Покупка квартиры – это всегда волнительный и ответственный шаг. А если речь идет о вторичном рынке и рассрочке, то тут эмоций и вопросов становится еще больше. С одной стороны, возможность растянуть выплаты на год или даже больше кажется заманчивой. С другой – риски могут перевесить все преимущества.
История таких сделок началась еще в кризисные годы, когда рынок замер. Продавцы отчаянно пытались продать жилье любым способом: снижали цены или соглашались на рассрочку. Тогда агентства даже говорили о потенциале таких схем. Но сегодня эксперты уверены: эти сделки больше похожи на минное поле, где каждый шаг грозит взрывом проблем.
Как это работает
Представьте: вы находите квартиру мечты, но сразу оплатить ее не можете. Продавец согласен подождать, например год, и получать деньги частями по графику. Первый взнос обычно составляет около 50% стоимости жилья. Остальное вы переводите постепенно, пока не выплатите всю сумму. До последнего платежа квартира остается в залоге у продавца, это обязательно прописывают в договоре.
Казалось бы, все честно: продавец получает деньги, пусть и постепенно, а покупатель – квартиру с отсрочкой. Но, как говорится, дьявол кроется в деталях. И они могут превратить сделку в очень нервный процесс.
Риски покупателя
Главная проблема – юридическая чистота сделки. Даже если вы проверили квартиру через юристов и риелторов, всегда есть вероятность подводных камней. Например: после первого взноса выясняется, что квартира находится под арестом из-за долгов продавца или ее уже пытаются оспорить наследники. В стандартной ситуации вы бы просто вернули деньги через банк или расторгли бы автоматически договор купли-продажи. Но в рассрочке все иначе: часть денег уже переведена продавцу, который может их потратить или скрыться.
Еще один кошмарный сценарий – отказ в регистрации права собственности после всех выплат. И тогда придется судиться годами, чтобы вернуть хотя бы часть средств. А если продавец за это время обанкротится или умрет? Тогда договор превращается в бумажку без гарантий.
Головная боль продавца
Казалось бы, какие проблемы у того, кто получает деньги частями? Но эксперты уверены, что продавцу проще сразу снизить цену на квартиру и положить деньги на депозит под проценты. Рассрочка может обернуться головной болью даже для него.
Почему? Эксперты называют следующие причины:
- Инфляция. Если выплаты растянуты на год и больше, покупательной способности рубля угрожает снижение, и продавец получит сумму меньше ожидаемой в реальном выражении.
- Неплатежи. Если покупатель заплатил половину суммы и перестал переводить деньги, придется через суд расторгать сделку и возвращать квартиру себе. А если средства уже потрачены на ремонт или другую покупку, то начинается долгая история с исполнительными листами и поиском имущества должника.
- Юридическая неопределенность. Квартира все еще числится в залоге у продавца, но формально уже принадлежит покупателю после регистрации договора. Если тот начнет ее сдавать или продавать третьим лицам, возникнут конфликты интересов.
Мнение Центробанка
В конце прошлого года регулятор обратил внимание на рост числа сделок с рассрочкой по всей стране, и не только на первичке, но и на вторичке. Проблема в том, что такие долги не попадают в кредитные истории граждан. Банки могут одобрить человеку ипотеку или потребительский кредит, не зная о его обязательствах перед продавцом квартиры. Это увеличивает риски дефолтов: у людей больше долгов, чем они могут потянуть финансово.
ЦБ уже обсуждает регулирование таких сделок, возможно, скоро появится обязательная регистрация договоров рассрочки или их учет в бюро кредитных историй. Но пока все остается на совести сторон сделки.
Игра не стоит свеч
Наиля Берестова из Санкт-Петербургской палаты недвижимости признается: ее агентство за последние годы не заключило ни одной сделки с рассрочкой от продавца на вторичном рынке. Причины просты:
- Продавцы предпочитают быстрое закрытие, им выгоднее снизить цену на 10%, чем ждать год выплат с риском все потерять.
- Покупатели, готовые платить частями, боятся, потому что малейшая ошибка в договоре или форс-мажор оставят их без денег и квартиры одновременно.
- Ипотека как альтернатива хотя бы дает юридическую защиту через банк (есть страховки, регулирование ставок и возможность реструктуризации долга).
Заключение
Если вы покупатель, то лучше десять раз подумайте, прежде чем связываться с рассрочкой на вторичке. Даже при идеально составленном договоре риски слишком велики: от потери денег до многолетних судов. Продавцам же эксперты советуют не экспериментировать и вместо рассрочки использовать классические методы продажи: снизить цену или сдавать объект во временную аренду до момента полного расчета.
Эксперты говорят, что нормальный продавец вряд ли будет рисковать, а если кто-то активно предлагает рассрочку, то покупателю стоит насторожиться. Возможно, за красивыми обещаниями скрывается ловушка. И тогда цена экономии окажется слишком высокой.
