При заключении соглашения об аренде земли на длительный срок субъект предполагает, что будет продолжительный период использовать объект. Однако по самым разным причинам необходимость в эксплуатации выбранного участка может отпасть. В такой ситуации у субъекта есть два пути: пересдать надел (заключить договор субаренды) либо отказаться от арендных прав в пользу стороннего лица. В последнем случае имеет место переуступка прав аренды земельного участка. Этот правовой институт имеет ряд особенностей, которые мы и рассмотрим в статье.
Общая характеристика
Переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами имеет существенные отличия от института субаренды. В первом случае к стороннему субъекту переходит весь объем прав по первоначальному договору. После заключения соглашения арендатор не может иметь никаких притязаний на надел. Следует учесть, что договор о переуступке права аренды земельного участка должен быть зарегистрирован в установленном порядке.
В субарендных правоотношениях участвует три субъекта: собственник объекта, арендатор и субарендатор. В этом случае оформляется 2 договора.
Особенности срока действия
На практике достаточно распространены случаи аренды земельных участков под ИЖС. Переуступка права в таких ситуациях обычно осуществляется с уведомлением собственника. Дело в том, что наделы под строительство выделяются в пользование на срок, не превышающий 5 лет. В соответствии с требованиями законодательства, при таком периоде действия достаточно известить собственника о переуступке права аренды.
Земельный участок под ЛПХ может предоставляться на длительный срок. Если он превышает 5 лет, то для переуступки прав необходимо получить согласие собственника.
Нормативная база
Земельные отношения в РФ регламентируются ЗК. В 22 статье Кодекса закреплены обязанности и права арендатора на период действия арендного соглашения. В частности, субъект может передать права, установленные договором, стороннему субъекту.
Цель переуступки прав аренды земельного участка может быть разной. Как правило, такая сделка совершается в случае продажи недвижимости, расположенной на арендованном наделе.
Передача прав может также осуществляться:
- Для исполнения обязательств, вытекающих из договора о залоге.
- В качестве обеспечительного взноса, установленного для лиц, вступающих в строительный кооператив.
- Для оформления субарендного соглашения на часть надела, находящегося в пользовании.
Основные обязанности арендатора
Арендная плата является одним из ключевых условий договора аренды земельного участка. При переуступке права новый пользователь приобретает не только юридические возможности, но и обязанности прежнего арендатора. Следовательно, он также должен вносить плату в размере и порядке, что закрепленны в первоначальном договоре. Если надел арендован у муниципалитета, суммы и правила их отчисления определяются уполномоченными структурами местной власти.
Новый пользователь, как и первоначальный арендатор, может использовать надел по своему усмотрению, однако его действия не должны причинять ущерб объектам и окружающей среде, наносить вред другим лицам. Пользование участком должно осуществляться строго в соответствии с его назначением.
Ограничения
В законодательстве предусмотрено несколько случаев, в которых переуступка права аренды земельного участка не допускается.
Стоит сказать, что запрет может быть установлен непосредственно в арендном соглашении. Если ограничений в договоре нет, невозможность переуступки может быть связана с:
- Нарушением строительных или иных норм при возведении сооружения, расположенного на арендованном наделе. К примеру, на участке построен дом без разрешения на строительство, участок был выделен для других целей и, значит, возведение на нем сооружения невозможно и пр.
- Спором по наделу. Если участок является предметом иска о разделе или определении субъекта прав на него, переуступка не допускается.
- Наличием обязательств в отношении надела.
Особенности оформления сделки
Соглашение об уступке составляется в письменном виде в той же форме, что и первоначальный договор. Для оформления переуступки заинтересованные лица обращаются в земельный комитет при местной администрации.
Необходимые бумаги
В уполномоченный орган сдаются следующие документы:
- Заявление.
- Копия гражданского паспорта (для физлиц), выписка из ЕГРП/ЕГРЮЛ (для юрлиц).
- Документ, подтверждающих постановку на учет в ИФНС (ИНН).
- Договор аренды (копии и оригинал).
