Затратный подход: суть и основные особенности
Основным способом, определяющим рыночную стоимость недвижимости, машин и оборудования является затратный подход, который основывается на принципе замещения. Согласно нему, человек платит неоправданную цену за объект, если она выше той, которую можно заплатить за аналогичный такой же полезности и качества.
Когда проводится оценка недвижимости, учитываются те подходы, которые позволяют наиболее точно отразить ее стоимость. Именно затратный является главным из них. Подразумевается, что стоимость объекта в этом случае состоит из рыночной цены участка и тех расходов, которые необходимы, чтобы воссоздать, к примеру, строение в настоящем виде.
Затратный подход к оценке недвижимости осуществляется в несколько этапов:
1. Определяется цена земельного участка, которая учитывает наиболее правильное его использование.
2. Рассчитывается сумма, которая будет потрачена на строительство схожего объекта.
3. Определяется количество прибыли, получаемой предпринимателем.
4. Вычитывается физический, функциональный и внешний износ.
5. Проводится итоговый расчет стоимости участка и строительства самого здания, который должен учитывать корректировку на износ.
Затратный подход, между тем, имеет недостатки в использовании. Основным из них является то, что для определения точной стоимости здания необходимо потратить много времени. Так, когда проводится восстановление старинного строения, точно определить расходы на его воссоздание и предполагаемый износ практически невозможно. Что касается типовых зданий, то именно этот подход является наиболее оптимальным в их оценке, потому что он очень прост в применении. В некоторых ситуациях он является единственно возможным вариантом, например, при оценке зданий специального назначения (школ, вокзалов, электростанций) или страховой стоимости.
Затратный подход очень часто применяется, когда проводится оценка основных фондов, незавершенного строительства или анализ наиболее эффективного использования участка.
Что касается расчетов стоимости строительства, они проводятся с использованием четырех основных методов: индексного, сравнительной единицы, разбивки на компоненты и количественного обследования.
Так, последний обследования заключается в составлении сметы на прямые затраты, которые распространяются на все виды работ, материалы, средства механизации, коммунальные услуги и прочее. К этим затратам еще добавляют прибыль инвестора и накладные расходы. Такой метод считается наиболее точным, но и самым трудоемким в использовании, потому что требует от оценщика знаний в области строительства и составления смет.
Затратный подход в оценке недвижимости также использует метод разбивки на компоненты, который немного похож на количественный, но не является столь трудоемким. Дело в том, что он использует не единичные, а укрупненные расценки всех элементов конструкции.
Что касается метода сравнительной единицы, его использование оправдано для типовых сравнений. Так, для того чтобы оценить объект, выбирается схожий с ним по технологиям и характеристикам. Подбор проводится по специализированным справочникам. Способ является самым простым и потому имеет очень широкое применение.
Индексный метод состоит в том, что балансовая стоимость умножается на специальные индексы, которые утверждены государственными стандартами. Считается, что подобный способ имеет наиболее низкую степень точности.
Затратный подход можно использовать при оценке любой недвижимости, но не всегда его применение является оправданным. Дело в том, что для объектов, которые будут приносить доход, его применяют очень редко, а вот использование его при оценке встроенных помещений просто некорректно.