Жилые помещения, располагающиеся на первых этажах многоквартирных домов, часто выкупаются крупными компаниями, которые далее выполняют перепланировку и пользуются этими квартирами для ведения предпринимательской деятельности. Для этого следует разобраться в порядке перевода жилых помещений в нежилые помещения. Процесс выполняется только при учете некоторых существенных требований и правил. Дополнительно придется получать разрешения на процедуру от разных государственных учреждений.
Каким статусом могут обладать объекты?
Любое помещение может быть жилым, нежилым или общим. Если оно находится в многоквартирном доме, то оно должно быть представлено изолированным помещением, обладающим входом на улицу, а также доступом к местам общего пользования.
Общие места являются территориями, которые обычно не изолированы, поэтому к ним может получить доступ любой жилец дома. Применяются они для монтажа инженерных коммуникаций или установки другого оборудования.
Понятие нежилых помещений
Нежилые помещения не могут использоваться для постоянного или временного проживания людей. Они применяются для ведения предпринимательской деятельности, хранения разных товаров или предметов, а также для иных аналогичных целей.
Допускается переустройство нежилого помещения в жилое и наоборот. Для этого владельцем данного объекта должны учитываться некоторые специфические правила и условия.
Требования к процессу
Порядок перевода жилых помещений в нежилые помещения считается понятным и простым, но при этом должны удовлетворяться некоторые требования. Они являются экологическими, градостроительными, пожарными, санитарными и гигиеническими. Важно, чтобы в помещении любой человек был в безопасности. Перед подачей документов необходимо выполнить перепланировку и ремонтные работы в помещении.
К основным критериям, которым должно соответствовать нежилое помещение, относятся:
- если оно является частью многоквартирного дома, то допускается располагать его исключительно на первом этаже;
- у помещения должен иметься отдельный кадастровый номер;
- недвижимость должна быть обособлена от других частей многоквартирного дома, поэтому у нее должен иметься потолок и стены, пол и доступ к разным инженерным коммуникационным системам;
- требуется наличие отдельного входа с улицы;
- владелец такого помещения может пользоваться всем общим имуществом дома, а также придомовой территорией;
- собственник обязан оплачивать счета за обслуживание строения.
Поэтому перед непосредственным переводом придется потратить определенное количество времени и средств, чтобы подготовить помещение.
Условия перевода
Перевод жилого дома в нежилое помещение должен выполняться при учете следующих условий:
- инициатором данного процесса может выступать только полноправный собственник;
- не допускается выполнять процедуру, если на помещении имеется какое-либо обременение, зафиксированное в ЕГРН;
- площадь объекта должна соответствовать нормам, предъявляемым к коммерческой недвижимости, а также приходится предварительно выполнять перепланировку и реконструкцию;
- все элементы, располагающиеся в объекте, должны отвечать разным пожарным и инженерным требованиям безопасности;
- в помещении должны иметься разные коммуникационные системы, находящиеся в рабочем состоянии;
- объект должен располагаться в жилой части многоквартирного дома, поэтому не допускается заниматься предпринимательской деятельностью в цоколе или подвале;
- освещенность должна находиться в пределах нормы.
Только при учете вышеуказанных условий и требований может быть получено разрешение на изменение характеристик и назначения объекта.
Какие имеются ограничения?
Условия перевода жилого помещения в нежилое считаются специфическими, а также приходится владельцам недвижимости сталкиваться с некоторыми ограничениями. Они заключаются в следующем:
- если в квартире на постоянной или временной основе проживает собственник или другие лица, то придется выписаться из недвижимости, так как не разрешается регистрация в коммерческом объекте;
- для перевода требуется наличие согласие от всех владельцев недвижимости, поэтому если отсутствует согласие даже одного гражданина, то выполнить процесс не получится;
- не будет выдано разрешение на проведение процесса, если в результате помещение будет применяться разными религиозными организациями;
- не получится перевод жилья в нежилое помещение в здании, которое является социальным;
- если выявляется, что на помещении имеется какое-либо обременение, то будет отказано в переводе.
Невозможно выполнить перевод только для одной комнаты в квартире, поэтому можно сделать нежилым помещением только полностью всю квартиру.
Как перевести жилое помещение в нежилой дом?
Процедура предполагает реализацию последовательных этапов. К ним относится:
- формируется проект и эскиз будущей перепланировки недвижимости;
- если во время выполнения ремонтных работ каким-либо образом затрагивается имущество, являющееся общим для многоквартирного дома, то придется получать разрешение от других собственников квартир в строении, для чего проводится внеочередное собрание жильцов дома;
- проект с другой документацией отправляется в отдел местной администрации, занимающийся градостроительством в городе;
- далее надо дождаться ответа, причем если оно будет положительным, то выдается специальное постановление;
- если имеется отрицательный ответ, то заявитель может получить письменный документ, содержащий причины такого решения;
- если администрация разрешила перевод, то начинаются реконструкционные, перепланировочные и ремонтные работы в помещении, для чего непременно учитываются положения проекта;
- оформляются документы на все внесенные изменения;
- заказывается новый кадастровый паспорт, содержащий сведения обо всех внесенных изменениях;
- регистрируются изменения в Росреестре, причем обычно процедура занимает около 10 дней, в результате чего жилое помещение становится нежилым объектом.
