Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно? От чего зависит кадастровая стоимость

В законодательстве Российской Федерации отмечено, что на сегодняшний день абсолютно все земельные участки (форма собственности и целевое использование не имеют значения), обязательно подлежат государственной регистрации с последующим занесением всех данных о них в кадастр.

Поскольку сегодня имущественная пошлина на недвижимость напрямую связана с ее ценой, указанной в кадастре, то многих волнует вопрос, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно. Чтобы получить подробный ответ следует сначала разобраться с принципами начисления подобной стоимости от государства.

Причины повышения стоимости

Стоимость выкупа земельного участка от кадастровой стоимости по определению не должна заметно отличаться.

На практике эти показатели могут быть абсолютно разными, поскольку кадастровая стоимость определяется не только по показателям рынка и цене аналогичных объектов, а и по:

• географическому положению участка;
• особенностям рынка;
• привлекательности для инвесторов;
• особенностям инфраструктуры;
• перспективам на будущее и так далее.

Чтобы ознакомиться с полным списком того, от чего зависит кадастровая стоимость, необходимо приобрести методическое издание с правилами расчета. Конечно, в реальности основное влияние на ценность недвижимости оказывает именно рыночная цена на имущество на данный момент времени.

Бывает, что завышенная цена в реестрах спровоцирована обычным человеческим фактором, когда сотрудники просто случайно перепутали данные нескольких владельцев. Исключить это можно, сопоставив имеющиеся показатели с данными удельной кадастровой стоимости.

Удельная цена

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков представляют собой усредненные показатели кадастровой стоимости. Высчитываются они с учетом множества характеристик земельных угодий и по разным формулам.

Так на установление цены влияет:

• близлежащая инфраструктура;
• назначение земли;
• категория участка;
• доступность и многое другое.

Формулы для расчета и объединения всех необходимых показателей подбираются с учетом наличия обременения владения или, наоборот, начала его использования. Так, участки, польза из которых извлекается уже по минимуму, получают стоимость от государства на основании понижающего коэффициента в расчетах. Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка только принятого в эксплуатацию? Для этого используется формула с умножением усредненных показателей аналогичных владений на площадь всей территории.

Варианты с возможностью снижения стоимости

Как правило, вопрос об уменьшении кадастровой стоимости в первую очередь возникает у предпринимателей и других собственников, использующих земельный участок для получения прибыли. Это связано с тем, что не все бизнесмены в состоянии выплачивать завышенный налог.

Перед тем как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно, необходимо определить, можно ли вообще это сделать.

Государством предусмотрены особые положения на этот счет, и уменьшить ценовые показатели земельных владений можно в следующих ситуациях:

• если на территории угодий появились рельефные изменения;
• если плодородный слой земли испортился;
• в случае когда на участок был оформлен сервитут на безвозмездной основе.

Подобные условия резко ухудшают полезность земельных угодий, поэтому их наличие значительно повлияет на ценность участка, но такие причины не являются единственно действенными. Низкая кадастровая стоимость земельного участка может быть обусловлена переходом земли в собственность множества владельцев или вследствие стихийных катаклизмов на его территории. На цену также влияют целевые назначения земли, точнее, их изменения, и утрата полезных свойств.

Конечно, перед тем как оспорить кадастровую стоимость земельного участка на основании данных показателей, следует собрать неопровержимые доказательства в виде различных документов, письменных заключений экспертов, выписок из реестров и так далее.

Кроме таких внеплановых изменений, пересмотр кадастровой стоимости земельных участков обязан осуществляться регулярно и без особых причин. Государство выделяет сроки для этого собственникам от трех до пяти лет.

Расчет земельной пошлины

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков включает в себя 13 направлений. Налог от каждого из них взимается в пользу местных руководящих органов, поэтому все деньги направляются строго в бюджет города или района. Объем пошлины определяется в процентном эквиваленте от кадастровой стоимости и составляет 0,3% ежегодно. Оплату за участок всегда производит только владелец, а не арендатор. Чаще всего классификатор видов разрешенного использования земельных участков определяет земли под сельскохозяйственные угодья: для садоводства или огородничества.