- Кадастровая карта.
- Св-во о регистрации прав собственности на участок (предоставляется копия, заверенная нотариусом).
- План участка (М 1:500).
- Согласие собственника.
Составление договора
Основным требованием к соглашению является соответствие первоначальным условиям сделки. К договору должны быть приложены все документы, составленные сторонами. Это могут быть дополнительные соглашения, пояснения и пр.
В договор включаются следующие сведения:
- Паспортные данные арендатора и лица, к которому переходят его обязанности и права. Если участниками сделки являются юрлица, указываются их наименования и адреса.
- Место нахождения предмета соглашения, общая площадь надела, реквизиты кадастрового паспорта.
- Характеристика процедуры переуступки обязательств и прав. При наличии задолженности по арендной плате в соглашении следует описать порядок и условия ее погашения, а также сумму, подлежащую выплате. Ее учитывают в составе арендной платы нового пользователя.
- Основания возникновения арендных прав первоначального арендатора. Это может быть договор, кадастровые и другие документы, квитанции, подтверждающие оплату, и пр.
- Выписка из ЕГРН. Она должна подтверждать отсутствие ограничений (земля не должна быть предметом спора или залога).
- Порядок и размер арендной платы. Платеж может осуществляться разными способами. Это, к примеру, может быть единовременная, ежемесячная, ежеквартальная выплата.
- Срок арендного соглашения, действия нового пользователя после его окончания.
- Условия расторжения соглашения.
- Дата, место составления, подписи участников сделки.
К новому арендатору могут перейти обязанности, не только связанные с исполнением условий первоначального договора, но и касающиеся улучшения качества земли.
Договор о переуступке позволяет новому арендатору использовать землю, право собственности же остается за арендодателем, который в сделке не меняется.
Регистрация соглашения
Она необходима для придания документу юридической силы. Регистрация соглашения о переуступке осуществляется в Росреестре. Данная процедура не предусмотрена только в одном случае – если договор оформляется менее чем на 1 г. и с гражданином.
Для госрегистрации потребуются следующие документы:
- Заявление.
- Копия паспорта.
- Копии правоустанавливающих документов на надел.
- Справки, подтверждающие согласование вопроса о переуступке с земельным комитетом. Такие документы требуются при регистрации соглашения о передаче прав аренды сельскохозяйственных земель, используемых для выращивания культурных растений.
- Два экземпляра договора о переуступке.
- Документ, подтверждающий уведомление собственника о совершенной сделке или его согласие.
- Согласие супруга/супруги одного из участников сделки на распоряжение наделом.
Для юрлиц и предпринимателей установлен дополнительный перечень документов. В него входят копии:
- Доверенности, подтверждающие правомочия представителя.
- Уставных (учредительных) документов.
Госпошлина
Ее размер устанавливается в том же порядке, что предусмотрен для определения суммы сбора при отчуждении объекта. Стоит отметить, что величина госпошлины будет различаться в зависимости от субъектного состава правоотношений. Так, гражданам нужно заплатить 2 тыс. р. Эту сумму, как правило, участники сделки разделяют между собой поровну.
Для юрлиц размер госпошлины существенно выше. Он составляет 22 тыс. р. В этом случае участники сделки также разделяют сумму поровну.
Если одной стороной является гражданин, а другой – юрлицо, первая выплачивает 2 тыс. р., вторая, соответственно, 20 тыс. р.
Если сделка заключается физлицом и государством, пошлину выплачивает гражданин в размере 2-х тыс. р.
В некоторых случаях сторонами являются государство (субъект РФ или муниципалитет), юрлицо и физлицо. В таких ситуациях первая сторона от уплаты пошлины освобождается, вторая отчисляет 22 тыс. р., а гражданин, соответственно, 2 тыс. р.
Бухучет
Какие делаются проводки при переуступке права аренды земельного участка? Для отражения операции используется запись:
Дб сч. 76 Кд сч. 91.
При начислении НДС при переуступке права аренды земельного участка дебетуется 91 счет и кредитуется сч. 68.
