В действующей редакции ст. 552 ГК РФ установлены правила определения судьбы земельного надела при отчуждении сооружения, здания или иного недвижимого объекта, находящегося на нем. Положения нормы применяются с учетом статей 35-36 ЗК. Рассмотрим ст. 552 ГК РФ с комментариями юристов.
Содержание нормы
По ч. 1 ст. 552 ГК РФ, в рамках договора продажи сооружения, здания или другого недвижимого объекта покупатель вместе с правом собственности на него получает права на участок, занятый данной недвижимостью и необходимый для ее эксплуатации.
Если в качестве продавца выступает собственник надела, покупатель также становится его собственником после отчуждения здания, находящегося на нем, если другое не предусматривается в законодательстве.
Отчуждение недвижимого объекта, находящегося на участке, не находящемся в собственности продавца, разрешено без законного его владельца, если оно не противоречит закону или договору. При продаже покупатель получает право пользования наделом на таких же условиях, что были установлены для продавца. Такое правило закреплено в п. 3 ст. 552 ГК РФ.
Специфика реализации правил
Как выше говорилось, рассматриваемая норма должна применяться совместно с положениями 35-36 статей ЗК. При рассмотрении дел по ст. 552 ГК РФ в судебной практике указанные нормы Земельного кодекса имеют приоритет.
По мнению ряда юристов, правила, закрепленные в рассматриваемой статье, должны применяться не только к сделкам купли-продажи, но и договорам дарения и мены, случаям внесения недвижимых объектов в уставной капитал товариществ, обществ и пр. Этот вывод подтвержден и судебной практикой.
Так, в одном из дел кассационная инстанция указала, что истец при передаче недвижимости в капитал общества получил не только юридическую возможность использовать участок, но и обязанность переоформить право бессрочного пользования на право аренды.
Единство судьбы участка и недвижимого объекта
Этот принцип считается основополагающим при применении ст. 552 ГК РФ. Он закреплен в 5 подпункте 1 пункта 1 статьи ЗК. Этот принцип означает, что объекты, имеющие прочную связь с земельными участками, следуют их судьбе. Исключения из правила могут определяться только в федеральном законодательстве.
Принимая во внимание содержание норм ЗК, учитывая судебную практику их применения совместно с положениями ГК, можно говорить о том, что в действительности принцип о "единстве судьбы" понимается несколько шире, чем сформулирован в ст. 1 ЗК. Он может выражаться не только в том, что недвижимый объект обычно следует судьбе надела, но и наоборот. В случае продажи сооружения, здания и пр. в обязательном порядке должен решаться вопрос о правах приобретателя на участок.
Разъяснения Президиума ВАС о нежилых объектах
В Постановлении № 12277/08 от 2009 г. суд указал, что ЗК ключевым принципом земельного законодательства в ст. 1 провозглашено "единство судьбы наделов и объектов, прочно с ними связанных". Истец, получивший в собственность нежилые помещения в здании производственного объекта и выполнивший реконструкцию, создал обособленный объект, предназначенный для торговли. В этой связи, он получает на основании ст. 35 ЗК возможность претендовать на получение соответствующей части участка в собственность.
Сложности на практике
Нередко возникают ситуации, когда законные владельцы недвижимого объекта и участка, на котором он расположен, не совпадают. В этих случаях сохраняют действия положения 1 пункта ст. 552 ГК РФ и п. 1 35 статьи ЗК.
В соответствии с указанными нормами, приобретатель сооружения, зданий и пр. может требовать оформления прав на надел, занятый объектом и необходимый для его эксплуатации, в объеме и на условиях, предусмотренных для продавца, с даты госрегистрации права на недвижимость.
Бессрочное пользование
Если объект располагается на участке, предоставленном в бессрочное пользование, покупатель это право в силу положений 20 статьи ЗК получить не может. Приобретатель в таком случае как субъект, к которому перешло право пользования наделом в связи с покупкой недвижимого объекта, расположенного на нем, может оформить его в аренду путем заключения договора или в собственность. В последнем случае он должен руководствоваться положениями 2 пункта 3 статьи ФЗ № 137.
Размер участка
Необходимо отметить, что право пользования покупатель в силу ст. 552 ГК РФ получает только на ту часть надела, которая необходима для эксплуатации объекта. В судебной практике неоднократно возникал вопрос о площади такого участка.
В п. 3 33 статьи и п. 2 35 нормы ЗК закреплены критерии оценки размеров наделов. Кроме того, правила определены и в п. 13 пленарного постановления ВАС № 11 от 2005 г. для определения площади надела при необходимости суд вправе назначить экспертиза.
Особенности применения п. 2 ст. 552 ГК РФ
В 4 пункте 35 статьи ЗК закреплены исключения, согласно которым надел и недвижимый объект, находящийся на нем, хоть и принадлежат одному субъекту, могут отчуждаться по отдельности. Речь о случаях перехода прав на:
- Части сооружения, здания, строения, которые не могут выделяться в натуре с частью участка.
- Объекты, расположенные на наделе, изъятом из оборота на основании положения 27 статьи ГК.
Отчуждение недвижимости, находящейся на участке, ограниченном в обороте, осуществляется вместе с этой землей, если в федеральном законе предусмотрена возможность предоставления на нее права собственности. Соответственно, положения 2 пункта ст. 552 ГК РФ должны применяться с учетом исключений, закрепленных в п. 4 35 нормы ЗК.
Долевая собственность
Если объект переходит не к одному, а нескольким собственникам, порядок пользования участком устанавливается в соответствии с долями в праве на недвижимость либо по сложившемуся порядку использования надела. Соответствующее положение закреплено в 1 пункте 35 статьи ЗК.
Отчуждение долей в праве собственности на объект, расположенный на участке, принадлежащем нескольким субъектам, влечет и отчуждение доли на землю. Ее размер должен устанавливаться пропорционально части сооружения.
Преимущественное право
В рассматриваемой норме закреплены правила, действующие при переходе прав на участок в случае продажи сооружения или иного объекта, расположенного на нем. Вопрос, касающийся возможности последующего выкупа надела решается по правилам 35 и 36 статей ЗК.
В соответствии с 3 пунктом 35 нормы, собственник сооружения, располагающегося на чужом участке, наделяется преимущественным правом приобретения или аренды этой земли. Оно реализуется в порядке, закрепленном в ГК для случаев отчуждения доли постороннему субъекту.
Представляется, что речь в законодательстве о переводе на приобретателя прав собственности или аренды участка, принадлежащего лицу, не выступавшему в качестве продавца недвижимого объекта. Стоит сказать, что споры по таким вопросам на практике возникают редко. Это связано с тем, что права на участок, находящийся в чужой собственности, ограничиваются обычно арендой.
Если при отчуждении сооружения к приобретателю переходит право на надел, находящийся в муниципальной или госсобственности, он вправе выкупить его или получить его в аренду по правилам, закрепленным в 36 статье ЗК.
Законодательные требования
При продаже объекта на условиях, установленных в 3 пункте 552 статьи ГК, согласие от собственника участка получать не нужно. Между тем, если отчуждение будет противоречить правилам пользования наделом, закрепленным в договоре или законе, продавцу необходимо его получить. Неисполнение требования будет выступать в качестве основания для признания недействительности сделки. Соответственно, будут применены последствия, закрепленные в законодательстве (двусторонняя реституция, в частности).
Приобретатель сооружения, расположенного на участке земли, находящемся у продавца в аренде, получает право использовать этот надел с даты госрегистрации права собственности. Право пользования, в свою очередь, перейдет к покупателю вне зависимости от того, имело место переоформление договора аренды или нет.
