Вы задумались о новом жилье и не знаете, что выгоднее - дом или квартира в ипотеку? Пару лет назад условия кредитования были комфортными, но сейчас ставки взлетели, а ситуация в секторе индивидуального жилищного строительства кардинально изменилась. Эскроу-счета и уход застройщиков с рынка – все это делает мечту о собственном доме недостижимой.
Плюсы и минусы льготных программ
Льготные программы кредитования (семейная и IT-ипотека) самые популярные. У них низкие процентные ставки (6% годовых по двум программам), однако есть свои особенности и требования:
- Семейная ипотека (максимальный срок 30 лет) доступна семьям с детьми. Для получения кредита необходимо наличие хотя бы одного ребенка в возрасте до 7 лет, двух детей до 18 лет или ребенка с ограниченными возможностями. Лимит – 6 миллионов для регионов, 12 миллионов для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Комиссия за выдачу целевого кредита, которая становится неприятной новостью для заемщика, составляет 4-6%.
- Ипотека для работников IT-сферы с лимитом до 9 миллионов рублей требует трудоустройства в компании, соответствующей определенным критериям, и регулярного подтверждения статуса занятости.
Подводные камни ипотеки
Процесс получения льготного кредита стал более сложным из-за обязательного использования эскроу-счетов с марта 2025 года. Раньше застройщик получал деньги сразу, покупал материалы, платил рабочим. А сейчас на специальных счетах замораживаются средства заемщика до завершения строительства, и подрядчик не может ими пользоваться. Поэтому ему приходится брать кредиты или вкладывать свои деньги. Банк размораживает средства только после подписания акта, и из-за этого стройка дорожает на 20-30%.
Проблема еще в том, что из 100 строительных компаний банки одобряют лишь 10, а остальные отсеиваются из-за плохих отзывов или долгов. Некоторые застройщики просто ушли с этого рынка из-за многочисленных рисков и отказались работать с ипотекой: слишком дорого кредитоваться самим.
Высокие ставки и риски
Те, кто не соответствует требованиям льготной программы, могут воспользоваться базовой. Однако ставки по ней значительно выше (от 24% годовых). Кроме того, стоит помнить о том, что:
- Придется внести первоначальный взнос от 20%.
- Банк потребует поручительство третьих лиц или залог имеющейся недвижимости.
Да и использование эскроу-счетов не является обязательным, что увеличивает риски для заемщиков, которых могут обмануть подрядчики.
Брать целевой кредит на жилье или нет
Эксперты советуют брать ипотеку, если:
- У вас есть первый взнос (от 20%) и вы попадаете под льготную программу.
- Готовы к долгой бумажной волоките.
- Нашли подрядчика, который согласен работать по новым правилам.
Не стоит связываться с ипотекой, если:
- Ставка в 24% для вас неподъемна.
- Не хотите переплачивать из-за эскроу.
- Боитесь, что подрядчик сорвет сроки, и тогда придется судиться.
Что делать, если ипотека кажется слишком дорогой
Эксперты рекомендуют:
- Копите на первый взнос. Чем он больше, тем меньше переплата.
- Рассмотрите альтернативы. Например, присмотритесь к готовым коттеджам в коттеджных поселках (там иногда есть рассрочка).
- Ждите снижения ставок. Если ЦБ начнет смягчать свою политику, ипотека может подешеветь. Эксперты ждут снижения ключевой ставки до 15-18% к 2026 году. Однако тогда льготные программы могут закрыть.
Возможные решения
Для оживления рынка ипотеки и снижения рисков для заемщиков эксперты предлагают следующие меры:
- Увеличение финансирования и государственная поддержка льготных программ для доступной ипотеки.
- Упрощение процедур и снижение требований к подрядчикам для стимулирования строительства.
Строить дом в ипотеку – сложное и рискованное мероприятие. Льготные программы остаются, но эскроу и комиссии съедают часть выгоды. Иногда купить старый дом и заняться его реконструкцией проще и дешевле, чем строить с нуля.
