В земельном праве предусматриваются разные категории угодий, в зависимости от которых предполагается определенное направление их использования. Большое значение имеют земли сельхозназначения. Это объясняется тем, что сельское хозяйство в настоящее время является важной отраслью, которой государство уделяет особое внимание. Задумываясь над приобретением надела, нередко люди задумываются над вопросом о том, что можно строить на землях сельхозназначения. Из статьи узнаем ответ.
Законодательная база
Для изучения данной темы в целом потребуются следующие законодательные акты:
- Земельный кодекс.
- Гражданский кодекс.
- Градостроительный кодекс.
- Закон «О личном подсобном хозяйстве» № 112-ФЗ.
- Закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» № 74-ФЗ.
- Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ.
- Закон «О садоводческих товариществах» № 66-ФЗ.
Понятие
Данные наделы земли предназначаются исключительно для ведения сельского хозяйства. Назначение этой категории можно изменить лишь посредством проведения специальной процедуры, результатом которой будет принятие соответствующего решения уполномоченного органа.
К основным свойствам наделов сельхозназначения относятся следующие:
- Расположение вне населенных пунктов.
- Использование с целью ведения деятельности, указанной в законе.
- Привлечение к юридической ответственности за нарушение целевого назначения (санкции в виде штрафов и изъятия надела).
Разрешенные виды деятельности приведены в Земельном кодексе. К ним относятся:
- Ведение фермерского хозяйства.
- Животноводство.
- Растениеводство.
- Иные формы сельского хозяйства.
- К этой же категории относятся земли, предназначенные для охоты.
- Важное значение отдается наделам для фермерского хозяйства. Они предоставляются не всем гражданам, а только тем, кто отвечает установленным требованиям.
Участки, которые выделяются под приведенные выше виды деятельности – это те наделы, на каких землях сельхозназначения можно строить сооружения. Но также есть территории, на которых запрещается осуществлять какое-либо строительство. Причина этого кроется в особых свойствах почвы, которые защищаются владельцем и государством. Помимо этого, выделяются особо ценные наделы земли, которые стоят дороже из-за определенных показателей.
Что можно строить?
Как у физического, так и у юридического лица может возникнуть вопрос о том, можно ли строить дом на землях сельхозназначения. При поиске ответа на него нужно понять, что возможность строительства имеет прямое отношение к целевым свойствам участка. В основном с отдельными постройками проблем не возникает. Но их список ограничивает Земельный кодекс. Так, на рассматриваемой категории земли допускается сооружать:
- Дорожные коммуникации.
- Разные виды коммуникаций инженерного типа и поставляющих ресурсы.
- Склады, производственные помещения, а также предназначенные для переработки сельскохозяйственной продукции.
Другие виды строений запрещены. В ст. 263 ГК РФ изложены правила, в соответствии с которыми законный владелец может возводить сооружение, соответствующее целевому назначению земли. На некоторые виды объектов следует получать специальное разрешение.
Кому могут принадлежать участки
В настоящее время сельскохозяйственные угодья, равно как и другие категории земли, могут принадлежать физическим и юридическим лицам, которые должны соответствовать определенному статусу, а именно:
- Физлица должны быть гражданами РФ.
- Организации – резидентами РФ.
В то же время земля иностранным гражданам и организациям может предоставляться в пользование.
Когда возможна стройка
В основном на землях сельхозназначения допускается строить здания, если только эта территория не относится к сельскохозяйственным угодьям. С учетом того, что можно строить на землях сельхозназначения, должны соблюдаться следующие правила:
- Градостроительные.
- Противопожарные.
- Санитарно-эпидемиологические.
- Экологические.
- Строительные.
Если земля выделена под крестьянское хозяйство, то, кроме объектов, предназначенных для ведения сельского хозяйства, возможны постройки для временного или постоянного расположения семьи фермера, а также персонала. К данным сооружениям относятся жилые дома, бани и другие объекты недвижимости. Но при этом должно соблюдаться правило, которое заключается в том, что площадь подобных построек не должна быть больше 30 % от всего размера предоставленного надела земли.
Что возможно построить
Фермерами могут быть специалисты в данной области. В случае с ведением личного подсобного хозяйства число граждан гораздо шире. Что можно строить на землях сельхозназначения в этом случае? В законе «О личном подсобном хозяйстве» № 112-ФЗ говорится о том, что на соответствующих землях, которые выделены для дачи, могут быть построены:
- Сооружения для временного или постоянного проживания.
- Бытовые постройки.
