Сегодня нас будут интересовать документы для покупки квартиры. Кроме того, изучим процедуру приобретения недвижимости в целом. Как она выглядит? С какими подводными камнями можно встретиться? И как не столкнуться с мошенниками? Ответить на все это и не только нам предстоит далее. В действительности над подготовкой документации должен думать продавец квартиры/дома. А от покупателя потребуется минимум бумаг. Точный перечень составляющих зависит от конкретной ситуации. Ниже рассмотрим все нюансы, связанные с куплей-продажей жилья. При правильном подходе воплощение задумки в жизнь не доставит никаких особых хлопот.
Что можно купить
Какие документы нужны для покупки квартиры? Сначала выясним, что именно можно продавать. От этого зависит перечень соответствующих составляющих.
Вообще, собственник может продать любую свою недвижимость. К примеру, дом или квартиру. Но комнаты и доли в имуществе тоже разрешено реализовывать. Это довольно распространенное явление.
Сегодня можно столкнуться с такими сделками:
- продажа всей собственности от 1 хозяина;
- реализация целого имущества с несколькими собственниками;
- избавление от совместно нажитого жилья;
- продажа недвижимости, которой частично или полностью владеют дети;
- реализация доли имущества (с одним или несколькими хозяевами).
Обо всех этих ситуациях и пойдет речь. Ведь если не изучить перечень документов при покупке квартиры, провести сделку никак не получится. Ее удастся аннулировать или признать недействительность.
От покупателя
Какие документы нужны для покупки квартиры? Начнем с бумаг, запрашиваемых с потенциальных покупателей. Их не так много.
Обычно от клиента требуется только паспорт. Там указывается прописка и все необходимые данные.
Если имущество покупается иностранцем, ему придется дополнительно приложить справку с гражданством, с пропиской или ВНЖ/РВП. Это наиболее распространенный расклад.
При участии в операции несовершеннолетних, потребуется свидетельство о рождении малыша или справка об усыновлении. Желательно прикладывать оригинал с копией. Заверять ничего не нужно.
При заключении сделки в браке, от покупателя могут потребовать свидетельство о браке. При наличии - брачный контракт.
В отдельных случаях среди документов, нужных для покупки квартиры, выделяют справки об отсутствии незакрытых кредитов, а также историю займов. Но это крайне редкий вариант развития событий.
Основной пакет
Документы для покупки квартиры требуются разные. И поэтому далее мы рассмотрим возможные справки, запрашиваемые у продавца. Именно их предстоит проверить покупателю, а также нотариусу при заключении сделки.
В обязательном порядке пакет документов при покупке квартиры включает в себя:
- договор купли-продажи;
- свидетельство о правах собственности на имущество;
- правоустанавливающие бумаги на квартиру;
- удостоверение личности собственника-продавца;
- кадастровый паспорт;
- технический паспорт.
Без всего этого обойтись никак не получится. В действительности все не так уж и трудно. И перечисленные составляющие в идеале должны быть у каждого гражданина-собственника жилья.
Внимание: в 2017 году в России начал действовать закон "О регистрации в Росреестре". Он несколько скорректировал обязательные справки для проведения купли-продажи любой недвижимости.
Дополнительные справки на квартиру
Но это еще не все. Кроме перечисленных бумаг, у собственника жилья обычно просят различную документацию на квартиру. С ее помощью производится полная проверка имущества. Ведь никто не хочет купить жилье, в котором кто-то прописан. Или квартиру с долгами. Это не самые лучшие варианты.
Соответственно, список документов для покупки квартиры включает дополняется:
- справкой о составе семьи;
- выписками из домовой книги и БТИ;
- документом об отсутствии долгов за "коммуналку";
- справками о законной перепланировке квартиры (если таковая была).
Пожалуй, для обычной сделки этого хватит. Но зачастую приходится рассматривать продажу имущества в браке или с несколькими хозяевами. По закону избавиться от собственности даже при подобных обстоятельствах представляется возможным, но придется изрядно постараться.
В браке
Какие документы при покупке квартиры придется прикладывать продавцу к соответствующему соглашению? Перечень составляющих довольно обширен. Его нельзя назвать однозначным. Ведь пакет бумаг напрямую зависит от конкретной ситуации.
