С каждым годом российский рынок недвижимости становится все сложнее для понимания. В 2025 году он переживает один из самых серьезных этапов трансформации: застройщики массово отказываются от запуска новых проектов, сокращают объемы строительства и переносят сроки сдачи домов. Причины разные — от высоких ставок по кредитам до падения спроса. Но последствия могут быть масштабными: дефицит предложения, рост цен на квадратный метр и даже угроза кризиса в смежных отраслях.
Президент неоднократно подчеркивал важность жилищного строительства как ключевого двигателя экономики. От него зависит не только доступность жилья, но и занятость, развитие инфраструктуры, работа производителей стройматериалов, мебели, бытовой техники. И если ситуация выйдет из-под контроля, это ударит не только по карману покупателей, но и по всей экономике страны.
Почему застройщики останавливают новые проекты
Главный фактор — снижение спроса. Люди стали осторожнее подходить к покупке недвижимости. Связано это прежде всего с высокими процентными ставками по ипотеке. Банки предлагают условия, которые многим кажутся неподъемными. Даже льготные программы, рассчитанные на молодые семьи или многодетные, не в состоянии компенсировать общий спад.
Вторая причина — дороговизна финансирования. Ключевая ставка ЦБ остается на уровне 21%, что делает проектное кредитование крайне затратным. Застройщики просто не могут позволить себе брать деньги под такие проценты, особенно если рынок предлагает все меньше покупателей. Это приводит к тому, что компании либо замораживают планы, либо вовсе отказываются от них.
Кроме того, возросли операционные расходы. Подскочили цены на землю, стройматериалы, оборудование. Увеличилась и зарплата рабочих, особенно в условиях дефицита квалифицированных кадров. Многие специалисты ушли в другие отрасли, например в оборонку, а мигранты, работавшие на стройках, стали приходить реже. Все эти факторы усиливают давление на бизнес.
Что происходит с ценами на квартиры
На первый взгляд, падение спроса должно привести к снижению цен.
Действительно, согласно информации, предоставленной Центром аналитики и информации в недвижимости (ЦИАН), стоимость квадратного метра в первом квартале 2025 года уменьшилась примерно на 5%, достигнув 395,8 тыс. руб. Застройщики вынуждены предоставлять скидки, чтобы стимулировать продажи и поддерживать финансовую стабильность.
Но эта тенденция временная. Эксперты предупреждают: в долгосрочной перспективе мы скорее увидим рост цен, чем их дальнейшее падение. Особенно если дефицит предложения будет расти. Аналитики уже прогнозируют, что к 2027-му доля свободных проектов может упасть на 30%. А это почти всегда ведет к увеличению стоимости жилья.
Также стоит учитывать, что девелоперы закладывают в стоимость квартир не только себестоимость, но и риски. Сейчас таких рисков больше: и отсутствие доступа к дешевому кредитованию, и рост инфляции, и усложненные требования к внешнему виду новых домов в Москве и других регионах. Все это делает каждый проект дороже, и эту разницу приходится перекладывать на покупателей.
Последствия для рынка и людей
Если строительство будет сокращаться, то и количество доступного жилья станет меньше. Это неизбежно приведет к росту цен. Но проблема не только в этом. Дефицит новостроек означает, что многие россияне просто не смогут найти себе достойное и доступное жилье. Особенно это касается регионов, где выбор ограничен и так.
Еще один эффект — усиление разрыва между первичным и вторичным рынком. На рынке вторичного жилья цена уже сейчас выше, чем на новостройки, и этот разрыв будет только увеличиваться. Покупатели, которым не хватает денег на «вторичку», будут стремиться к более дешевым вариантам, но их число тоже ограничено.
Также стоит учитывать, что люди начинают переходить на аренду или рассматривать варианты индивидуального строительства. Растет интерес к апартаментам, дачным участкам, загородному жилью. Это не решение проблемы, а временное уклонение от нее.
Чем опасен кризис в строительной отрасли
Строительство — одна из самых масштабных отраслей. Она задействует сотни тысяч работников, тянет за собой металлургию, цементную промышленность, энергетику, логистику, торговлю и многое другое. Если застройщики начнут массово сворачивать деятельность, это вызовет цепную реакцию: сократятся рабочие места, упадут доходы смежных предприятий, снизится налоговая база.
Особенно пострадают регионы, где строительство — один из основных источников занятости. Там, где нет мощной промышленности или IT-инфраструктуры, потеря нескольких крупных проектов может стать катастрофой для местной экономики.
Кроме того, есть риск невыполнения государственных программ, в том числе по расселению аварийного жилья. Под снос планируется более 6 млн кв. м старых домов. А значит, нужно строить новое жилье для тех, кто живет в этих домах. Но если новых проектов будет меньше, выполнение программы окажется под угрозой.
Когда можно ждать стабилизации
Специалисты говорят, что восстановление рынка возможно, но не раньше чем через два-три года. Для этого нужно, чтобы ставки по кредитам упали, появились меры господдержки, а застройщики сумели адаптироваться к новым реалиям. Однако в случае глубокого кризиса этот период может растянуться на семь лет.