Теплицы и фермы в этом случае также могут быть возведены, так как соответствуют целевому назначению земли. Однако не сможет построить промышленный или производственный объект владелец земли сельхозназначения под садоводство.
Что можно строить на таком участке? При желании возвести индивидуальный дачный дом владелец может это сделать без необходимости получения дополнительного согласования и разрешения. Таким образом, собственник вправе строить на своей земле отдельные объекты, не противоречащие ее назначению.
Дорога
К данному виду строительства можно приступать лишь в случае предварительного разрешения государственных или местных властей, уполномоченных решать подобные вопросы. При этом нужно учитывать, что дорога должна быть предназначена исключительно для сельского хозяйства. Федеральные, региональные или муниципальные дороги могут быть построены только после того, как данная категория земли будет изменена.
Порядок изменения категории надела
Если владельцу можно строить дома на землях сельхозназначения, то все в порядке. Но случается, что по тем или иным причинам собственник не вправе это делать. Тогда для решения поставленных задач требуется изменить категорию земли. Поэтапно это происходит следующим образом:
- Направление запроса в местную администрацию с приложением правоустанавливающих бумаг на землю.
- Рассмотрение вопроса специальной комиссией, которая организует публичные слушания с целью выяснить целесообразность данного решения.
- Принятие решения о разрешении или об отказе в изменении категории земельного надела.
- Публикация результатов в СМИ.
- Принятие решения руководителя административного органа, который учитывает мнение специальной комиссии.
В большинстве случаев местные власти не выступают против выдачи разрешений на строительство. Нужно лишь выяснить, какой дом можно строить на землях сельхозназначения. Поэтому данные действия для этой цели, скорее всего, не потребуется. А вот организациям, которые планируют решать более масштабные задачи, иногда приходится менять категорию земли.
Предварительные работы
Если предназначена земля сельхозназначения под садоводство, можно строить дом с соблюдением целевого назначения, а также действующих градостроительных стандартов. В ряде случаев для этого дополнительно требуется получение специального разрешения. Оно выдается местными властями с учетом следующих параметров:
- Целевого назначения (к примеру, под ЛПХ или ИЖС).
- Наличия проектной документации и заключения строительной экспертизы.
- Согласования с профильными и поставляющими ресурсы организациями.
Необходимые документы
Для начала строительства и регистрации соответствующего права, нужно собрать следующий пакет документов:
- Распоряжение местных властей о выделении надела.
- Разрешение на проведение строительства, если это необходимо.
- Постановление о переводе земли в другую категорию, если по-другому строительство невозможно.
- Проектная документация в случаях, установленных законом.
- Межевой план на надел земли.
- Тех. план на дом.
После строительства потребуется получить акт ввода дома в эксплуатацию, если для его возведения требовалось соответствующее разрешение.
Юридическое обоснование
Если до весны 2018 года для строительства индивидуальных жилых домов требовалось постановление местного административного органа, то с обозначенной даты нужно получать разрешительную документацию.
Власти объясняют такое решение тем, что земли сельхозназначения относятся к особому статусу. Поэтому юридическое обоснование является необходимым. Так как правила в муниципалитетах могут отличаться, лучше всего обратиться в местную администрацию, за которой числится данная земля сельхозназначения. Можно ли строить там дом, каким параметрам он должен соответствовать и иную актуальную информацию для застройки можно выяснить на месте.
Незаконное использование земли
Изначально предполагается, что земля, на которой строится дом, принадлежит застройщику по праву собственности. Если этого нет, то нарушитель привлекается к административной ответственности о ст. 7.1 КоАП РФ за самозахват территории.
Если собственник соорудил здание без разрешительных документов или изменения категории земли (если это было нужно), то зарегистрировать объект недвижимости он не сможет. Таким образом, данные дома являются не защищенными от посягательств других лиц.
Если здания никому не мешают, они могут длительное время оставаться «незамеченными» властями. Однако любое лицо может сообщить о нецелевом использовании участка. Тогда собственнику придется платить штраф, размер которого указан в ст. 8.8 КоАП РФ.
Если же будут выявлены серьезные нарушения, которые создают опасность для внешней среды, нарушают нормальные условия для проживания иных людей, то собственника могут обязать снести сооружения, а также благоустроить территорию. Это осуществляется на основе судебного решения.
Заключение
Теперь читатель знает, что можно строить на землях сельхозназначения. Само строительство не запрещается, однако оно должно производиться в строгом соответствии с градостроительными и иными нормами и правилами. Характер построек также зависит от разрешенного использования надела.
