Многие собственники жилья совершенно не удовлетворены планировкой своей квартиры. Поэтому нередко идут на то, чтобы ее радикально изменить, тем более что современные строительные материалы и дизайнерские решения позволяют воплотить в жизнь любые фантазии. Большая часть этих людей понимают, что до проведения строительных работ необходимо изготовить проект и получить разрешение на их проведение. Ведь в дальнейшем, при желании продать такое жилье, собственник может столкнуться с множеством проблем.
Терминология
С точки зрения Жилищного кодекса, перепланировка – это изменение конфигурации жилья, которое требует внесения корректировок в технический паспорт.
В России допускается проведение таких работ, независимо от того, кто собственник недвижимости и является она жилой или нежилой.
Какие работы не требуют узаконения?
Нужно ли согласовывать перепланировку? Этот вопрос возникает перед каждым собственником перед началом строительных работ, ведь не все они попадают под термин «перепланировка». Не потребуется никуда обращаться за разрешением, если:
- проводится косметический ремонт (это замена напольного покрытия, покраска или поклейка обоев и так далее);
- планируется установка или демонтаж встроенной техники или мебели;
- будет проводиться демонтаж или установка наружных технических приборов (антенны, тарелки и так далее).
Не требуются никакие согласующие документы для проведения работ по остеклению лоджии или/и балкона.
В каких случаях придется получать разрешение?
Нужно согласовать перепланировку в обязательном порядке, если будут переноситься или разбираться перегородки, дверные проемы.
Придется обращаться за получением разрешения, если планируется расширение недвижимости за счет вспомогательных помещений либо планируется установка новых санузлов, кухонь. Укрупнение или уменьшение площадей также подлежит узаконению.
В обязательном порядке потребуется разрешение на переоборудование или обустройство нового тамбура.
Какие работы запрещены?
Российское законодательство запрещает довольно широкий перечень строительных работ, которые можно провести в собственном жилье. В частности, запрещено делать перепланировку технических этажей, чердаков и мест общественного пользования. Не допускается проводить строительные работы в зданиях, находящихся в аварийном состоянии. Нельзя делать работы, которые приведут в дальнейшем к ухудшению условий проживания других жильцов, ухудшат возможность дальнейшей эксплуатации либо приведут к нарушению прочности конструкций. Не допускается увеличивать нагрузку на несущие конструкции, проводить ликвидацию.
Как сделать все по правилам?
Согласовать перепланировку самостоятельно вполне возможно, но следует помнить, что этот процесс длительный. Начать следует со сбора документов, которые в дальнейшем следует передать вместе с заявлением в архитектурный отдел при местной администрации напрямую или через МФЦ.
Пакет документов следующий:
- технический паспорт на жилье;
- документы, которые подтвердят права на квартиру;
- выписка из домовой книги, с указанием всех проживающих лиц;
- согласие на проведение строительных работ от всех лиц, зарегистрированных в жилье и достигших совершеннолетия;
- копия лицевого счета;
- заключение СЭС о соответствии жилья санитарным нормам;
- заключение о соответствии квартиры, которое следует получить в МЧС;
- эскиз или проект.
В случае отсутствия документов, которые смогут подтвердить право собственности, можно приложить договор основания, к примеру, договор купли-продажи, дарения или свидетельство о получении наследства и так далее.
Эскиз или проект?
Как согласовать перепланировку и нужно ли заказывать проект или можно обойтись эскизом?
Последний документ обойдется намного дешевле и может быть создан в следующих случаях:
- если планируется демонтажные или монтажные работы ненесущих стен;
- если будут проводиться работы с оконными проемами, включая процедуру увеличения или уменьшения;
- монтаж или демонтаж перегородок в санитарном узле;
- будут проведены работы по закладыванию или созданию новых дверных проемов.
Эскиз не требуется даже заказывать у подрядной организации. Можно даже распечатать поэтажный план и нанести все изменения. Красным цветом обычно отмечают то, что подлежит сносу. Зеленым выделяют те изменения, которые планируется сделать.
В обязательном порядке придется заказать проект, если планируется провести следующие виды работ:
- смонтировать новую лестницу;
- перенос помещений, к примеру, замена местами кухни и ванной комнаты;
- если планируется устройство нового пола, но не смену напольного покрытия;
- смену газовой плиты на электрическую;
- обустройство перегородок из тяжелых материалов, к примеру, из пеноблока или кирпича, а также из тех материалов, которые увеличат нагрузку на конструкцию всего дома;
- монтаж дополнительных коммуникаций, к примеру, накопительного водонагревателя.
