных затрат дольщику;
- возмещение морального ущерба.
Претензия строительной компании о нарушении сроков сдачи недвижимости
При несоблюдении сроков сдачи квартир, которые установлены в договоре долевого участия, гражданин имеет право потребовать объяснения с застройщика.
При разрешении таких споров судья может посчитать претензионный порядок верным, если в документе долевого участия четко обозначены требования к:
- форме составления письменной жалобы (претензия);
- порядку и срокам ее предъявления гражданином (дольщик), а также рассмотрения строительной организацией.
Претензионный документ составляется письменно. В нем необходимо указать следующие моменты:
- наименования сторон (застройщик, дольщик);
- ситуация, в связи с которой возникло продление сроков;
- величина штрафных санкций;
- претензия;
- период уплаты неустойки.
Порядок взыскания неустойки в суде
Взыскание денежной компенсации с застройщика через суд состоит из нескольких ступеней:
- Составление искового заявления, сбор необходимых документов.
- Подача письменного обращения в суд, назначение даты заседания.
- Рассмотрение иска в судебном порядке.
- Вынесение приговора.
Как правильно произвести расчет неустойки
Сумма штрафных санкций рассчитывается на дату подписания акта приема-передачи недвижимости. Производить расчет неустойки необходимо сразу с момента просрочки передачи недвижимости в собственность дольщика. Например, если в документе указано, что строительная организация обязуется передать квартиру по ДДУ 01.09.2017 года, то штрафные санкции по отношению к застройщику начинают насчитываться с 02.09.2017 года до даты подписания договора о приёме - передаче строительного объекта. Данная практика действует даже после получения разрешения ввода дома в эксплуатацию.
Неустойка с застройщика по договору цессии происходит следующим образом:
- Если у гражданина на руках договор цессии, в котором указано, что срок окончания стройки, например, 02.02.2017 года, то ему необходимо посмотреть, что написано в договоре долевого участия. В данном документе может быть другая дата. Например, в договоре указывается, что строительная компания обязана передать объект недвижимости в течение одного года после завершения строительства.
- В таком случае неустойку необходимо рассчитывать с 03.02.2018 года. Не просите слишком высокие суммы в пользу возмещения морального вреда. Как правило, завышенные требования не удовлетворяют.
Взыскание неустойки с застройщика: решение суда
В соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», строительная организация обязана передать дольщику недвижимость не позже даты, которая указана в договоре и должна быть единой для всех участников ДДУ, которым строитель обязан передать объекты, входящие в многоквартирный дом, имеющим отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
В случае неисполнения указанного в договоре срока передачи дольщику квартиры, застройщик выплачивает гражданину, участвующему в ДДУ, штраф в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.
