Рынок вторичного жилья в Москве: аналитика и отзывы
Основным сегментом недвижимости является рынок вторичного жилья в Москве. Обмен квартиры на лучшую или покупка её – достаточно ответственный шаг даже для вполне преуспевающего человека. Чаще всего этому предшествует продажа комнаты или квартиры, а также нередко и расселение коммуналок. Эта статья предоставит информацию о квартирах нашей столицы в виде обзоров и анализа на основе данных от различных аналитических центров, а также тематических статей из прессы.
Не верь глазам своим
Вторичный рынок очень часто (по данным исследования "Инком-недвижимость", более половины случаев) предоставляет "альтернативную", то есть, далёкую от реальности информацию о свободной продаже квартир, которые предлагает рынок вторичного жилья в Москве. За последние три года доля продающейся именно таким способом недвижимости увеличилась до 46% от общего количества предлагаемых квартир, в том числе и в новостройках.
Ранее было значительно меньше – всего 28% от общего числа. Об этом свидетельствуют централизованные базы данных. Однако эту динамику не подтверждает количество сделок, оно явно непропорционально. Эксперты говорят о недостаточном спросе и огромной конкуренции при продажах. Именно поэтому о продаваемых объектах слагаются легенды и мифы для того, чтобы покупатель обратил на него внимание. То есть, в подаваемой информации рынок вторичного жилья в Москве очень часто даёт неточные сведения.
Продажи: прямая и альтернативная
Недвижимость можно продать двумя способами. При альтернативной продавец одновременно является и покупателем, поскольку использует вторичный рынок жилья в Москве не только для продажи, но и для последующей покупки другой квартиры. А если продажа прямая, продавец просто получает деньги на руки. Чаще всего в столице происходят продажи альтернативные, однако они почти всегда пытаются замаскироваться под прямые. В любом случае, могут преследоваться одна или две цели: либо просто получить деньги, либо улучшить своё жильё путём продажи старой и покупки новой квартиры.
Покупателю, конечно, больше нравится прямая продажа, поскольку это значительно удобнее, да и быстрее продаётся и оформляется. Спрос значительно выше именно на такие квартиры. Поэтому вторичный рынок жилья в Москве устанавливает на них цены слегка выше общего уровня. Продавец, который намерен сразу же купить себе другую квартиру, сталкивается при прямой продаже с некоторыми неудобствами: нужно временно выписаться на какую-либо другую жилую площадь (родственники, знакомые и так далее), и сделать это нужно до продажи, иначе покупателя можно просто отпугнуть. Во всяком случае, большая часть по факту альтернативных продаж проходят сегодня как прямые.
Альтернатива
Что это такое, кажется, уже понятно: сделка, которая одновременно охватывает и продажу, и покупку жилья. Раньше составлялись длинные цепочки из зависимых сделок, вплоть до двадцати. По сегодняшним временам это немыслимо. И организовать, и провести всю эту цепь без сучка и задоринки очень сложно, и далеко не всем риэлторам под силу. Очень нервная работа, особенно при оплате. В банке заложить деньги одновременно в двадцать ячеек – это огромная ответственность. И деньги – не маленькие.
Сейчас самая длинная цепочка состоит из двух-трёх звеньев, но и при этом люди очень нервничают на финансовой закладке. Анализ рынка вторичного жилья Москве просто необходим хотя бы потому, что люди часто не могут продать свою квартиру только из-за того, что не могут понять простую вещь: нельзя оценить её так, как хочется, нужно знать спрос, быть в курсе конкуренции среди продавцов, отслеживать объём предложений и со всем этим сообразовать цену продаваемого жилья.
Пример
Достаточно частый случай, который неоднократно демонстрировал вторичный рынок жилья в Москве. Трехкомнатные квартиры продаются разные, и оцениваются они тоже с большим разбросом. Пример такой: уже одиннадцать месяцев "Инком-недвижимость" наблюдает продажу квартиры не самой удобной планировки и с ремонтом 1955 года, где краска отслаивается лохмотьями, а также с соответственным состоянием коммуникаций. Оценили её в четырнадцать с половиной миллионов рублей. Причём хозяйка уменьшать цену не собирается, поскольку хочет разъехаться в две двухкомнатные стоимостью примерно семь миллионов каждая.
Даже если она и поддастся на уговоры и попробует продать квартиру ровно за четырнадцать миллионов, у неё это не получится, потому что цена и качество жилья не соответствуют. Сколько лет уже предлагается эта квартира – страшно представить. Хотя и переполнили вторичный рынок жилья в Москве двухкомнатные квартиры, но из одной, не самой лучшей трёхкомнатной две двухкомнатные не получатся при всём желании. Потому что и за десять миллионов эта "трёшка" будет "висеть" неизвестно сколько. Цена должна быть реальной, простоватых покупателей сейчас не найти.