Кстати, организации, которые обещают, что они согласуют перепланировку квартиры, должны проконсультировать клиента по всем вопросам и провести всю процедуру узаконения самостоятельно. Но естественно, всегда можно договориться, кто и за что будет отвечать и делать.
Следует помнить, что в каждом регионе пакет документов может отличаться от вышеописанного перечня.
Дальнейшие действия
После подачи документов, они попадают в жилищную комиссию. На рассмотрение заявления у комиссии есть 30–45 дней. Если выносится положительное решение, то на работы будет отведено порядка 4 месяцев.
После окончания строительных работ необходимо пригласить сотрудников жилищной инспекции и показать результат, который они должны утвердить. Если все в порядке, и на руки будет получен акт приемочной комиссии, то необходимо заказать новый технический паспорт в БТИ. После этого придется внести соответствующие изменения в кадастровый паспорт и поставить на учет все внесенные изменения в Кадастровой палате. При изменении площади жилья необходимо внести изменения в УФРС.
Заявление
Как согласовать перепланировку и как написать заявление? Для этих случаев предусмотрена форма № 266. В документе обязательно указывается Ф. И. О. заявителя, его паспортные данные, сведения о правоустанавливающих документах. Далее излагается суть и вид перепланировки, сроки, в которые планирует заявитель уложиться, и перечень прилагаемых документов.
Цена вопроса?
Самое дорогое, что входит в процедуру узаконения перепланировки – это проектные работы, тем более если речь идет о предварительном получении разрешения. В столице такие работы в среднем обойдутся не дешевле 15 тысяч рублей.
Если компания обещает, что она согласует проект перепланировки, то за такие услуги она попросит не менее 5 тысяч рублей на оплату государственной пошлины.
На изготовление нового технического паспорта потребуется от 2 до 7 тысяч рублей. Если заказчик не пожелает делать ничего самостоятельно, то к этим всем тратам придется прибавить около 20 тысяч рублей за посреднические услуги. А если владелец будет решать вопрос через суд, то придется потратить еще около 30 тысяч рублей на подготовку всех документов, которые позволят обратиться с иском. Так что процедура узаконения не такая уж и дешевая.
Почему могут отказать
Как согласовать перепланировку квартиры самостоятельно и могут ли отказать? Причины отказа прописаны в статье 27 Жилищного кодекса, в частности, это может произойти по следующим основаниям:
- непредставление полного пакета документов, описанного в части 2 статьи 26 ЖК;
- направление заявления и документов не в неподходящий орган;
- несоответствие фактической перепланировки проектным решениям.
Главное помнить, что отказ должен содержать мотивированную часть, где будут четко описаны причины отказа.
Узаконение без проекта
«Согласуем перепланировку квартиры без проекта» – такие объявления можно встретить в Интернете и газетах. Насколько возможно провести узаконение, если фактически перепланировка проведена, а разрешения на строительные работы нет? Если работы проведены с соблюдением действующих строительных норм, то даже после проведения работы получить все разрешительные документы не так сложно. Имеется в виду, что не возводились или не демонтировались стены, не переносились санитарные узлы и так далее.
Если нарушены все запреты, то собственнику жилья придется за свой счет привести помещение в прежний вид. Помимо этого, есть большой шанс, что на владельца будет наложен штраф. А если в результате проведенных работ были разрушены несущие конструкции, ослаблено в целом все здание или нанесен физический или материальный ущерб соседям – то грозит уголовная ответственность.
Если больших нарушений нет, и все сделано в рамках требований СНИПов, но не получено разрешение, то можно даже после проведения работ заказать в профильной организации проект. Затем необходимо следовать вышеописанной процедуре, собрать документы и обратиться в отдел архитектуры и строительства при местной власти.
Чтобы согласовать перепланировку помещений в таком порядке, все же рекомендуется обратиться к юристу, он поможет избежать получения отказа в органах местной власти. Если же не удается все-таки получить разрешение от жилищной комиссии, то придется обратиться в суд, чтобы получить решение, которое позволит внести в реестр прав собственности соответствующие изменения.
Судебное разбирательство
Как согласовать перепланировку в суде и какие потребуются документы? В исковом заявлении должны присутствовать доказательства того, что проведенные строительные работы не влекут за собой нарушения законных интересов и прав третьих лиц, не угрожают ни здоровью, ни жизни людей.
