Сдача квартиры – что может быть проще? Нашли арендатора, договорились о цене, передали ключи и получаете свои деньги. Но почему многие даже не задумываются, что за этим якобы простым процессом кроется не только бытовая, но и юридическая ответственность. А иногда и уголовная, до трех лет тюрьмы.
И это не страшилка, а вполне конкретная перспектива, если сдавать жилье "втихую".
Когда аренда превращается в проблему
Многие владельцы квартир уверены, что налоговая до них никогда не доберется. Особенно если арендаторы платят наличкой, без переписок в мессенджерах и переводов. Но времена меняются. Сейчас налоговая стала куда более внимательной: она отслеживает движения по картам, анализирует поступления, а иногда даже получает наводки от бывших арендаторов. Причины бывают разные, например, не вернули залог, не отремонтировали кран, поссорились. И вот после одной жалобы начинается проверка.
Если выяснится, что человек сдавал жилье и не платил налоги, последствия могут быть очень неприятными. Придется вернуть все, что должны государству, и не только сам налог, но и пени за просрочку, и штраф 20–40% от суммы. А если доход за три года превысил 2,7 миллиона рублей, тут уже включается уголовный кодекс. Варианты наказания – от штрафа в сто тысяч рублей, принудительных работ до 12 месяцев до лишения свободы на один год. А если речь идет о доходе свыше 13,5 миллиона, то срок может доходить до трех лет. Серьезно, не правда ли?
Лучше сдавать легально
Юрист Анастасия Билялова советует: если не хочется жить в постоянном страхе, то есть несколько способов делать это правильно:
- сдавать квартиру как физлицо,
- зарегистрироваться как ИП,
- оформить самозанятость.
У каждого варианта есть свои плюсы и заморочки.
Самый простой путь – остаться физлицом, в этом случае налог составит 13% от полученного дохода (если доход превышает 5 миллионов рублей, ставка повышается до 15%). Но важно не забывать вовремя подавать декларацию (до 30 апреля следующего года) и платить налог (до 15 июля).
Если вы становитесь индивидуальным предпринимателем, то вам нужно зарегистрироваться и платить страховые взносы.
Но если не хотите заморачиваться с ИП, рассмотрите режим самозанятого. Ставка налога всего 4% (если сдаете физлицам) или 6% (если юридическим лицам). Все делается через приложение "Мой налог", никаких деклараций, все прозрачно. Это удобно, быстро и официально. Главное – не забывать выставлять чеки и хранить договоры.
Договор – это не формальность, а защита
А как быть с самими арендаторами? Тут тоже не все так просто. Многие до сих пор считают, что договор – это просто лишняя бумажка, потому что можно и на словах договориться. Но когда начинаются споры, увы, без письменного договора доказать что-либо почти невозможно.
В нем должно быть прописано все – срок аренды, сумма, порядок оплаты, кто платит за коммуналку, что делать, если сломался кран или пропала микроволновка. Да даже список мебели лучше приложить с описанием состояния. Чтобы потом не было "а у вас тут уже была трещина" или "я не брал этот тостер".
И обязательна копия паспорта арендатора. Если человек из другой страны, проверьте, на каком основании он находится в России. Это может показаться лишним, но когда возникают проблемы, такие детали играют важную роль.
Зачем все это нужно
Сдача квартиры в аренду – это, по сути, бизнес. Да, маленький, но все же. А значит, есть риски, ответственность и правила, которые лучше не нарушать. Кто-то скажет: "Ну, я же не миллион получаю". Но дело не в сумме, а в принципе. Сегодня вы сдаете одну квартиру, завтра две, а потом вдруг выясняется, что сумма набежала хорошая. И здравствуй, уголовная ответственность или принудительные работы на срок до года.
Все это можно было избежать, достаточно просто немного разобраться в теме, оформить договор, платить налоги и спать спокойно, не боясь звонка от налоговой. Если вы впервые нарушили закон, но после проверки быстро все оплатили (налог, пени, штраф), то можно обойтись без суда. Но если игнорировать ситуацию и продолжать сдавать жилье, можно нарваться на гораздо более серьезные последствия.
Заключение
Конечно, у каждого способа есть свои нюансы, но одно ясно точно: лучше немного потратить времени и сил на оформление, чем потом разбираться с налоговой, штрафами и угрозой тюрьмы. Аренда – это ответственность.
Вот и выходит, что сдавать квартиру – это не только про ключи и деньги, а про закон и риски. Так что если вы или ваши знакомые сдаете жилье, просто подумайте, все ли вы делаете правильно. Возможно, сейчас настало самое время навести порядок.