Ранее мы рассматривали обязательные документы для продажи квартиры. Соответствующие составляющие обычно приносят, если происходит реализация целого имущества с одним хозяином.
А как быть, если продается общая собственность, нажитая в браке? Или сделка в целом проводится после свадьбы гражданина-собственника?
При подобных обстоятельствах потребуется подготовить:
- согласие супруга на сделку (нужно заверить у нотариуса);
- удостоверение личности мужа/жены (требуется для оформления согласия);
- свидетельство о браке/разводе;
- брачное соглашение (если оно имеется).
На этом бумаги заканчиваются. В идеале требуется, чтобы супруг тоже присутствовал при проведении операции. Тогда точно никаких проблем не возникнет.
Важно: согласие супруга на сделку с имуществом не требуется, если продавец избавляется от личного имущества. Тогда придется побеспокоиться о доказательстве того, какой являлась собственность на момент продажи. Тут поможет брачное соглашение или правоустанавливающие бумаги.
С несколькими собственниками
Документы, подаваемые при покупке квартиры нотариусу, разнообразны. Иногда приходится продавать жилье с несколькими собственниками. Либо человек решает реализовать свою долю в недвижимости.
Для грамотного заключения соответствующего договора потребуется:
- согласие всех собственников на проведение сделки;
- паспорта/свидетельства о рождении всех хозяев квартиры.
Это то, что требуется при продаже целой собственности. Если хочется, чтобы делом занимался один человек, совладельцам квартиры придется сходить к нотариусу и оформить у него доверенность установленной формы.
Важно: деньги, полученные за сделку, все равно будут распределяться между всеми собственниками пропорционально их долям в имуществе. Доверенность всего лишь может избавить от необходимости личного присутствия на момент заключения операции.
Продажа доли
Список документов для покупки квартиры (а точнее, для проведения соответствующей сделки) еще не окончен. Мы рассмотрели довольно распространенные ситуации, но не все.
Как быть, если гражданин хочет продать долю в жилье? Если у квартиры один хозяин, требуется просто подготовить документы и указать в договоре часть имущества, передаваемого покупателю. Но чаще всего люди хотят реализовать долю жилья при условии, что у квартиры несколько собственников.
По закону такой расклад возможен. Главное - провести его правильно. А именно - сначала предложить выкуп доли совладельцам. У них есть право преимущественной покупки в России.
Это значит, что справки для купли-продажи имущества дополнятся:
- уведомлением о предложении выкупа доли;
- согласием совладельца на процедуру;
- отказом от операции.
Как нетрудно догадаться, при проведении продажи требуется либо согласие на выкуп, либо отказ от действия.
Если нет ответа
Иногда граждане, зная о праве преимущественного выкупа, стараются затягивать со сделкой. Они просто не хотят, чтобы совладелец продавал свою долю. И поэтому другие хозяева квартиры просто молчат. Они не дают никакого ответа на предложение выкупа.
Можно ли продать свою долю имущества в этом случае? Да, если все сделать правильно.
Требуется изначально выслать совладельцам заказные письма с уведомлениями о получении. Как только на руках окажется подтверждение того, что людей оповестили о намерениях, останется немного подождать. А именно - месяц.
После этого уведомление о получении предложения выкупа просто прикладывается к соответствующему пакету бумаг для реализации недвижимости. Вот и все. Можно проводить сделку с третьими лицами.
Важно: в данном случае сумма по договору в конечном итоге не может быть меньше той, что предлагали совладельцам. Иначе сделку удастся признать недействительной. Стоимость имущества при продаже доли равна той, что указывалась в предложении о выкупе, высланном совладельцам.
Участие детей
Самой трудной ситуацией является проведение сделки с имуществом, которым частично или полностью владеют дети. Родителям предстоит изрядно постараться для реализации поставленной задачи.
Дело все в том, что подобные операции не могут проводиться без разрешения органов опеки. Такое возможно только при определенных обстоятельствах. Поэтому законным представителям придется сначала обратиться в местный орган ООП за разрешением.
Документы, необходимые для покупки квартиры с участием несовершеннолетних собственников, будут дополнены:
- свидетельствами о рождении;
- паспортами детей (после 14 лет);
- согласием ребенка на продажу (для лиц старше 14);
- разрешением органов опеки;
- справками об усыновлении (при наличии).
