Реконструкции зданий и сооружений. Проект и смета реконструкции
Реконструкции зданий и сооружений представляют собой целый комплекс монтажных и строительных работ, целью которых являются изменения архитектурных решений объектов и создание различных капитальных надстроек, пристроек и мансард. Кроме того, сюда входят и изменения в системе оборудования зданий и несущих конструкций, а также благоустройство прилегающих территорий.
Реконструкция
Она должна производиться комплексно, и начинают ее обычно с ремонта фундамента, его дополнительного создания или укрепления основания под ним. Работы по реконструкции включают в себя гидроизоляцию основания здания и его подвальных помещений, ремонт фасада и стен, замену перекрытий и кровельной системы. С недавнего времени некоторые фирмы и организации в список данных услуг начали включать и внутреннюю отделку помещений, оборудование, а также пристройку жилой мансарды.
Есть несколько типов реконструкции зданий и сооружений:
- переделка промышленного объекта под квартиры или офисы;
- увеличение площади помещений;
- расширение производственных площадей за счет сооружения дополнительного перекрытия в зданиях, имеющих высокие потолки и др.
В общем, реконструкция объектов подразумевает создание дополнительного пространства для размещения промышленных цехов и складских помещений, различных агрегатов и оборудования, рабочих мест и жилых квартир. Комплексное изменение зданий включает в себя и прокладку целого ряда инженерных систем, таких как отопление, энергоснабжение, канализация, вентиляция, охранные и противопожарные системы. И все это должно соответствовать принятым нормам строительства.
Виды реконструкций
Для промышленных предприятий выделяют два вида перестройки: собственно преобразование и техническое перевооружение. Последний подразумевает замену оборудования, когда расходы на строительно-монтажные работы составляют не более 10 % от общей суммы затрат. Когда происходит собственно преобразование сооружения, то меняют не только оснащение, но и само здание. При этом могут производиться различные надстройки, пристройки, возведение новых корпусов и т.д.
У многих объектов доля оборудования в общем балансе незначительна, поэтому у них происходит разделение по несколько иному принципу, а конкретно - на частичную или полную реконструкцию. Первая подразумевает замену лишь отдельных элементов сооружения с продолжением его эксплуатации, а вторая – коренное переустройство здания, где возможна замена конструкций, оборудования, отдельных узлов, изменение его размеров и т.д.
План реконструкции
Он должен включать в себя информацию, касающуюся всех видов строительно-монтажных работ, расчеты и проектирование изменений, которые будут произведены в коммуникационных и инженерных системах сооружения, а также пакет документов о пригодности здания к эксплуатации. Составлением плана реконструкции должны заниматься исключительно специалисты, имеющие опыт в этом деле.
Согласование
Прежде чем начать перестройку объекта, нужно подготовить соответствующую документацию. Затем необходимо согласовать ее в разных государственных инстанциях. Следует сразу же отметить, что сделать это бывает весьма непросто. Особенно это касается объектов, имеющих культурно-историческое значение, а также памятников архитектуры. Кроме того, сложности имеются и в согласовании на воссоздание или сохранение их первозданного внешнего вида. Строительно-монтажные работы можно начинать только в том случае, когда разрешение на их проведение уже получено.
Основные этапы
Реконструкции зданий и сооружений в основе своей состоят из тех же этапов, что и инвестиционные циклы новостроек:
- Предпроектная стадия. Она включает в себя все действия, проводимые во время нового строительства. Но чаще всего этот этап происходит в несколько упрощенном виде.
- Обследование реконструируемых оснований и объектов. Необходимо отметить, что пропустить этот этап невозможно. В ходе него оценивают не только гидрогеологический режим, грунтовые условия и рельеф, но и состояние, в котором находятся на данный момент подземные и надземные конструкции, а также возможность дополнительной нагрузки на них и их дальнейшей эксплуатации. Обследование всех элементов здания необходимо проводить тщательно и подробно описывать любые найденные повреждения. При этом каждое искривление, трещина или пятно сырости должно быть сфотографировано, замерено и зафиксировано в документе. При необходимости делают лабораторные анализы, если были вскрыты отдельные элементы. По окончании обследования составляют специальный отчет, куда входят фотографии, расчеты и другие документы.
- Проект реконструкции во многом похож на тот, что делают для вновь строящихся зданий, но включает в себя меньшее количество документов. Он содержит все основные части: архитектурно-строительную, технологическую, сметы, общую пояснительную записку и план организации строительства. Проект реконструкции рассматривается и утверждается практически по такой же схеме, что и новостройка.
- Реализация плана. Для того чтобы осуществить проект реконструкции, необходимо произвести строительные и монтажные работы. Если они будут осуществляться на территории действующего предприятия, то его деятельность или вовсе не должна сокращаться, или только в минимальной степени. При этом его дирекция тщательно согласовывает последовательность и проведение всех строительно-монтажных работ, а также условия их совмещения с работой в производственных цехах с генподрядчиком и проектировщиком.
Самыми эффективными считаются реконструкции зданий и сооружений, проводимые узловым методом. При этом предприятие условно разбивается на части, где можно беспрепятственно вести наладку и монтаж технологического оборудования, а также производить строительные работы. После того как узел будет закончен, его сдают службе эксплуатации.
Капитальное строительство и реконструкция
Эти работы имеют много общего. Реконструкция и капитальное строительство как два комплекса работ представляются достаточно сложными процессами, которые требуют от проводящих их строительно-монтажных компаний максимальной слаженности и ответственности. Это касается как подготовки соответствующей документации, так и привлечения высококвалифицированных специалистов.
Реконструкция и капитальное строительство подразумевают одновременное переоборудование, расширение и постройку различных объектов, во время возведения которых нужно будет произвести не только монтажные, но и земляные работы, связанные с сооружением несущих конструкций, устройством фундаментов и проведением инженерных коммуникаций.
Ремонт и реконструкция
Обычно эти понятия неотделимы друг от друга. Реконструкция и ремонт представляют собой комплекс работ, при которых необходимо вначале изменить частично или полностью размер здания или осуществить его перестройку, а затем перейти к внутренней перепланировке и окончательной отделке. Перестройку сооружений часто производят тогда, когда рядом сооружаются новые объекты, сопровождающиеся прокладыванием различных коммуникаций, или в случае износа каких-либо конструкций, а также изменения в состоянии грунта под ними.