Как проверить застройщика: способы и рекомендации

Приобретая жилье на стадии строительства, необходимо тысячу раз убедиться в надежности застройщика. Как проверить компанию и понять, можно ли доверять ей? Ведь стоимость недвижимости сегодня настолько высока, что большинству граждан приходится брать многомиллионные ипотечные кредиты и выплачивать их на протяжении не одного года, поэтому важно исключить даже минимальный риск. О том, как проверить застройщика, на какие сведения и документы нужно обращать пристальное внимание, узнаете из статьи.

Почему нельзя полагаться на удачу

Существует несколько способов, как проверить надежность застройщика при покупке квартиры на стадии котлована или возведения. Доверять свои деньги следует только строительной компании с безупречной репутацией. Добросовестность и наличие опыта в строительстве – это важные, но не единственные показатели надежности фирмы. Помимо них, имеет значение финансовая устойчивость, то есть наличие различных источников финансирования и административных возможностей. От этих критериев напрямую зависят риски покупателя, вероятность «заморозки» строительства или задержки сроков ввода в эксплуатацию готового объекта.

На деятельность застройщика как юридического лица или индивидуального предпринимателя влияют различные экономические факторы, изменения в законодательстве, тенденции на рынке надвижимости, курс валют и прочие условия, не зависящие от самой строительной компании, ее репутации и добросовестности. Сложности и непредвиденные обстоятельства могут возникнуть в работе компании с многолетним опытом работы и солидным имиджем. Однако такая фирма, в отличие от менее известного и непроверенного застройщика, сумеет найти выход из трудных ситуаций, не причинив ущерба конечному потребителю. Именно поэтому крайне важно знать, как проверить застройщика. Это позволит понять, можно ли доверить ему свои кровно заработанные.

Информация на сайте

Первый и самый простой способ познакомиться со строительной компанией – зайти на ее официальный сайт. Обычно основные сведения о застройщике содержатся в разделе «О нас» или «О компании». В нем указана информация о периоде существования на рынке, истории развития, достижениях, наградах. Там же некоторые фирмы публикуют сведения об управленческом звене и составе совета директоров.

Полезными станут информационно-аналитические статьи на независимых специализированных ресурсах («Индикаторы рынка недвижимости», «РБК-Недвижимость» и пр.). Получить информацию о застройщике можно через любую поисковую систему. А вот беспрекословно доверять тому, что написано на сайте в разделе «СМИ о нас» или «Отзывы», точно не стоит.

Нельзя упустить и страницу «Проекты». В этом разделе компания размещает уже реализованные проекты, если таковые имеются. К слову, их отсутствие может говорить о том, что застройщик – новичок в своем деле. Объективно судить об опыте компании по тем объектам, которые находятся на стадии реализации или планирования, было бы неправильно, ведь так называемые «бумажные проекты» свидетельствуют лишь об амбициях застройщика, не более.

При наличии сданных объектов недвижимости, представленных для ознакомления на официальном сайте, следует обратить внимание на то, в каком регионе они возведены. Данный факт поможет проверить застройщика. Как правило, наличие нескольких успешно завершенных проектов свидетельствует о том, что девелопер имеет хорошие отношения с властями муниципалитета, а значит, маловероятны и любые проблемы, связанные с получением разрешения, согласованием технических условий, энергообеспечения.

Сотрудничество с партнерами

Оценивая надежность компании-застройщика, следует обращать внимание и на ее ключевых партнеров. Если к их числу относятся крупные банки с государственным участием, а в роли генеральных подрядчиков выступают ведущие строительные компании, можно не сомневаться в правильности своего выбора.

Существует и другой метод, как проверить застройщика. Заключается он в изучении инвестиционной политики компании. Кроме того, если основным инвестором фирмы является гигантская финансовая корпорация, тогда уж точно можно не переживать. Прежде чем вложить огромные средства в бизнес, крупные инвесторы досконально изучают девелоперские проекты, проводят многочисленные проверки деятельности застройщика и только в том случае, если у них не возникает никаких вопросов, подписывают контракт. В свою очередь застройщик, указывая на партнерство с ведущей корпорацией, демонстрирует всему рынку незапятнанность своей репутации.

Информация об источниках финансирования содержится в проектной декларации. Этот документ также можно отыскать на сайте застройщика. Помимо него, указывается название банка или другой организации, которая финансирует строительство. Данный момент имеет особое значение, поскольку сотрудничество с мелкой или неизвестной компанией на самом деле может оказаться аффилированным. Другими источниками являются средства конечных покупателей, перечисляемые по договорам ДДУ.

