Регистрация договора аренды. Документы для регистрации договора аренды
Процедура регистрации
Еще раз акцентируем внимание, что соглашения об аренде, заключенные на срок меньше года, не регистрируются. А вот о договорах, оформленных на более длительный период, делается запись в госреестре прав. Для проведения такой процедуры гражданам следует обратиться в территориальную приемную Федеральной регистрационной службы (ФРС).
Кроме того, налоговые органы будут учитывать суммы, переведенные за пользование недвижимостью, только после того, как будет произведена государственная регистрация договора аренды. Однако в исключительных случаях сотрудники налоговой инспекции могут принять оригинал расписки о принятии бумаг из ФРС о регистрации соглашения об аренде.
Дата заключения договора
Следует отметить, что бывают такие ситуации, когда две стороны сами решают определить дату заключения соглашения. Они договариваются о времени передачи имущества и денег, решают, что этой датой они могут заключать сделку. Однако такие действия будут не совсем правильными. Такой вид соглашения является консенсуальным (то есть будет расцениваться как заключенный с момента достижения согласия между сторонами и надлежащего оформления сделки). Другими словами, дата его заключения должна быть указана тем же днем, что и регистрация договора аренды.
Между тем срок окончания соглашения арендодатель и арендатор могут устанавливать самостоятельно. То есть конкретную дату, когда он прекращает свое действие, обе стороны могут указывать на их усмотрение.
Нюансы по земельным участкам
Особой категорией объектов недвижимого имущества считается земля. Здесь существуют свои особенности. В данный момент регистрация договора аренды земельного участка проводится Комитетом по землеустройству и земельным ресурсам, а также его территориальными подразделениями. Если участники сделки не пожелают заниматься регистрацией, считая это требование совершенно не важным, то их могут оштрафовать за это.
Виды соглашений, подлежащие регистрации
Регистрация потребуется при заключении таких типов договоров, как:
- ипотека;
- договор об уступке требований либо о переводе долга по сделкам, что должны регистрироваться;
- купля-продажа жилого дома (его части);
- продажа предприятия;
- договор ренты;
- аренда недвижимого имущества (сооружений, зданий, предприятий).
В некоторых случаях в госреестр могут вноситься и другие виды сделок с недвижимостью.
Виды регистрации
Стоит отметить, что государственная регистрация договора аренды это не то же самое, что и регистрация полномочий на недвижимые объекты. К примеру, некоторые сделки по поводу недвижимости регистрировать не нужно, однако факт перехода прав на объект к другому лицу регистрируется обязательно. В некоторых случаях в госреестр должны вноситься и операции, проводимые с движимым имуществом. К примеру, если передаваемые объекты имеют общественно-политическую ценность и т. д.
Последствия игнорирования регистрации
Если стороны решат пропустить такую процедуру, как регистрация договора аренды, то соглашение будет считаться не заключенным. Другими словами, такая сделка просто лишена юридической силы. У арендатора и арендодателя не возникнет по отношению друг к другу никаких прав и обязанностей. Взыскать ущерб на основании такой сделки тоже будет невозможно. Если одна сторона будет уклоняться от регистрации договора, то добросовестный участник сделки имеет право обратиться в судебную инстанцию с просьбой о принудительной регистрации соглашения и компенсации убытков (если таковые имеются). Словом, затягивание процедуры регистрации не выгодно ни арендатору, ни арендодателю. Бывают случаи, когда стороны немного хитрят и заключают соглашение об аренде не на год, а, к примеру, на 11 месяцев. По истечении этого срока они могут перезаключить договор на такое же время и таким образом избежать процедуры регистрации. В принципе, за такое ухищрение никто вас не накажет, однако если вы все же заключили сделку на год и более, то позаботьтесь о ее скорейшей регистрации.
Документы для регистрации договора аренды
Инициировать внесение данных соглашения в госреестр может любой из участников сделки в течение 2 месяцев. Кроме того, если впоследствии в договор будут вноситься какие-либо изменения, то снова нужно обращаться в ФРС и проводить перерегистрацию соглашения об аренде. Если же новые условия не будут отображены в госреестре, то соглашение будет действовать в таком же виде, в котором оно было до принятия соответствующих изменений.