Определение имеющейся стоимости

Для того чтобы узнать имеющуюся на данный момент стоимость участка, необходимо запросить справку из местного отделения кадастра. Такая выписка предоставляется в письменной форме после предоставления кадастрового номера земельного владения и письменного заявления. Можно получить данные и проще, посмотрев кадастровый паспорт через Интернет. Удельная цена при этом указывается в 13-й строке, а кадастровая - в 12-й. Там же присутствует информация о дате последней переоценки.

Перед тем как оспорить кадастровую стоимость земельного участка, важно помнить, что повторная переоценка проводится только в случае, когда у владельца есть весомые доказательства о превышении реестром реальной цены в три раза. Для этого обязательно нужно привлекать независимых экспертов, мнения одного специалиста будет недостаточно.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно? Нужно обратиться в администрацию и запросить составление комиссии. При этом варианте денежные затраты владельца минимальны, но результаты не всегда могут быть положительными. Если комиссия выносит отрицательный вердикт, то у владельца есть возможность оспорить и ее мнение, но уже только в судебном порядке.

Право на запрос

Кадастровая стоимость земельного участка по годам и другим критериям регулярно меняется, но даже своевременный пересчет не дает гарантии вынесения комиссией вердикта, который полностью совпадает с мнением самого владельца. Чтобы оспорить решение о назначении завышенной стоимости, необходимо обратиться в суд, но сделать это может только тот, кто обладает определенными правами на данное земельное владение.

Среди таковых присутствуют следующие категории граждан:

• владельцы с правом собственности;
• наследники;
• граждане, претендующие на выкуп участка;
• граждане, участок у которых находится в бессрочном пользовании;
• арендаторы.

Последние могут осуществлять процедуру оспаривания только с письменного разрешения собственника и только в случае, когда участок не является собственностью государства.

Если земельным участком на равных правах владеют несколько собственников, то заявление о пересмотре кадастровой стоимости будет принято только от всех сразу. Такое письменное коллективное заявление является единственным решением, претензии только от одного совладельца не принимаются.

Куда подавать обращение

Кто определяет кадастровую стоимость объекта? Конечно, территориальное отделение Росреестра. Именно туда и необходимо первым делом подавать заявление о перерасчете кадастровой стоимости недвижимого имущества. Можно сделать это по старинке и посетить учреждение лично, отсидев в живой очереди, а можно воспользоваться благами современных технологий и записаться на прием через официальный сайт ведомства, после чего просто явиться в учреждение в назначенное время.

Основания для снижения кадастровой стоимости земельного участка должны быть весомыми и обязательно подкрепленными документально. Для этого на прием обязательно нужно принести написанное заявление с подробным описанием всех причин обращения. Заявление обычно рассматривается недолго. После рассмотрения заявителю выдается письменное решение комиссии. Если все причины обоснованны и весомы, то комиссия одобрит заявление и внесет изменения в Реестр в ближайшие месяцы. В случае же отказа следует обратить внимание на мотивы такого ответа. Иногда заявитель просто неправильно оформил документы или изложил доказательства не в полной мере. В таких ситуациях допускается внесение изменений в заявление и его повторная сдача. Если же отказ обоснован незаконностью или другими причинами, то решение комиссии можно обжаловать в судебном порядке.

Бумаги для обжалования в госучреждении

Чтобы сэкономить время и собрать все необходимое для переоценки стоимости правильно, следует ознакомиться со следующим списком.

Заявка на перерасчет будет рассмотрена только в случае правильно собранного пакета документов, включающего в себя:

• письменное заявление владельца или нескольких собственников;
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• если процедура осуществляется через доверенное лицо, то дополнительно требуется нотариальная доверенность и документы представителя;
• все имеющиеся правоустанавливающие собственность на участок документы;
• кадастровый паспорт земли;
• отчет о стоимости от независимых экспертов.