Чтобы проверить надежность застройщика при долевом строительстве, как правило, обращают внимание на наличие валютных рисков. Они появляются в том случае, если все расчеты девелопер совершает в долларах или евро. Малейшие колебания курса приведут к серьезным потерям инвесторов. Если же все операции, связанные с проектом, осуществляются в рублях, это исключает риски вкладчиков.

Финансовые возможности компании-застройщика

К признакам инвестиционной устойчивости фирмы относятся независимая стратегия продаж. Она подразумевает реализацию проекта застройщиком за счет вложения собственных или кредитных средств, без долевого участия покупателей. Обычно такие объекты продаются на финише строительного процесса, когда практически готовы к сдаче в эксплуатацию. Если же застройщик приступил к продаже квартир, но при этом еще не подготовлен даже котлован под фундамент, необходимо изучить проектную декларацию, в которой указаны источники финансирования. Если преимущественно ими являются лица, заключившие договор долевого участия, лучше еще раз тщательно взвесить свое решение о покупке.

Адекватность ценовой политики – еще один аргумент в пользу застройщика. Как проверить при покупке недорогой квартиры, в чем скрывается подвох? Явная дешевизна предложения не всегда свидетельствует о его выгоде. Чаще всего квартиры, которые продаются по цене намного ниже рыночной, говорят о нехватке ресурсов фирмы. Вместе с тем, умеренное снижение цен в ходе проведения сезонных акций является вполне нормальным явлением на рынке недвижимости.

Финансовое благополучие компании нередко выражается ее публичностью. Размещение собственных акций в открытом доступе на отечественном или зарубежном фондовом рынке подтверждает факт прохождения застройщиком многочисленных проверочных процедур и получения высоких экспертных оценок. Данный факт указывает на то, что биржевые инвесторы доверяют компании, поддерживают ее модель корпоративного управления и финансовой политики.

Порталы недвижимости, на которых публикуются рейтинги российских строительных компаний, – место, где проверить застройщика можно по его количественным показателям. В топе, как правило, оказываются фирмы со значительным объемом вводимой в эксплуатацию жилплощади и вырученной прибыли за календарный год.

Темпы реализации проектов

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры, если дом находится на стадии строительства или котлована? В этом случае опираться можно на темпы выполнения каждого этапа строительных работ. За основу берутся уже реализованные проекты девелопера. Нередко застройщики специально публикуют фото- и видеоотчеты, тем самым пытаясь оправдать доверие вкладчиков. Благодаря установленным на территории объекта веб-камерам, будущие жильцы имеют возможность наблюдать за рабочим процессом в режиме-онлайн, оценивать динамику и слаженность процесса.

Но как проверить надежность застройщика при долевом строительстве и как понять, что возведение многоэтажки идет слишком медленными темпами? При нормальном рабочем процессе строящийся многоквартирный дом ежемесячно должен увеличиваться на 2-3 этажа. Панельные здания, в отличие от кирпичных и монолитных, строятся быстрее: в среднем за месяц бетонная коробка вырастает на 4-5 этажей. Однако данные расчеты носят теоретический характер, и нередко от нормы отклоняются даже ведущие строительные компании.

Прежде чем покупать строящееся жилье у застройщика, желательно потратить несколько часов своего личного времени и посетить пару готовых объектов. Осмотр дворов, фасадов строений, подъезда к жилому комплексу позволит сделать предварительный вывод о качестве домов. Учитывать также нужно год постройки и отзывы жильцов. Даже те строения, что визуально не имеют дефектов, могут впоследствии преподнести новоиспеченным владельцам не самые приятные сюрпризы в виде промерзания стен, высокой слышимости, некачественной внутренней отделки и др.

О каких документах спросить

Федеральный закон № 214, который регулирует вопросы участия в долевом строительстве, фиксирует обязанность застройщика предоставить для ознакомления любому заинтересованному лицу несколько документов. К ним относятся:

• устав строительной компании в последней редакции и прочие учредительные документы;
• свидетельство о госрегистрации застройщика в качестве ИП или юридического лица;
• свидетельство о постановке на учет в качестве налогоплательщика;
• документы бухгалтерской отчетности за три календарных года;
• заключение аудиторов о деятельности фирмы.

Это общие документы, какие проверить у застройщика новостройки необходимо в первую очередь. Компания обязана по требованию предоставить их оригиналы или нотариально заверенные копии. Но с другой стороны, ознакомление с этими документами нельзя назвать стопроцентным вариантом, который позволит проверить надежность застройщика при покупке новостройки. Как правило, данная информация носит формальный характер и имеется у каждого застройщика, поэтому рядовому покупателю не даст каких-то особенных сведений. Единственную ценность для потенциальных инвесторов представляет аудиторский отчет, по которому специалисты смогут сделать выводы о финансовом состоянии фирмы.

