Квартиры, купленные в ипотеку и выставленные на продажу, являются привлекательными в плане стоимости, которая обычно существенно ниже рыночной. Но насколько опасны такие сделки? Почему многие покупатели категорически не рассматривают возможность приобретения жилья с обременением? Рассматриваем, какие есть подводные камни, чего нужно и не нужно опасаться.
Что такое «квартира в ипотеку»
Это квартира с обременением. Пока человек не погасил задолженность перед банком, это имущество находится в собственности банка. Продать его без ведома и без разрешения финансовой организации, где была оформлена ипотека, нельзя. В Росреестре есть информация об обременениях. И если квартира в ипотеке, то там стоит соответствующая пометка. Она снимается только после полного погашения долга.
Недобросовестный продавец
Есть мошенническая схема, которая применяется по отношению к покупателям-новичкам, которые ранее не проводили сделок с куплей-продажей недвижимости. Хозяин квартиры говорит, что брал ее в ипотеку, однако задолженности у него нет. Он все выплатил, что подтверждают выписки с банковских счетов, чеки и т. д.
Покупатель дает продавцу деньги, они заключают договор купли-продажи. Покупатель идет в Росреестр, чтобы оформить на себя недвижимость, но ему отказывают по причине того, что долг продавцом не был выплачен. Сделка аннулируется. Покупатель остается без денег.
Такую схему можно провернуть только с новичками, но никак не с маклерами. Именно поэтому необходимо обращаться за помощью к маклерам либо юристам, чтобы те перепроверили все документы перед сделкой и навели все справки о квартире.
Скупой платит дважды
Но допустим, что продавец оказался добросовестным. Он честно рассказал о том, что еще не выплатил всю ипотеку. Покупатель не против погасить задолженность продавца перед банком.
Но пока дело дойдет до сделки, то придется понести некоторые дополнительные финансовые расходы. Например, получить разрешение у банка на проведение сделки. Для этого придется обратиться к юристу, заплатить ему. Это время и деньги.
Далее: жилье может быть поделено на доли. Тут тоже не обойтись без платных услуг юриста. И еще один нюанс касается самовольной перепланировки. Продавец может о ней умолчать, а вот банк после сделки точно узнает и потребует вернуть квартиру в первоначальное состояние либо получить разрешительные документы. А это дополнительные расходы и проблемы.
В итоге в сухом остатке при покупке ипотечной квартиры мы получаем дополнительные расходы и долгое время ожидания сделки. Плюс возможные проблемы с перепланировкой уже после покупки квартиры. Поэтому стоит для себя решить, насколько выгодна будет вам такая сделка. Если стоимость действительно низкая и вы можете подождать длительную процедуру оформления документов, тогда, возможно, вам стоит рассмотреть такой вариант.
Переоформление ипотеки
Есть два варианта купить ипотечное жилье без проблем. Первый и самый распространенный — это когда покупатель переоформляет ипотеку на себя. То есть все, что не успел выплатить продавец, теперь будет платить покупатель, он же новый хозяин. Это у него будет задолженность перед банком.
В данном случае нет никаких подводных камней. Это безопасная сделка, поскольку когда документы оформляются через финансовую организацию, то никакие махинации точно не пройдут. И если вы готовы погашать ипотеку, то можете смело рассматривать такой вариант.
Погашение задолженности
Второй способ — это когда в договоре прописывается, что часть денег, которую платит продавцу покупатель, тратится на погашение задолженности перед банком. Обычно составляется предварительный договор, затем деньги покупателя везут в банк, ими погашается ипотека. Потом подписывается договор купли-продажи, выплачивается оставшаяся сумма. Сделка состоялась. Теперь покупателю остается только обратиться в Росреестр, чтобы документы на недвижимость переоформили на него. В этом случае никакую ипотеку ему платить не надо.
Минус такого варианта: самостоятельно, напрямую с продавцом такую сделку заключать не рекомендуется. Слишком сложная процедура, нужно быть юридически подкованным. Тем более что есть риск, что покупатель уедет с деньгами, не погасив задолженность перед банком. Поэтому необходимо привлекать опытных юристов.