Немного цифр
В этом году на начало мая было выставлено 17200 объектов, которые продавцы объявили к свободной продаже, как раз 46,4% от общего объёма предложений указанного сегмента. А в 2014 году точно таких лотов рынок вторичного жилья в Москве посредством централизованных баз представил к продаже в количестве 12043, то есть 28,9% от всего представленного жилья к продаже. Исследователи уверены, что доля объектов для свободной продажи на данный момент достигает своего максимального значения. Как следствие этой динамики объёмы и доли альтернативных и прямых продаж должны были бы перераспределиться: альтернативных явно меньше, а прямых – больше.
Но, судя по числу сделок, такие изменения не наступили, и альтернативные продажи всё ещё имеют преимущество, если брать во внимание количество состоявшихся. Их примерно 80%, как информирует профильный департамент "Инком-недвижимости". В 2015 и 2016 годах "альтернативы" было даже больше, поскольку резко сократился спрос и возник дефицит прямых покупателей.
Причины
Кажущаяся несогласованность таких сведений – заявленных и фактических данных – говорит только о некорректном характере огромной части информации, которую предоставляют продавцы или их такие же недобросовестные представители, когда размещают ее в базах данных. Такую тенденцию показывает обзор рынка вторичного жилья Москвы. Вероятнее всего, причиной является кризисный период в продаже недвижимости, ужесточение конкуренции, усиленная борьба за покупателя.
Более половины квартир, помеченных как "прямая продажа" в базах данных, фактически будет совершаться как альтернативная. Это выясняется только на просмотре, что собственникам переехать некуда, другого жилья у них нет. Относительно позиционирования продажи как прямой никто даже не оправдывается во лжи.
Уверяют, что переедут к маме, к друзьям, соседям, а покупателя попросят пару месяцев подождать до того, как будет подобрана другая квартира. Что это, если не альтернативная продажа? Продавцы лгут для того, чтобы привлечь людей на просмотры, и уже на месте любым способом заинтересовать их в приобретении именно этого жилья. Но от такой лжи ощутимо страдает весь вторичный рынок жилья в Москве.
Однокомнатные квартиры: "гостинки", студии
Сегодня немало квартир-студий не только в новостройках, но и на рынке вторичного жилья. Они исключительно миниатюрны, иногда менее тридцати квадратных метров единой комнатой, которая выступает сразу во всех ипостасях - и как кухня, и как столовая, и как спальня, и как гостиная. В СССР был похожий формат, который носил название "жильё гостиничного типа". И это квартиры не для туристов!
Ещё в 60-е годы началось активное строительство малогабаритных квартир, которые были вроде промежуточной стадии между полноценной квартирой и общежитием. Так жили молодые специалисты, ещё бессемейные (но часто задерживались в "гостинке" вплоть до многодетного состояния), так жили многие рабочие. Этажность таких домов была самой разной – от пяти до шестнадцати, чаще всего с одним или двумя подъездами и длинным коридором внутри, где по разные стороны располагались от десяти до пятидесяти дверей в квартиры. Выше можно рассмотреть схему, которая демонстрирует это.
"Гостинка"
По площади "гостинки" советского образца имеют от 11 до 25 метров, иногда бывают двухкомнатные чуть более 30 метров. В квартире совмещённый санузел с маленькой сидячей ванной или душем. Кухню жильцы обустраивают в прихожей, где есть небольшая ниша – до 3 м2, однако встречаются планировки, где кухня предусмотрена – около 5 метров.
Покупать ли советскую "гостинку"? Это решить сложно. Такое жильё морально устарело, а если в комнате только 11 метров, даже одному человеку там будет тесно. Если же на одной площадке сосредоточены десятки квартир, бывает постоянная очередь к лифту, с соседями обычно не успевают знакомиться, и контингент проживающих, в основном, сомнительный. Современные студии, безусловно, продуманнее и комфортнее старых "гостинок", особенно хороши те, которые предлагает вторичный рынок жилья в Новой Москве. Однако и там очень много однокомнатного жилья старого типа.
Районы
Вообще жилья гостиничного типа на рынке не так много, и товар это ходовой. Агентство недвижимости "Миэль" предоставило данные, исходя из которых можно сделать вывод, что среди общего объёма предложения "гостинок" от чуть больше 1% до примерно 5%, в зависимости от районов. В департаменте оценки недвижимости КГ "Апхилл" с этими цифрами согласились, но уточнили, что самый богатый город на такие квартиры – Москва.