Казалось бы, никаких проблем нет. Но на самом деле получить разрешение от ООП не так просто. К примеру, перед или сразу после продажи жилья родители должны передать детям в собственность аналогичную или большую по размерам недвижимость/ее долю. Этот момент и доставляет очень много хлопот.
Важно: разрешение опеки не потребуется, если граждане продают имущество в связи с переездом в другой регион или для лечения ребенка. Все это придется доказывать документально.
С обременениями
Далее рассмотрим список документов для покупки квартиры в ипотеку. А точнее, сделку с имуществом, у которого имеется обременение в виде кредита.
Подобные ситуации встречаются редко. Но чтобы продать ипотечное жилье (и купить его), потребуется:
- разрешение от банка;
- справки об уплате процентов и основного кредита;
- график погашения долга;
Это то, что требуется от продавца.
Покупателю нужно подготовить:
- справки с кредитной историей;
- справки о доходах.
Вот и все. Разумеется, эти бумаги прикладываются к ранее перечисленным справкам. Никаких затруднений в идеале быть не должно.
Важно: проблемы с покупкой квартиры возникают, если у семьи неофициальный или слишком низкий доход. Поэтому некоторые отказываются от подобных операций.
Покупаем в ипотеку
Документы для покупки квартиры, как мы уже выяснили, разнообразны. Что делать, если гражданин хочет приобрести жилье в ипотеку? Речь идет о "первичке".
Подобная ситуация требует всех перечисленных ранее бумаг. Но при этом обращаться за ипотекой придется в банк. Более подробную информацию можно уточнить в конкретной финансовой организации.
Правоустанавливающие бумаги
Какие документы нужны для покупки квартиры? С их перечнем мы уже ознакомились.
У некоторых возникает вопрос о том, что собой представляют правоустанавливающие бумаги. Среди них выделяют следующие:
- соглашение о покупке;
- договор обмена;
- дарственные;
- завещание;
- справки о получении наследства;
- договор об ипотеке;
- документация о приватизации;
- судебные решения.
Это наиболее распространенные выписки. Они указывают на причину приобретения прав на имущество.
После сделки
Несколько слов о том, что потребуется взять/выдать после проведения операции. Как только договор установленной формы будет подписан, покупателю придется передать продавцу деньги в оговоренных размерах. А бывшему собственнику - отдать ключи от квартиры.
После заключения договора продавец выдает новому хозяину:
- документы на квартиру;
- акт приемки-передачи;
- расписку о получении денег;
- копию договора о покупке.
Все это пригодится для оформления прав собственности в Росреестре. Там же можно получить основную массу бумаг на имущество.
Изменения 2017
Как уже было сказано, в 2017 году собственники недвижимости столкнулись с некоторыми изменениями. Теперь отдельные справки на имущество не выдаются. А именно:
- техпаспорта;
- свидетельства о правах;
- кадастровые паспорта;
- планы строения/помещения.
Их заменяет выписка из ЕГРН. Поэтому бумажная волокита значительно уменьшится.
Для вычета
Некоторых интересуют документы для налоговой при покупке квартиры. Граждане могут получить имущественный вычет.
Для этого нужно принести:
- справки о доходах;
- заявление на вычет;
- договор купли-продажи/ипотеки;
- выписку ЕГРН;
- расписку о получении продавцом денег;
- налоговую декларацию;
- паспорта и свидетельства о рождении всех собственников.
Важно: имущественный вычет положен только работающим официально гражданам РФ. Они могут вернуть 13% от расходов, но не более 260 000 рублей (или 390 000 рублей за ипотеку).
Где брать документы
А где взять документы, подаваемые при покупке квартиры гражданами нотариусу? Вот советы, которые помогут быстро подготовить соответствующие бумаги:
- Договор о покупке. Он составляется у нотариуса или лично. В документе прописываются все особенности сделки и характеристики имущества.
- Согласие собственника/супруга. Оформляют у нотариуса.
- Документы на квартиру - выдаются в разных организациях. Например, в МФЦ, Госреестре или в кадастровых палатах.
- Разрешение органов опеки оформляется только в местной службе ООП. О том, как его получить, требуется уточнить в соответствующей организации.
- Справка об отсутствии долгов. Этот документ выдается в управляющих компаниях, БТИ или МФЦ.
- Справки с кредитной историей можно заказать в банке.