Конечно, данный перечень является приблизительным, и уточнять его следует в каждом отделении отдельно. В этом году процедура была упрощена, во многих регионах для оспаривания теперь требуется всего 3 документа, но нововведения вступили в силу еще не по всей территории страны. Образец заявления во всех отделениях неизменен и обязательно включает в себя паспортные и контактные данные заявителя, помимо самого текста запроса.

После сдачи пакета документов на рассмотрение сотрудник учреждения обязательно должен выдать заявителю расписку об их принятии и указать дату, когда следует явиться за решением и с данными документами.

Как долго осуществляется процедура

После подачи заявления в представительство Росреестра сотрудники в течение одной недели проверяют только правильность собранного пакета документов и решают, будет ли заявление принято к рассмотрению. После этого периода, если заявку не отклоняют, документы поступают на рассмотрение уже непосредственно комиссии, которая работает с документами в течение 30 дней.

Если заявление отклоняют, но владелец не согласен с подобным решением, он вправе оспорить данное решение, но уже в судебном порядке.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно, без рассмотрения комиссией? Такой вариант возможен и довольно действенен, но, как показала практика, очень сильно бьет по карману владельца.

В любом случае оспаривать некорректное решение нужно, поскольку от него напрямую зависят налоговые выплаты в ближайшие несколько лет. Причинами обращения для перерасчета могут стать и неплановые оценочные мероприятия, порча имущества в связи с воздействием ядохимикатов или если о проведении перерасчета владельца даже не уведомили, а с его результатами впоследствии даже не ознакомили, бывает и такое.

Действия после отказа

Если комиссия вынесла вердикт об отказе на перерасчет, то владелец может свободно обжаловать данное решение на любом этапе. Важно подавать заявление в судебные органы не позднее чем через 10 дней после получения негативного ответа от комиссии. Ответчиком в данном разбирательстве выступает не конкретное лицо, а все учреждение Росреестра, поскольку отказ собственнику поступает именно от лица ведомства. Судебный иск подается в местное отделение с обязательным приложением необходимых для этого документов.

В их числе:

• паспорт истца;
• документы, подтверждающие его права на участок;
• документы, подтверждающие необходимость уменьшения кадастровой стоимости;
• заключения независимых экспертов;
• акты обследования местности;
• письменное отрицательное решение комиссии;
• оригинал квитанции об оплате госпошлины.

Также необходимо сделать копию самого иска и всех поданных документов для предоставления ответчику. Все копии обязательно должны быть нотариально заверены. Предоставлять их в ведомство не обязательно лично, можно отправить заказным письмом с уведомлением о получении и описью всех вложений.

Цена разбирательства

Для того чтобы в дальнейшем экономить на налогах, владельцу земли придется значительно потратиться на судебных разбирательствах. Чтобы дело не затянулось и привело к успеху, потребуется юридическое сопровождение от специалиста, услуги которого в среднем обойдутся в 25 тысяч рублей. Кроме этого, юристу необходимо оплатить и консультации, осуществляемые еще до начала судебного процесса, а подобное оценивается в пределах 10 тысяч рублей. Также необходимо заключение независимого оценщика, работа которого оценивается в 10 тысяч рублей. На этом самые серьезные затраты заканчиваются, но заплатить еще потребуется за внесение изменений в реестр, подачу иска и получение выписки из ЕГРН. Для частных лиц данные процедуры обойдутся в 1000 рублей, а для организаций – в 5 тысяч.

Конечно, все суммы приблизительны и в зависимости от региона могут меняться. На цену влияет и стоимость услуг юриста или сложность случая, в любом случае затраты будут ощутимыми.

Заключение

Для того чтобы точно знать, есть ли основания для оспаривания решения комиссии, владельцу необходимо иметь представление и о том, как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка. Цена на земельные владения устанавливается государством по многим критериям и вычисляется по разным формулам, поэтому перед решением об оспаривании их заключения необходимо проконсультироваться по данному вопросу со специалистом. Конечно, если владелец полностью уверен в собственной правоте, отстаивать свои права нужно, даже если дело дойдет до суда. В противном случае снизить кадастровую стоимость земельного владения можно, уменьшив его площадь, изменив категорию или вид разрешенного пользования. Иногда и это помогает.