В отношениях, связанных с владением, распоряжением и пользованием жилой недвижимостью, кроме собственников, могут участвовать субъекты, обладающие самостоятельными правами на такие объекты. Возможности этих лиц, в частности, закреплены ст. 292 ГК РФ. С комментариями к статье ознакомимся далее.
Прежнее законодательство
В действующей редакции ст. 292 ГК РФ определено, что близкие родственники собственника, живущие в помещении, принадлежащем ему, обладают правом пользования жилплощадью в порядке, установленном в ЖК.
На практике складываются разные отношения между субъектами по поводу недвижимости. Некоторые из них официально закрепляются в законодательстве. В ст. 292 ГК РФ, например, предусмотрены положения, которые регулируют правоотношения, уже ранее нашедшие свое отражение в ЖК РСФСР (2 часть 127 статьи).
Изначально при переходе собственности к другому субъекту члены семьи первоначального законного владельца не теряли возможность пользоваться этим объектом. Напротив, они продолжали эксплуатировать жилплощадь. Это указывало на наличие абсолютных вещных прав родственников. Им, в свою очередь, корреспондировала обязанность иных лиц (в том числе и самого собственника) не создавать препятствия для пользования объектом. Соответственно, при их возникновении пользователи могут потребовать устранить нарушения их прав. В результате в отношении имущества устанавливалось "обременение".
Новая категория прав
Многие юристы обращают внимание на то, что в перечне, закрепленном 216 статьей ГК, отсутствуют права близких владельца имущества. Вместе с тем этот список не является исчерпывающим. Стоит сказать, что право, установленное в ст. 292 ГК РФ, имеет признаки вещных прав, предусмотренные в пунктах 3, 4 216 статьи. Таким образом, законодатель ввел новую категорию юридических возможностей, закрепив их в отдельной норме. Обусловлено это социальными, экономическими и юридическими причинами.
Во-первых, раскрепощение отношений собственности привели к возникновению неурегулированной сферы – взаимодействия собственника и граждан, проживающих с ним и имеющих личные (родственные) связи. Такое совместное проживание, как правило, не вызывает каких-либо проблем. Но в случае разрыва или "порчи" этих отношений отсутствие нормативного регулирования может повлечь неблагоприятные последствия, в том числе и потерю единственного жилья.
В соответствии с ч. 1 ГК, законодатель изначально закрепил концепцию, по которой близкий родственник собственника всегда обладает самостоятельным правом на помещение. С введением в действие ЖК, практика применения ст. 292 ГК РФ несколько изменилась, поскольку были внесены корректировки в саму норму.
Субъекты
В судебной практике по ст. 292 ГК РФ особое значение имеет верное определение круга лиц, наделенных правом пользоваться недвижимым объектом. При рассмотрении споров инстанции руководствуются положениями 31 статьи ЖК. В 1 части этой нормы установлено, что членами семьи владельца недвижимости выступают его родители, супруг и дети, проживающие с ним на одной площади. Иные лица (нетрудоспособные иждивенцы, другие родственники и в ряде случаев прочие граждане) могут считаться ими, если вселены собственником в качестве близких родственников.
Всех пользователей жильем условно можно разделить на следующие группы:
- Непосредственные члены семьи, проживающие и ведущие общее хозяйство с хозяином жилья.
- Бывшие родственники, живущие на одной площади с владельцем объекта, но не являющиеся членами семьи.
- Близкие первоначального собственника, сохраняющие с ним личные отношения и продолжающие проживать в помещении, отчужденном другому лицу.
- Лица, ранее состоявшие в семейных отношениях с прежним хозяином объекта, живущие в помещении после его отчуждения.
Особенности реализации прав
Во 2 части 31 статьи ЖК закреплено, что близкие родственники собственника, живущие с ним в одном помещении, могут использовать объект наравне с владельцем, если иное не предусматривается соглашением между ними.
На основании ст. 292 ГК РФ, допускается предъявление требований об устранении нарушений (прекращении противоправных действий), ущемляющих интересы родственников. Претензии могут адресоваться как сторонним лицам, так и непосредственно хозяину жилплощади. Такое положение закреплено в 3 пункте нормы.
Члены семьи владельца должны использовать помещение исключительно по назначению и обеспечивать его сохранность. Полностью и ограниченно дееспособные лица, живущие с собственником на одной жилплощади, несут солидарную с ним ответственность по всем обязательствам, возникающим в связи с пользованием помещением. Такие правила закреплены пунктом 1 ст. 292 ГК РФ.
Прекращение прав
В соответствии со 2 пунктом ст. 292 ГК РФ, при отчуждении недвижимого объекта родственники теряют возможность пользоваться им. Кроме того, обязанности и права бывших близких (членов семьи) прекращаются. Это положение вытекает из частей 4,5 31 статьи ЖК. В норме сказано, что при прекращении семейных связей право пользования за субъектом, ставшим бывшим родственником, не сохраняется, если другое не предусматривается в соглашении между ним и собственником.
Исключения
Если у бывшего близкого родственника отсутствуют основания для приобретения либо использования иного помещения или его имущественное положение либо другие обстоятельства не позволяют приобрести иную недвижимость, право пользоваться объектом, принадлежащим собственнику, может сохраняться на определенный срок. Его продолжительность устанавливается судом.
При этом на хозяина объекта может возлагаться обязанность по обеспечению бывших супругов и иных родственников, в пользу которых он отчисляет алиментные платежи, другим жильем по их требованию.
По истечении срока, установленного судебной инстанцией, право пользования прекращается, если другое не закреплено в соглашении между бывшим родственником и собственником. До завершения указанного периода прекращение права возможно в случае отчуждения имущества или при исчезновении обстоятельств, явившихся основанием для сохранения юридических возможностей.
Особенности приватизированного объекта
Для субъектов, ранее входивших в круг членов семьи собственника такого помещения, предусмотрены специальные правила. В соответствии с 19 статьей ФЗ № 189 ("О введении в действие ЖК РФ"), такие лица сохранят право пользования объектом, если в момент приватизации они были наделены равными юридическими возможностями с гражданином, ее осуществившим.
Вопрос о детях
До недавнего времени была распространена практика, согласно которой при разводе родителей дети признавались бывшими родственниками. Как правило, положения 292 статьи использовались для того, чтобы оставить несовершеннолетних без жилья. Безусловно, таким случаям нужно уделять особое внимание.
Прекращение семейных отношений может быть связано с разными обстоятельствами. Однако дети не могут стать бывшими родственниками собственника недвижимости. Следовательно, распространенное суждение о том, что в случае развода жене с ребенком придется в буквальном смысле идти на улицу, безосновательно. Несовершеннолетние, несмотря на прекращение брачных уз между их родителями, сохраняют право пользоваться помещением, принадлежащим отцу или матери, если они в нем проживали. Такой подход подтверждает и Верховный суд.
