Если право на квартиру зарегистрировано по декларации, то сразу уносите ноги: подводные камни купли-продажи квартиры

Сделки с покупкой и продажей недвижимости можно осуществить самостоятельно, не прибегая к помощи маклеров или юристов. Однако для этого нужна осведомленность во многих нюансах. Разбираем основные аспекты, которые следует рассмотреть прежде, чем приобретать жилье или продавать его.

Покупка квартиры в новостройке

Приобретение квартиры в новостройке – заманчивая идея. Обычно покупателей привлекают низкие по сравнению с вторичным жильем цены плюс возможность побывать первым хозяином.

В то же время на рынке новостроек встречается немало мошенников, недобросовестных застройщиков и перекупщиков. Чтобы не попасться на их удочку, следует тщательно изучить все бумаги. Вот, какие документы необходимо проверить перед тем, как заключать сделку:

• Если имеете дело с застройщиком, то обязательно посмотрите лицензию. Обратите внимание на дату окончания данного документа.
• Ознакомьтесь с разрешением на строительство. Убедитесь в том, что в документе указан именно тот объект, который вы планируете приобретать.
• Изучите договор на земельный участок. Обычно он представляет собой договор аренды.
• Попросите у застройщика свидетельство, чтобы проверить, что фирма зарегистрирована как юридическое лицо. Аналог свидетельства – выписка из ЕГРЮЛ.
• Проверьте документы у человека, с которым ведете переговоры и будете заключать договора. У него должны быть документы, подтверждающие его полномочия.

Приобретение «вторички»

Если планируете покупать жилье на вторичном рынке, то здесь вам будет достаточно заказать одну лишь выписку из ЕГРН. С помощью этого документа вы точно узнаете, кому принадлежит недвижимость, сколько человек в ней прописано, нет ли арестов, обременений.

Однако даже эту информацию, полученную из выписки, нужно будет дополнить и перепроверить. Например, выяснить, нет ли в списке прописанных лиц, отбывающих срок в местах лишения свободы. Если таковые имеются, то учитывайте, что их будет сложно выписать.

Важно узнать, какой правоустанавливающий документ есть на руках у собственника, на основании чего ему принадлежит имущество. Если вы планируете приобретать квартиру, право собственности на которую оформлено по декларации, то это однозначно «красный флаг». Это означает, что рассматривается не целая квартира, а лишь доля в доме.

Подводные камни при покупке жилья

Важный пункт – это в каком статусе находится хозяин квартиры. Например, если он недавно развелся, то после заключения сделки-продажи может неожиданно появиться его вторая половинка и потребовать свою долю. Основным аргументом будет то, что бывший не поставил в известность относительно продажи жилья, а это основание для аннулирования сделки.

Убедитесь в том, что хозяин квартиры развелся более 2-5 лет назад. Сроки варьируются в зависимости от обстоятельств, поэтому проконсультируйтесь с юристом в этом вопросе.

Второй важный момент – это банкротство продавца. Выясните, не инициирована ли в отношении него данная процедура и не будет ли инициироваться в течение ближайшего полугода.

Продажа жилья: чего опасаться

Рискуют при операциях с недвижимостью не только покупатели, но также и продавцы. Если вы планируете выставлять свое жилье на продажу, тогда примите к сведению следующие важные пункты. Вот, какие ошибки чаще всего совершают новички.

Неправильный выбор риэлтора

Большинство операций на рынке недвижимости осуществляется при помощи и поддержке риэлторов. Это посредники между продавцами и покупателями. Они консультируют по разным вопросам, помогают эффективно вести деловые переговоры.

К выбору риэлтора нужно подходить серьезно и ответственно. В первую очередь соберите о нем максимум информации, отзывов. Если это сотрудник агентства недвижимости, узнайте, как давно фирма на рынке, какая у нее репутация.

Не доверяйте слепо риэлтору, даже если прочитали о нем самые положительные отзывы. Не подписывайте документы, пока вам не будет понятен каждый без исключения пункт.

Заранее обсудите с риэлтором размер его комиссии за предоставляемые услуги. Пропишите эту сумму в договоре.

Уточните, придется ли вам потом, при продаже, дополнительно платить за рекламу своего объекта недвижимости. Дело в том, что некоторые агентства действуют так: дают активно платную рекламу той или иной квартиры. А потом, когда находится покупатель и осуществляется сделка, требуют с продавца дополнительно возместить им маркетинговые расходы (это помимо платы комиссии за услуги риэлтора и агентства).

Доверчивость

Ни при каких обстоятельствах не давайте риэлтору оригиналы правоустанавливающих и других документов. Предоставьте только копии – и то, если в этом есть необходимость. В противном случае ваша излишняя доверчивость может сыграть с вами злую шутку. Риэлтор может оказаться недобросовестным и при наличии правоустанавливающих документов произвести за вашей спиной любые операции с недвижимостью.

Невнимательность при показах

Некоторые продавцы-новички, впуская риэлторов и потенциальных покупателей в дом для просмотра дают незнакомцам возможность ходить бесконтрольно по всем комнатам. Учтите: в это время могут похитить ваши ценные вещи. И речь идет не только о деньгах, драгоценностях, гаджетах, но также и о документах на недвижимость.

Запомните: все люди должны находиться в зоне вашей видимости. Перед показом все ценные вещи и документы надежно прячьте, не оставляйте их на виду.

Незнание разницы между задатком и авансом

Задаток – это часть суммы от общей стоимость недвижимости, которую покупатель отдает продавцу как подтверждение серьезности намерений в плане покупки. Если сделка не осуществляется по вине покупателя, то деньги продавец не возвращает. А вот если виновен в срыве договоренностей продавец, тогда возвращает покупателю задаток в двойном объеме.

Если покупатель дает аванс, то почти ничем не рискует. Если он передумает по какой-либо причине приобретать жилье, то продавец будет обязан вернуть деньги в полном объеме.

Вот, почему так важно знать отличие между этими понятиями. Если вы на сто процентов готовы к сделке, то, конечно, оформляйте задаток, а если нет – то аванс.

Расчет наличными

Некоторые продавцы соблазняются на предложение покупателей принять наличные деньги. Это весьма опрометчивое решение. Дело в том, что велик риск получения фальшивых купюр. Плюс на месте покупателя могут обсчитать.

Более надежный способ – это сделать так, чтобы посредником между обеими сторонами выступило даже не агентство недвижимости, не риэлтор, а банк. Тогда и у продавца, и у покупателя будут гарантии.

Есть два наиболее распространенных способа передачи денег. Первый – это через банковскую ячейку. Покупатель кладет в ячейку деньги, а ключ передает только переоформления права собственности.

Риск в данном случае для продавца только один: чтобы в ячейке не оказались фантики или фальшивки. Чтобы этого не произошло, рекомендуется воспользоваться дополнительной услугой описи содержимого ячейки.

Второй способ оплаты – это аккредитив. В данном случае покупатель кладет деньги на отдельный банковский счет и оформляет аккредитив. Это документ, в котором прописано, что при соблюдении определенного ряда условий продавец получает право на снятие финансов. Обычно эта бумага передается продавцу покупателем после осуществления сделки купли-продажи.

Продавцу, чтобы обезопасить себя, нужно проверить, чтобы этот документ был безотзывным и чтобы покупатель не мог его расторгнуть в одностороннем порядке.