Итак, чтобы регистрация договора аренды земельного участка или другого объекта прошла успешно, от арендодателя потребуются:
- заявление на регистрацию;
- копия свидетельства о госрегистрации права на объект, который будет передаваться в аренду;
- оплата госпошлины;
- оригинал соглашения об аренде (3 экземпляра).
Арендатор, в свою очередь, подает такие бумаги, как:
- нотариальная копия паспорта (для физического лица) или копия свидетельства (для юридических лиц);
- копия учредительных документов (для предприятий и организаций);
- информационное письмо от органов статистики (копия).
Дополнительные бумаги
Помимо вышеуказанных документов, регистрация договора аренды невозможна без:
- Кадастрового паспорта помещения. В этом техническом документе содержатся такие данные, как адрес здания, его этажность, метраж и другие необходимые характеристики.
- Копии решения общего собрания участников или акционеров (если участником договора выступает акционерное общество).
- Нотариально заверенного соглашения об аренде (для регистрации договора субаренды).
- Приказа о назначение на должность директора или копии заключенного с ним контракта (для юридических лиц).
- Копии документа о присвоении ИНН.
- Выписки из ЕГРЮЛ (она будет действительна в течение месяца).
После того как регистрация договора аренды нежилого помещения или другого объекта будет произведена, собственник имущества также регистрирует возникшие права у арендатора. И только после всех этих операций можно сказать, что стороны выполнили все требования гражданского законодательства.
Госпошлина
Закон не возлагает обязанность уплаты госпошлины на конкретного участника сделки. Это означает, что стороны сами должны решить, кто будет заниматься подачей документов на регистрацию, решать иные организационные вопросы и оплачивать госпошлину за внесение данных в реестр. Между тем чтобы не возникли недоразумения, юристы советуют прописать этот момент в договоре аренды. Госпошлина за регистрацию договора аренды зависит от статуса участников сделки. Так, физическим лицам придется заплатить 1 тысячу рублей, а вот юридическим – целых 15 тысяч рублей. За внесение изменений в соглашение об аренде установлены такие же тарифы.
Вопросы по налогообложению
Регистрация договора аренды играет важную роль для предпринимателя. В частности, размер госпошлины должен указываться в декларации о доходах. Кроме того, если договор пройдет процедуру госрегистрации, то оплачивать арендную плату по частям нельзя. Конечно же, чтобы миновать налоговые органы и не показывать часть доходов, в соглашении можно указать заниженную стоимость оплаты, а остальную сумму получать по договоренности, однако такое действие является довольно рискованным. Ведь арендодатель сможет попросту отказаться от доплаты за помещение. Причем как-то наказать его за это не получится, ведь с юридической точки зрения он строго выполняет все предписания договора, а регистрация договора аренды помещения была проведена законно. И в таком случае придется настаивать на изменении пункта об оплате, а это, опять же, дополнительные траты и сложности.
Выводы
Если регистрация договора аренды нежилого помещения проводится арендодателем, то арендатор должен следить, чтобы он не затягивал с этой процедурой. Если же это лицо начнет уклоняться от регистрации, то собственник недвижимости может обратиться за защитой своих интересов в судебный орган. Такие же полномочия будут и у арендатора, если обязанность о регистрации возложена на владельца объекта недвижимости. Госпошлина за регистрацию договора аренды тоже должна быть оплачена своевременно, так как без ее внесения провести процедуру не получится. Важно также проверить полномочия арендатора, особенно если это юридическое лицо. Проверьте его учредительные документы, приказ о назначении директора, справку из налогового органа, адрес и т. д. От арендодателя в первую очередь потребуется документ о праве собственности на помещение, что передается на срок более одного года, его кадастровый паспорт, данные о владельце.
Если вы четко будете придерживаться рамок законодательства, то никаких проблем при оформлении в принципе ощутить не должны. Обычно срок регистрации договора аренды составляет 10 дней. Однако если сотрудники территориальной регистрационной службы выявят какие-то неточности в бумагах или недостоверные данные, то процесс может существенно затянуться на несколько месяцев. Поэтому очень важно перепроверить каждый документ перед подачей договора аренды на регистрацию, если обнаружите ошибки, то по возможности исправьте их еще до подачи на регистрацию.