Арендная плата является обязательным условием любого договора аренды. От правильного понимания порядка ее уплаты напрямую зависит надлежащее исполнение обязательств и избежание конфликтов между арендатором и арендодателем. Давайте последовательно разберемся с тем, что представляет собой арендная плата, как она определяется, кто и когда должен ее платить.
Понятие и виды арендной платы
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ, арендная плата - это плата за пользование арендованным имуществом, которую арендатор обязан вносить арендодателю в порядке и в сроки, установленные договором аренды.
Существуют следующие основные виды арендной платы:
- Денежная форма - фиксированные платежи либо в виде твердой суммы, либо в процентах от дохода;
- Натуральная форма - часть произведенной продукции, плодов или доходов от использования имущества;
- Смешанная форма - сочетание денежных и натуральных платежей;
- Иные формы оплаты по договоренности сторон - оказание услуг, передача права собственности на другое имущество и пр.
На практике чаще всего применяется денежная форма оплаты аренды, однако возможны и другие варианты. К примеру, арендатор может производить для арендодателя определенные работы или оказывать услуги в счет арендной платы.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Как видим, закон устанавливает на арендатора безусловную обязанность по своевременной уплате арендных платежей. Это очень важное правило, несоблюдение которого влечет для арендатора самые неблагоприятные последствия.
Порядок и сроки внесения арендной платы
Что касается сроков оплаты аренды, то здесь прежде всего значение имеют условия самого договора аренды. Обычно стороны оговаривают конкретные календарные даты либо периодичность платежей - ежемесячно, ежеквартально и т.д. Если же в договоре сроки не прописаны, применяются "порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах" (абз. 1 п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Например, для жилых помещений таким сроком является уплата арендной платы ежемесячно, до 10-го числа месяца, следующего за истекшим периодом. Если арендная плата вносится периодически, допускается и внесение авансовых платежей. Но здесь возможны разные подходы для разных объектов.
| Объект аренды | Типичные сроки |
| Квартира, дом, гараж | Ежемесячно |
| Коммерческая недвижимость | Ежемесячно или ежеквартально |
| Оборудование | Ежемесячно, ежеквартально или разовый авансовый платеж |
| Земельный участок | Ежегодно или 1 раз в полгода |
Арендная плата при отсутствии регистрации договора или передачи имущества
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда, обязанность арендатора по внесению арендной платы возникает не с момента подписания договора аренды, а лишь после его государственной регистрации в случаях, когда такая регистрация обязательна. А для движимого имущества определяющим является факт передачи его арендатору по акту приема-передачи.
Таким образом, требовать уплаты арендной платы до регистрации договора аренды недвижимости или получения имущества арендатором представляется неправомерным.
Последствия несвоевременной оплаты для арендатора
Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, для него это чревато самыми неблагоприятными последствиями:
- Начисление неустоек, пени, штрафов;
- Требование арендодателя о досрочной оплате аренды сразу за несколько периодов;
- Расторжение договора аренды и выселение из занимаемого помещения;
- Возмещение убытков арендодателя;
- Удержание залога или обеспечительного платежа.
Поэтому арендатору крайне важно вносить платежи строго в срок, указанный в договоре.
Определение размера арендной платы
Устанавливая размер арендной платы, стороны ориентируются на следующие критерии:
- Спрос и предложение на рынке аренды данного вида имущества;
- Арендные ставки для схожих объектов;
- Местонахождение и особенности конкретного имущества;
- Первоначальная стоимость и износ объекта аренды.
Для объектов государственной и муниципальной собственности могут быть установлены фиксированные ставки арендной платы. В целом же этот показатель носит договорной характер.
Изменение размера арендной платы
Согласно закону размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). В одностороннем порядке арендодатель может индексировать плату в связи с инфляцией.
Кроме того, предусмотрена возможность снижения платы, если условия пользования имуществом ухудшились по независящим от арендатора причинам.
Влияние формы собственности на арендную плату
Для объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены особые правила определения арендной платы. Так, на федеральном уровне действуют специальные методики расчета для земель сельхозназначения, лесных и водных угодий.
Региональные и местные власти также вправе издавать собственные нормативные акты, устанавливающие ставки арендной платы для государственных и муниципальных объектов на соответствующей территории.