Куда важнее ознакомиться с проектной документацией. Помимо основного пакета бумаг, для покупателя имеет значение наличие:

• договоров на владение землей;
• заключения государственных экспертов;
• разрешения от региональных властей на строительство;
• выписки из ЕГРЮЛ.

Задаваясь вопросом, как проверить застройщика при покупке новостройки, нельзя забывать и о документах, которые нужно потребовать непосредственно в момент заключения договора. Прежде чем поставить свою подпись в соглашении о долевом участии, необходимо убедиться, что фирма действует в рамках закона. Итак, какие документы застройщика нужно проверить? Обязательно удостоверьтесь в наличии полномочий на совершение сделки у лица, который представляет интересы компании. Если договор подписывает сотрудник фирмы, у него должна быть соответствующая доверенность от генерального директора. В тех случаях, когда участником договора выступает лицо, не имеющее данных полномочий, соглашение признается недействительным, и все обязательства по нему аннулируются, несмотря на факт передачи денег. Обратить внимание нужно на имя лица, выдавшего документ, срок действия доверенности и право на совершение каких операций она дает.

Что еще может свидетельствовать о надежности фирмы

Большинство пользователей собирает информацию об интересующем девелопере на различных форумах, которые посвящены обсуждению проектов, стоимости новостройки, достоинств и недостатков квартир и т. д. Здесь не удастся проверить документы застройщика, но можно узнать о жалобах дольщиков, понять, какие могут быть нестыковки и подводные камни в процессе оформления недвижимости. Если жалоб больше, чем положительных отзывов, следует еще раз взвесить решение о покупке. В том случае, когда десятки дольщиков обвиняют застройщика в откровенно мошеннических действиях, постоянных нарушениях сроков сдачи объектов или, например, отказе предоставлять документы о законности строительства на конкретном земельном участке, лучше найти другую компанию.

Многих интересует, какие документы проверить у застройщика, чтобы можно было узнать о его текущих судебных процессах. Но даже если бы информация, подтверждающая факт наличия определенных споров между строительной компанией и соинвесторами, подрядчиками или дольщиками, находилась в открытом доступе, это бы ничего не значило. Судебные тяжбы – это обычная практика на рынке недвижимости, особенно для крупных фирм, которые ежегодно сдают в эксплуатацию сотни тысяч квадратных метров жилплощади. Урегулированием споров занимается штат юристов, поэтому к ходу строительного процесса и сопутствующим ему техническим моментам эти вопросы не имеют никакого отношения.

Как проверить застройщика на банкротство

В 2014 году был принят Федеральный закон, который обязал все строительные компании страховать свою ответственность перед дольщиками посредством банковского поручительства, оформления страхового полиса или заключения договора с Обществом взаимного страхования. А в 2017 году снова были внесены новые поправки в указанный ФЗ, в соответствии с которыми застройщики теперь должны отчислять средства в единый компенсационный фонд долевого строительства. Предназначение этой государственной организации заключается в направлении бюджета на финансирование долгостроя и на погашение задолженности перед дольщиками в случае банкротства застройщика.

Как проверить, не приобрела ли компания официальный статус неплатежеспособной до заключения договора долевого участия? В этом вопросе помогут специальные реестры. Чтобы воспользоваться одним из них, необходимо зайти на официальный сайт арбитражного суда. В разделе «Единая картотека» через поисковый фильтр задать параметры в графе «Участник дела», обозначив «Ответчик», затем ввести название фирмы-застройщика и выбрать активную кнопку «Банкротные». На экран будут выведены все архивные и рассматриваемые дела о несостоятельности юридических и физических лиц.

Сдача жилья в эксплуатацию: основные формальности

Наконец сделка совершена и подошли все сроки сдачи объекта жильцам, которые с нетерпением ждут дня для празднования новоселья. Но, как оказалось на практике, многие не знают, как проверять квартиру от застройщика.

Сроки окончания строительных работ прописываются в ДДУ. Если застройщик не успевает сдать объект вовремя, то обязан за два месяца до истечения этого период сообщить об этом покупателям и предложить изменить соответствующее положение договора. Причем также важно разделять понятия срока ввода в эксплуатацию и передачу ключей собственникам. Как правило, въехать в новые квартиры новоселы смогут не раньше, чем на следующий день после принятия объекта госкомиссией. Причем момент передачи ключей жильцам также должен быть прописан в договоре. Обычно он наступает спустя 4-6 месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Всем дольщикам застройщики обязаны отсылать уведомление о готовности объекта заказным почтовым отправлением не позже, чем за месяц до даты передачи ключей. Однако чаще покупателям сообщают приятную новость по телефону и приглашают прибыть в офис для сверки документов. Прийти туда нужно со своими паспортом и экземпляром соглашения о сделке. Если купленное жилье оформлено на нескольких собственников, присутствовать нужно каждому из них, а при отсутствии такой возможности следует выдать доверенность своему представителю.

