При анализе юридической практики становится понятно, что обычно часть объекта недвижимости не может считаться полноценным объектом имущественных отношений. Тем не менее спорным является вопрос, касающийся части земельного участка. В настоящее время уже начали заключаться договоры, в которых части наделов земли используются в качестве полноценных объектов права.
Понятие и объект
Часть земельного участка – это и не объект собственности. Если лицо владеет участком целиком, то оно не может являться собственником его части. В противном случае, напрашивается вывод о том, что один титул присужден лицу дважды. Этот факт подтверждает и практика, при которой считается невозможным быть собственником только части участка земли, если в отношении целого надела произведен кадастровый учет. Часть земельного надела в кадастре отображается отдельно на основании желания собственника обременить данную территорию арендой, залогом или сервитутом.
В статье 6 ЗК РФ сказано, что объектами соответствующих отношений являются части надела земли. Закон не называет их объектами прав напрямую. В то же время если часть земельного участка – это объекты соответствующих отношений, то логично будет их признавать и объектами гражданских прав.
Когда часть земельного участка является объектом права
Из положений действующего закона можно сделать вывод о том, что рассмотрение части надела как объекта гражданских прав прямо связано с такими понятиями, как аренда, залог и сервитут.
При этом прослеживается закономерность в нормах гражданского права, которая заключается в том, что возможно определять части земельных участков в качестве объектов имущественных прав. Соответствующие положения можно найти в разных законах, помимо Гражданского кодекса.
Рассматривать части границ земельного участка и его самого в виде объекта ГП можно как вынужденную уступку со стороны законодателя, своего рода отход от теории (юридической) к практике (экономической). Часть надела считается неделимой без осуществления специальных процедур, предусмотренных законом (кадастровый учет). Таким образом после соответствующего мероприятия она фактически становится делимой.
Особенности процедуры получения кадастрового паспорта
Когда выполняются работы по кадастру, специалисту предстоит не только вести учет, считать площадь части земельного участка, но и принимать во внимание юридические последствия. Важно знать, что будет в дальнейшем с частью надела земли, для которого осуществляется кадастровый учет. К примеру, закон «О кадастровой деятельности» №221-ФЗ, в частности, п.4 ст.24 говорит о том, что данные, которые вносятся в кадастр при постановке на учет, являются временными. Они утрачивают соответствующий характер с момента государственной регистрации на объект недвижимости. Или тогда, когда возникает образованный объект. Если через год со дня постановки на учет не будет осуществлена государственная регистрация аренды, то данные сведения аннулируются и не включаются в кадастр объектов недвижимости.
Если заявитель предоставил в кадастровый орган межевой план, в котором содержатся данные о создаваемых одновременно земельном участке и его части, то после аннулирования данных о соответствующей части заявителю будет направлено только принятое решение. Межевой план ему не направляется, так как содержит разделы, в которых временный статус части надела земли не истек или изменен на «учтенный» временный статус, который имеет земля (земельный участок, часть земельного участка).
Вот почему инженер должен понимать до начала работ о том, что в дальнейшем собирается делать с частью земельного участка заказчик. В противном случае может произойти ситуация, при которой по истечении установленного срока, кадастровые данные будут аннулированы, и потребуется проводить соответствующие работы заново.
Информация в кадастре
В п.1 ст.5 закона №221-ФЗ, указанного выше, говорится о том, что объектам недвижимости, внесенным в данный кадастр, присваивается уникальный учетный номер на территории России. В кадастр вносятся данные о конкретном объекте недвижимости, в частности:
- вид (земельный участок или его часть, здание, помещение и другие);
- номер по кадастру с указанием даты внесения в ГКН;
- описание границ объекта (если это земельный участок или его часть);
- площадь.
Ежели на часть объекта наложено обременение, которое не распространяется на весь объект недвижимости, данная информация также указывается в кадастре.
Лицами, которые имеют право обращаться в кадастр для постановки на учет части земельного участка, являются собственники объекта недвижимости или те, в чью пользу устанавливаются соответствующие обременения.
Когда кадастровый паспорт обязателен
В п.2 ст.26 закон «О гос. регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» №122-ФЗ сказано о том, что если сдается участок или его часть, то к договору аренды необходимо приложить кадастровый паспорт надела, в котором указана часть, передаваемая в аренду. Основываясь на этом положении, можно считать, что часть надела все-таки может передаваться в аренду без данного документа. Так или иначе, договор аренды части земельного участка необходимо зарегистрировать в случае его заключения на период не менее одного года.