Цены на жильё на вторичном рынке столицы просто заоблачные, и очень часто именно "гостинку" могут позволить себе многие переселенцы. Такое жильё сконцентрировано в районах станций метро "Кунцевская", "Щёлковская", "Сходненская", "Петровско-Разумовская", в районах Гольяново, Солнцево, неподалёку от Октябрьского поля и ВДНХ, в Текстильщиках, в Очаково, на Шоссе Энтузиастов. Есть "гостинки" и в ЦАО – точечно.
Цены
В среднем, квадратный метр такого жилья стоит от 120 до 125 тысяч рублей. Однокомнатная квартира в "хрущёвке" – до 140. Таким образом, это самый бюджетный вариант – квартира гостиничного типа. Общий бюджет примерно таков: "гостинка" 18 м2 чуть более 2 миллионов, а "хрущёвка" – не менее 5 миллионов, зависит от района. Разница всё равно в два раза! Поскольку стоимость низкая, а объём предложения невелик, "гостинки" у многих категорий покупателей весьма востребованы, несмотря на все их недостатки.
Приобретают их не только приезжие, у которых элементарно не хватает денег на нормальную квартиру. Некоторые москвичи делают на "гостинках" неплохой бизнес, покупая раз в несколько лет ещё одну маленькую жилплощадь. Они делают там ремонт и сдают в аренду. Кстати, ничуть не дешевле, чем нормальную однокомнатную квартиру. Это получается очень выгодно, поскольку роста цен на покупку такого жилья не будет, ведь оно и привлекательно малым бюджетом, иначе покупателя не удержать.
"Сталинки"
Были времена совсем, кажется, недавно, когда сталинские дома предназначались для элиты и считались наиболее престижным жильём. Сейчас их востребованность естественным образом снизилась, однако не намного. Покупателям и сегодня хочется купить именно такую квартиру. Цены, надо сказать, на них и по сей день несколько выше средних, как говорит аналитика. Рынок вторичного жилья в Москве отмечает высокую востребованность квартир в сталинских домах. Конечно, такое жильё не без недостатков, всё-таки строилось оно с 30-х годов прошлого века до конца 50-х.
Но чуждый конструктивизму сталинский ампир до сих пор привлекает высокими – четырёхметровыми – потолками, зачастую с лепниной, удобной, не тесной планировкой, огромными окнами. В центре Москвы квартиры сталинских домов предназначались для артистов, писателей, военачальников, видных учёных и высоких партийных работников. А чуть попроще, но так же качественно строились дома где-нибудь в Измайлово или Перово – для заводских инженеров, рабочих. Единственный недостаток таких квартир – изношенные коммуникации. То есть, если сделать хороший, практически капитальный ремонт, лучше этого жилья на сегодняшний день и искать не надо.
Периоды
У сталинских домов разных лет можно заметить существенные различия. В 30-е годы их строили малоэтажными – максимум 6 этажей. Материалом служил обычно красный кирпич, а перекрытия между этажами часто бывали деревянными. Перегородки между комнатами делались тоже чаще всего из дерева, поверх которого накладывалась штукатурка.
В 40-х годах сталинские дома добавили себе монументальности: они выросли до 16 этажей, обзавелись стальным каркасом и бетонными перекрытиями, красиво, даже порой вычурно принарядились с фасада, а планировка включила в себя комнаты для прислуги. 50-е годы, напротив, практически вернулись к прежнему аскетизму, но простор в квартирах не убавился. Главный недостаток такого жилья только в возрасте. Здания сохранились прекрасно – качества строительства теперь такого не сыскать. Однако коммуникации придётся менять прямо до переезда. Это и электропроводка, и водопроводные трубы, и отопление.
Цены
Доля сталинского жилья в общем объёме московского предложения чуть более 7%. Самое большое количество "сталинок" на Соколе, в районе Тверской, в районах Ломоносовском, Гагаринском, Беговом, Академическом, Бутырском, Савёловском, на Арбате, в Дорогомилове, в Хамовниках.
В среднем, цена квадратного метра в квартире сталинского дома составляет 195000 рублей, а средний показатель – 170000, значит, выше на 15%. В современных домах цена квадратного метра далеко не всякий раз даже равна метру сталинскому. А если учесть, что метраж в таких квартирах гораздо превышает современный в аналогичной квартире, то эта покупка будет стоить много дороже.