Как известно, собственник имущества может распоряжаться им по своему усмотрению любым законным способом. Одним из них является передача объекта в аренду. Она оформляется договором.
Пролонгация соглашения
В случае надлежащего исполнения обязательств по окончании срока, на который соглашение было заключено, арендатор при иных равных обстоятельствах имеет преимущественное право на продление (пролонгацию, оформление документа на новый срок) перед иными лицами.
Данное правило закрепляется в 1 части ст. 621 ГК РФ (п. 1). В норме, однако, присутствует оговорка. Указанное право может быть реализовано арендатором, если арендным соглашением или законом не установлено иное.
Дополнительные обязанности и права
Также в ст. 621 ГК РФ (п. 2) закреплена обязанность арендатора известить собственника в письменной форме о своем намерении продлить договор в сроки, установленные соглашением. Если соответствующий пункт в документе отсутствует, то уведомление должно быть направлено в разумный срок до завершения действия договора.
Стороны вправе изменить условия сделки. Эта возможность также закреплена частью 1 ст. 621 ГК РФ.
В п. 2 нормы, кроме того, предусмотрено, что, если собственник отказал арендатору в продлении договора, однако на протяжении года со дня окончания действия соглашения заключил договор с иным лицом, арендатор может по выбору потребовать перевести на себя обязанностей и прав по вновь оформленному документу и компенсации убытков, понесенных в связи с отказом, либо только возмещения потерь. Для реализации этой возможности потерпевший субъект направляет иск в суд.
Если арендатор продолжает использовать имущество после окончания срока соглашения, и возражений на это со стороны собственника нет, договор, согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, признается возобновленным автоматически на тех же условиях. При этом срок его действия будет считаться неопределенным.
Ст. 621 ГК РФ с комментариями
Как следует из положений первого пункта 1 части нормы, преимущественное право, предоставляемое арендатору, обладает диспозитивным характером, поскольку может устраняться законом или условиями договора. Это означает, что юридическая возможность, закрепленная в 621 статье ГК РФ, является ограниченной, в сравнении, к примеру, с преимущественным правом на покупку доли.
Право арендатора на продление/заключение договора распространяется на чужую вещь, являющуюся предметом соглашения, срок которого истекает, которую лицо намеревается арендовать и далее. Соответственно, если объект свое существование прекратил фактически либо юридически (к примеру, в связи с разделом участка на два новых, упразднения торговых точек на рынке в установленном порядке и пр.), преимущественное право, закрепленное 621 статьей ГК РФ, также прекращается.
Обязательные условия
Для возникновения права, закрепленного ст. 621 ГК РФ, необходимо, чтобы:
- Срок договора заканчивался.
- Арендатор исполнял обязательства по сделке надлежащим образом.
- Пользователь был согласен с условиями, предложенными собственником другому лицу.
Нюансы
Несвоевременное погашение задолженности по арендным платежам, нарушение пользователем других условий сделки указывают на его недобросовестность. Соответственно, арендатор в таких случаях лишается преимущественного права.
Существенность либо несущественность нарушений, допущенных лицом, в судебной практике по ст. 621 ГК РФ во внимание не принимается при решении вопроса о признании его недобросовестным.
Согласие с условиями
Положения ст. 621 ГК РФ распространяются на случаи, когда арендодатель принимает условия, предложенные собственником иному субъекту, в том числе о величине и порядке выплаты сумм за пользование имуществом, гарантиях сохранности объекта, переданного в аренду. Именно это вытекает из положений о "прочих равных условиях".
Соответственно, заключение арендного соглашения на новый срок при использовании пользователем положений первой части ст. 621 ГК РФ, по сути, будет являться оформлением нового договора. Следовательно, стороны правоотношений будут считаться не связанными условиями предыдущего документа.
Извещение
Реализация права по ст. 621 ГК РФ возможна при соблюдении требований об уведомлении собственника о желании оформить договор на новый срок. Период, в который лицо должно направить извещение, предусматривается в самом соглашении. Если стороны не оговорили его ранее, то срок должен быть разумным.
Следует учитывать, что положение 2 пункта 314 статьи Кодекса о разумном периоде погашения обязательства к рассматриваемой ситуации неприменимы. Это обуславливается тем, что извещение арендодателя нельзя считать обязанностью в прямом смысле. Он должен уведомить собственника, если желает воспользоваться преимущественным правом. Извещение, скорее, можно назвать условием реализации этой возможности.
Продолжительность разумного периода, таким образом, должна определяться в каждом случае отдельно. При этом учитывается суть и условия сделки, характер отношения участников, правила деловой этики.
Если стороны закрепили в соглашении порядок направления уведомления, то арендатор должен ему следовать. Если соответствующие правила оговорены не были, то целесообразно отправить извещение ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.
Нарушение права собственником
Если арендодатель отказывает пользователю в заключении соглашения на новый срок, однако вместе с тем оформляет договор с другим лицом, он будет признан нарушителем положений ст. 621 ГК РФ. В норме закреплено два варианта действий пользователя. Он может требовать перевести на себя правомочия нового арендатора и компенсации потерь либо только возмещения убытков.
Первый вариант не предполагает принуждение собственника к заключению соглашения на новый срок. Эта мера может реализовываться в крайних случаях, к примеру, если арендодатель уклоняется от оформления основного договора в соответствии с предварительным соглашением.
Важный момент
Преимущественное право пользователя на заключение соглашения на новый период не возникает, если арендодатель только намерен передать имущество стороннему субъекту, но между ними договор еще не заключен.
Перевод правомочий допускается только по уже оформленному соглашению. Другие способы защиты преимущественного права, нарушенного собственником, в 1 пункте 621 статьи не предусматривается.
Императивное предписание
Оно присутствует в части 2 анализируемой статьи. Условие арендного соглашения, вводящее запрет на его возобновление (пролонгацию) по окончании срока действия при отсутствии со стороны собственника возражений при фактическом продолжении арендатором пользования переданного ему имущества, признается ничтожным.
Соответственно, наличие/отсутствие претензий со стороны собственника к продолжению эксплуатации объекта по истечении срока соглашения имеет юридическое значение при решении вопроса о невозобновлении/возобновлении правоотношений на первоначальных условиях на неопределенный период.
Направление собственником уведомления пользователю, содержащего отказ от пролонгации договорных правоотношений на ранее согласованных условиях, получение этого извещения пользователем, соответственно, будет означать прекращение сделки.
Следовательно, если арендатор известил собственника об отказе в продлении соглашения, однако пользоваться имуществом не прекратил, а арендодатель, в свою очередь, против этого возражений не имеет, договор признается возобновленным на неопределенный период.
Заключение
Как показывает практика, арендные правоотношения являются достаточно распространенными в сфере гражданского оборота. Сделки такого характера регламентируются различными нормами законодательства. Большинство из них носит общий характер. Однако в ряде норм регламентируются специфические ситуации и устанавливаются особые гарантии для сторон. К таким нормам следует относить и 621 статью ГК.