Примерно то же содержание можно найти в п.2 ст.27 этого же закона. В нем говорится о том, что в случае если к сервитуту относится часть надела или другого объекта, то к необходимым документам, указывающих область сервитута, следует приложить кадастровый документ с отметкой об области действия сервитута или выписку об этом объекте недвижимости (в которой указаны соответствующие сведения). Даже если область действия сервитута связана с малой площадью по сравнению с целым участком земли, пользоваться этой частью надела бывает невозможно без обеспечения необходимого доступа.
Если оформляется сервитут
В ст.274 ГК РФ сказано, что сервитуты могут быть установлены для прокладки и обслуживания ЛЭП, линий связи и трубопровода. Часть земельного участка (это где расположены коммуникации), всегда занимает меньшую площадь по сравнению с той, которая требуется для прокладки и обслуживания. Поэтому сервитут может предусматривать и кратковременное право пользования всем участком или значительной его частью.
Если оформляется залог
В связи с этим законом «Об ипотеке» №102-ФЗ, а именно п.2 ст.63, говорится о запрете ипотеки в отношении части надела, площадь которой составляет менее размера, установленного региональной нормативной документацией. Из этого положения можно сделать вывод о том, что в целом допускается соответствующий ипотечный договор. Часть земельного участка в то же время, по мнению некоторых юристов, не может стать залогом ввиду сложности индивидуализации объекта.
Индивидуализация участка
Скорее всего, в индивидуализации части участка проблемы нет, так как закон устанавливает возможность проведения его кадастрового учета. Но проблема может заключаться в том, что обычным результатом наложения имущественного взыскания является прекращение обязательств перед банком (полное или в определенной части), а также переход собственности к 3-му лицу.
В то же время законом не предусмотрены сделки, при которых часть земельного участка в собственность может быть оформлена. Таким образом надел земли нельзя признать полноценным объектом оборота в гражданском законодательстве. С экономической точки зрения залог был бы возможен, если бы принудительный раздел участка также был возможен. Но при этом непонятно, чем бы мог являться залоговый объект части надела, если его рассматривать с позиции юриспруденции.
О том, что часть земельного участка подлежит учету, говорится в законе «О гос. кадастре объектов недвижимости» №221-ФЗ. В частности, в нем содержатся следующие положения:
- при описании документов, требуемых для кадастрового учета;
- при установке учетных особенностей отдельных объектов недвижимости и их частей;
- в стандартах и передаче итогов работ по составлению кадастрового паспорта и межевого плана.
Судебная практика
Судебная практика, помимо частей наделов земли, прошедших кадастровый учет, признает необязательность присвоения им кадастрового номера для того, чтобы на законных основаниях сдать в аренду часть жилого дома, земельный участок, а вернее, его часть. При этом неважно, заключается ли договор на срок меньше года или является бессрочным. Главное, чтобы его можно было индивидуализировать по площади и координатам местности. Многие юристы считают, что ставить часть участка на учет с целью субаренды также является необязательным.
При этом надо иметь ввиду, что четкой позиции в судебной практике по этому вопросу пока не сложилось. Существуют примеры, при которых рассмотрение частей участков как объектов соответствующих прав признавалось возможным только при постановке на кадастровый учет.
Заключение
Проанализировав имеющиеся законодательные положения, можно сделать вывод о том, что часть земельного участка – это практически полноценный объект права, если цель заключается в сдаче его в аренду. Однако часть надела не может признаваться таковым, если речь идет о залоге и сервитуте. Даже при наличии соответствующих норм в законе об ипотеке такая возможность исключается.
Кроме того, при передаче части земельного надела в аренду, постановка на учет по кадастру является необязательной процедурой (по мнению многих юристов). Часть надела земли становится объектом права не с момента постановки на соответствующий учет, а с момента заключения договора аренды.
Но надо отметить и то, что в настоящее время еще не сложилось устойчивой правоприменительной практики по этому вопросу. Представляется, что ситуация улучшится, если в Земельном кодексе прямо указать о части земельного участка как об объекте права на аренду.