Отражение арендной платы в бухучете и налогообложении
Для целей бухгалтерского и налогового учета арендные платежи отражаются следующим образом:
- У арендодателя - как доход от сдачи имущества в аренду;
- У арендатора - как расход, связанный с арендной платой;
- С авансовых платежей арендатор уплачивает НДС;
- Арендная плата учитывается при исчислении налога на прибыль и налога на имущество.
Есть и другие нюансы, касающиеся, например, лизинговых компаний. Но в целом схема такая.
Арендная плата при банкротстве сторон
Особенности с внесением и взысканием арендной платы возникают и при банкротстве одной из сторон договора аренды:
- При банкротстве арендодателя возможно досрочное расторжение договора;
- При банкротстве арендатора взыскание арендных платежей может быть приостановлено;
- Требования по арендной плате погашаются не в первоочередном порядке.
Рекомендации по оптимизации арендной платы
В целом, чтобы минимизировать риски, связанные с арендной платой, можно дать следующие рекомендации:
- Тщательно прописывать условия в договоре аренды;
- Устанавливать гибкий механизм изменения платежей;
- Предусматривать санкции за нарушение сроков.
Государственное регулирование арендной платы
В России государственное регулирование сферы арендных отношений и, в частности, арендной платы осуществляется посредством:
- Федеральных законов и подзаконных актов;
- Региональных нормативных правовых актов субъектов РФ;
- Муниципальных правовых актов;
- Судебной практики;
- Разъяснений госорганов.
Так, действуют утвержденные Правительством РФ методики расчета арендной платы для отдельных объектов федеральной собственности. Органы власти на местах также вправе регулировать этот вопрос в пределах своих полномочий путем установления предельных ставок и льгот.
Административные меры воздействия за нарушения в сфере арендной платы
К административной ответственности может быть привлечен как арендодатель, так и арендатор. В частности, согласно КоАП РФ:
- Арендодатель может быть оштрафован за отказ от регистрации договора;
- Арендатора могут оштрафовать за использование имущества без договора.
Кроме того, неисполнение решений антимонопольного органа влечет более крупные штрафы для обеих сторон договора аренды.
Судебная практика по спорам в сфере арендной платы
Анализ материалов судебной практики показывает, что чаще всего возникают споры по таким вопросам:
- Размер арендной платы и порядок ее расчета;
- Своевременность и полнота внесения платежей арендатором;
- Изменение условий договора аренды в одностороннем порядке;
- Ухудшение качества арендованного имущества.
Поэтому сторонам следует максимально детально на стадии заключения договора проработать соответствующие условия, чтобы избежать разногласий в будущем.
Зарубежный опыт правового регулирования арендной платы
В зарубежных странах также существует обязанность арендатора по внесению арендной платы. При этом можно выделить следующие особенности и тенденции регулирования этого вопроса:
- Усиление защиты прав арендаторов;
- Введение ограничений на рост арендной платы;
- Развитие рынка доступного арендного жилья.
Обеспечение исполнения обязательств по арендной плате
Для минимизации риска неуплаты арендных платежей арендодатели нередко используют различные способы обеспечения исполнения обязательств, в частности:
- Внесение арендатором залога;
- Предоставление банковской гарантии;
- Поручительство третьих лиц;
- Страхование ответственности арендатора.
Применение подобных мер повышает вероятность надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по своевременной и полной уплате арендных платежей.
Налоговые риски, связанные с арендной платой
На практике нередки ситуации занижения арендной платы и иных налоговых злоупотреблений, таких как:
- Заключение фиктивных договоров аренды;
- Сокрытие или занижение фактически полученных доходов от аренды;
- Уклонение от уплаты НДС;
- Неотражение в бухучете операций по аренде.
Подобные нарушения влекут для сторон договора административную и уголовную ответственность в виде штрафов и других санкций.
Арендная плата при передаче арендных прав
Если арендатор передает свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (субаренда), встает вопрос о размере платы нового арендатора. Закон разрешает в таком случае устанавливать повышенный размер арендной платы.
Однако на практике возможны злоупотребления со стороны недобросовестных арендаторов, которые существенно завышают плату для субарендатора. Для борьбы с такими нарушениями могут применяться нормы антимонопольного законодательства.
Вместо заключения
Подводя итог, можно констатировать, что в российском законодательстве вопросы, связанные с арендной платой, урегулированы достаточно подробно. Вместе с тем имеется еще немало пробелов и недоработок, которые порождают правовые коллизии и конфликтные ситуации на практике.