Нередко застройщики предлагают подписать акт приема-передачи прямо в офисе, и только после этого отправиться на осмотр объекта, ссылаясь на экономию времени, но, совершив такой шаг, покупатель подвергает себя огромному риску остаться со всеми дефектами строительно-отделочных работ один на один. Застройщик обязан осуществить сдачу объекта по определенному регламенту, а новый владелец имеет право не принимать его при наличии брака, недочетов. Прежде чем подписывать акт приема-передачи, необходимо проверить выполнение каждой незначительной детали в квартире, предусмотренной договором. Кроме того, следует убедиться, что застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию, и дому уже присвоен адрес.

Если девелопер просрочил своевременную сдачу объекта, покупатель имеет право получить компенсацию. При этом нужно понимать, что ни один застройщик не проявит инициативу и не выплатит неустойку по своей воле. Новый владелец имеет право обратиться с претензией в главный офис компании и дождаться ее рассмотрения в течение 10 дней. Многие компании в подобных случаях предлагают клиентам урегулирование спора в досудебном порядке с указанием суммы компенсации и срока выплат.

Осмотр квартиры

Перед тем как отправиться на прием-передачу квартиры, владельцу необходимо еще раз открыть свой экземпляр договор долевого участия и внимательно изучить главу, в которой описаны характеристики готового к заселению объекта. Здесь указываются все виды работ, которые обязуется выполнить девелопер. На осмотре желательно не выпускать ДДУ из рук, чтобы иметь возможность сразу же указать представителю компании-застройщика на выявленные несоответствия.

Итак, что проверить при приемке квартиры от застройщика? Перечислим все, на что нужно обратить внимание:

• Входная дверь. Она должна быть правильно вмонтированной и свободно открываться, плотно прилегая к проему. Обратить внимание следует на функциональность врезанного замка.
• Стены. Не допускается даже минимальное отклонение от вертикали, при этом местные неровности могут находиться в пределах 5 мм. Также следует измерить площадь квартиры и убедиться, что размещение стен соответствует ее схематической планировке.
• Полы. Воздушных пустот или расслоений быть не должно. Обнаружить их можно, простучав молотком несколько фрагментов.
• Потолки. Перепады и щели на стыках, несоответствие фактической высоты потолков заявленной – повод для отказа от приема квартиры. Впрочем, если покупатель планирует устанавливать натяжные потолки, на незначительные дефекты можно закрыть глаза.
• Окна. Должны быть установлены конструкции той марки, которая указана в ДДУ застройщиком. Проверить самостоятельно нужно целостность стеклопакетов, функциональность фурнитуры, степень заделки зазоров, наличие козырька на лоджии (если таковая имеется).
• Электрическая проводка. С помощью специальных приборов-тестеров можно проверить работу всех выключателей и розеток. Если их наличие не предусмотрено договором, убедитесь в том, что есть все провода для дальнейшего подключения.
• Инженерные коммуникации. Проверке подлежат системы отопления, канализации и вентиляции, вся запорная арматура, тройники, сливные трубы, раковина, унитаз, радиаторы отопления и пр. Чтобы протестировать вытяжку, достаточно поднести к вентиляционному отверстию лист бумаги, который при нормальной тяге должен прилипать.
• Отделка. Обратить внимание необходимо на качество использованных материалов, их марку. Никаких трещин, сколов и открытых швов быть не должно.

Напоследок также следует зафиксировать показания счетчиков, которые установлены в квартире и за ее пределами. Данные учетных приборов желательно сохранить и сверить с теми, что указаны в их паспортах. Кроме того, можно обратиться к застройщику с просьбой показать подвал или верхний технический этаж. Дольщики имеют право на доступ к любой части здания, чтобы убедиться, не текут ли трубы или крыша, нет ли посторонних запахов.

Последний этап

Если у владельца нет претензий к готовой квартире, подписывается акт приема-передачи. В противном случае, при обнаружении недочетов, составляется дефектный акт. В нем указывается весь перечень нареканий клиента, а также адрес, номер квартиры, реквизиты и сведения о компании-застройщике.

Девелопер приглашает дольщика на повторный просмотр после устранения недочетов. Если серьезных претензий у покупателя не имеется, но он по каким-либо причинам отказывается принимать квартиру, застройщик вправе сдать объект в одностороннем порядке.