Оперативность реализации данного процесса зависит от того, как быстро собственник сможет подготовить нужные документы.
Правила процесса
Чтобы соблюдался правильный порядок перевода жилых помещений в нежилые помещения, учитываются следующие правила:
- предварительно следует получить консультации от работников пожарной инспекции и Роспотребнадзора, чтобы убедиться в возможности реализации процесса;
- если во время работы затрагиваются какие-либо общие элементы строения или капитальные объекты, то на это надо получать разрешение от собственников квартир в доме;
- проект перепланировки должен составляться только специализированными компаниями, входящими в соответствующее СРО;
- на любые изменения в объекте необходимо получать разрешение от представителей местной администрации, пожарной инспекции и СЭС.
Только при учете этих правил можно избежать крупных штрафов за выявленные нарушения. Поэтому часто граждане сталкиваются с разными сложностями при переводе жилого помещения в нежилое. Порядок выполнения этого процесса должен соблюдаться неукоснительно, а иначе придется уплачивать штрафы и возвращать помещение в прежнее состояние.
Какие нужны документы?
Чтобы получить официальное постановление о переводе жилого помещения в нежилое, необходимо изначально не только выполнить перепланировку, но и подготовить многочисленную документацию. Бумаги передаются в местную администрацию, пожарную инспекцию, Роспотребнадзор, СЭС и отделение Росреестра.
Порядок перевода жилых помещений в нежилые помещения предполагает подготовку следующей документации:
- заявление по установленной форме;
- правоустанавливающие документы, подтверждающие, что обращается в учреждение непосредственный владелец объекта недвижимости;
- план, взятый в БТИ;
- техпаспорт;
- поэтажный план;
- грамотно сформированный план перепланировки, который составляется только работниками специализированных организаций;
- протокол собрания жильцов дома, на котором принимается положительное решение относительно внесения изменений;
- согласия от всех собственников на планируемые корректировки;
- заключения и разрешения от СЭС, Роспотребнадзора и пожарной инспекции;
- техническое заключение, подтверждающее, что дом не находится в аварийном состоянии, поэтому допускается в нем проводить реконструкцию или перепланировку имеющегося объекта;
- выписка из домовой книги, доказывающая, что в объекте не прописаны люди.
Передается вышеуказанная документация только в отдел градостроительства и архитектуры местной администрации. Если не будет подготовлена даже одна бумага, то не будет получено разрешение на перепланировку жилого помещения в нежилое.
В какие государственные органы придется обращаться?
Специфическим считается процесс перевода жилого помещения в нежилое. Порядок реализации процедуры заключается в необходимости обращения в разные государственные учреждения. К ним относится:
- отдел градостроительства местной администрации, где принимается решение относительно возможности изменения статуса недвижимости;
- отделение Роспотребнадзора оценивает, не будут ли нарушены права других собственников квартир в доме в результате формирования нежилого объекта на первом этаже;
- представители СЭС изучают санитарное состояние данной недвижимости, так как важно, чтобы люди, находящиеся в этом помещении, не подвергались каким-либо негативным воздействиям;
- пожарная инспекция должна удостовериться, что техническое состояние объекта подходит для ведения коммерческой деятельности.
Так как собрать все документы достаточно сложно, многие владельцы объектов обращаются в специализированные организации, занимающиеся посреднической деятельностью. Они помогают собрать все нужные документы и получить разрешения на планируемый перевод.
Причины отказа
Перепланировка нежилого помещения в жилом доме требует подготовки разных документов и согласования процедуры с разными государственными организациями. Даже если будут соблюдены все требования и условия, существует вероятность получить отказ. Обычно причинами отрицательного решения являются следующие ситуации:
- под квартирой находятся жилые помещения;
- отсутствует возможность получить доступ к объекту без использования других помещений;
- не получено заранее согласие на процесс от всех собственников недвижимости;
- выявляется наличие обременения на недвижимости;
- нет выхода на улицу.
Некоторые недостатки могут быть исправлены, например, можно законным образом снять обременение или получить согласие от всех владельцев. Только после этого можно продолжать процедуру перевода объекта в нежилую недвижимость.
Заключение
Многие владельцы квартир, находящихся на первом этаже многоквартирного дома, планируют использование данного объекта для ведения предпринимательской деятельности. Для этого надо разобраться в том, какие требования и условия предъявляются к процессу перевода квартиры в нежилой объект.
Важно собрать множество документов и получить разрешение на процедуру от различных государственных учреждений. Обычно процесс занимает по времени около двух месяцев, но он может затянуться при выявлении разных осложнений.