Собрать такие доказательства можно в специализированных организациях, в частности, заказать техническое заключение о безопасности строительных конструкций и получить отчет. Придется в обязательном порядке обратиться в Роспотребнадзор для получения заключения о том, что помещение соответствует санитарным нормам. Потребуется подготовить документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, справки по форме 9 и 7. Оригиналы технических паспортов как старого, так и нового.
Желательно, но необязательно, получить в МЧС заключение. Рекомендуется обратиться в управляющую организацию и получить от них согласие на то, чтобы перепланировка была сохранена.
В ряде случаев судья может пригласить на заседание соседей, чтобы те высказали свое мнение относительно проведенных строительных работ, поэтому с последними лучше не конфликтовать. Есть вероятность, что судья даже назначит проведение специальной экспертизы или выездную проверку.
Следует быть готовым, что в процессе разбирательства, судья может запросить более широкий перечень документов.
Если все же судья вынесет положительное решение, то после вступления в законную силу следует его предоставить в регистрационный орган для внесения соответствующих изменений (согласно требованиям и результатам технической инвентаризации).
Новостройка
Согласовать перепланировку нежилого или жилого помещения во вновь построенном здании намного проще. Чаще всего застройщики предлагают жилье и коммерческую недвижимость свободной планировки, то есть с возможностью сделать все на свой вкус. Однако и здесь не все так просто.
Перед покупкой квадратных метров в новостройке рекомендуется ознакомиться с местами, где расположены несущие стены, выведены коммуникации под санитарные узлы, установку печки и так далее. Если планируемая перестройка не коснется этих частей недвижимости, то можно смело приобретать жилье и делать перепланировку.
Если жилье выставлено на продажу?
Как согласовать перепланировку квартиры самостоятельно и стоит ли покупать жилье, где она не узаконена? Перед приобретением любого недвижимого имущества следует пристально изучать документы, определять насколько они соответствуют фактическому положению дел. Если же все-таки квартира очень понравилась по всем параметрам, но проведенные строительные работы не узаконены, то у продавца следует просить большую скидку. Ведь всю разрешительную документацию придется оформлять новому владельцу.
Следует знать, что незаконная перепланировка зачастую является препятствием в процедуре приватизации и расприватизации. При любых обстоятельствах, независимо от давности проведенных строительных работ, лучше их узаконить.
Ипотечный кредит
Как согласовать перепланировку, если жилье находится в залоге у банка? Процедура в этом случае практически ничем не отличается. Только следует помнить, что скрывать факт проведения строительных работ не стоит от финансового учреждения, естественно, если это не касается переклейки обоев или смены окон.
С другой стороны, банк очень редко отказывается давать согласие на перепланировку, но при малейшей просрочке платежей могут возникнуть проблемы. У большинства кредитных учреждений даже есть специальные сотрудники, которые вправе посещать залоговое недвижимое имущество.
После проведения перепланировки и приведения всех документов в порядок банк следует уведомить в обязательном порядке.
Ответственность
Где согласовывать перепланировку, нужно ли вообще это делать и есть ли ответственность за отсутствие разрешительной документации?
На самом деле, даже на уровне КоАП предусмотрена ответственность за излишнюю самостоятельность для собственников жилья. Прежде всего, на владельца могут наложить штраф, который на сегодняшний день может составлять от 2 до 2,5 тысяч рублей. Помимо этого, придется привести квартиру в первоначальное состояние. В случае невыполнения требований местной администрации, она обратится в суд. После получения положительного решения квартира выставляется на публичные торги. После реализации имущества собственнику вернут средства от продажи, вычтя затраты на восстановление жилья в первоначальный вид. Если речь идет о договоре социального найма, то будет решаться вопрос о выселении из квартиры.
Не секрет, если не согласовать перепланировку нежилого помещения или квартиры, то довольно часто такие работы приводят к тому, что на здании появляются трещины, страдают соседи. В итоге виновное лицо не только вынуждено вернуть собственность в первоначальный вид, но еще и проводить ремонтные работы в здании за свой счет.
Помимо этого, довольно сложно провести какие-либо юридически значимые действия с недвижимостью, где проведена незаконная перепланировка. Жилье с таким «дефектом» теряет в своей стоимости около 30 % от продажной цены.
В свете этого не рекомендуется принимать поспешные решения. Лучше собрать все документы, изготовить проект и только после этого провести строительные работы.
