Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру: условия ипотеки, необходимые документы и советы юристов

В статье рассмотрим, можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру.

В настоящее время все чаще недвижимость приобретается с помощью ипотечного кредитования. Главное преимущество такого способа основывается на том, что для будущего собственника жилого помещения становится доступным выгодный кредит на продолжительное время. Специфика ипотечного соглашения заключается в том, что в нем залогом становится непосредственно объект недвижимости, благодаря чему финансовые риски кредитора минимизируются.

Быстрая выплата кредита

Многие будущие собственники стремятся к тому, чтобы как можно быстрее выплатить кредит. Именно поэтому для получения дополнительных средств они часто сдают приобретаемое жилье в аренду, в связи с чем остается актуальным вопрос о том, какие банки разрешают сдавать ипотечную квартиру.

На самом деле данная проблема не всегда простая. Это связано с тем, что кредитор в договоре имеет право ставить свои условия. Именно поэтому там зачастую предусматривается пункт, где фиксируются конкретные вопросы относительно аренды помещения в залоге. То есть банк-кредитор решает, можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру.

Действующие законодательные нормы

В первую очередь, задавая вопрос о правомерности, необходимо внимательно ознакомиться с Федеральным законом об ипотеке. Стоит отметить, что такие возможности в нем непосредственно предусматриваются. В положениях правового документа указывается, что заемщик – будущий владелец недвижимости – имеет следующие права:

• взять для собственного проживания ипотечную квартиру;
• получать из залоговой недвижимости доходы.

Важное дополнительное условие, которое обязан обеспечить будущий собственник – срок аренды должен быть не больше фактического времени, предусмотренного для обеспечения обязательств по кредиту. В Федеральном законе также акцентируется внимание на том, что осуществляется сдача жилого помещения в аренду только в строгом соответствии с ее назначением. Таким образом, помещение нельзя использовать как офис.

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру: условия ипотеки

Главные особенности кредита на приобретение недвижимого имущества регулируются ФЗ N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В 29 статье заемщику не запрещается распоряжаться имуществом, приобретаемым в ипотеку. Наложить на данное право ограничение может кредитное учреждение. Поэтому, если человек намеревается сдать ипотечную квартиру Сбербанка, к примеру, в аренду, ему нужно проконсультироваться по этому поводу в банке.

Любая кредитная организация ставит собственные условия относительно возможности сдачи залогового имущества в аренду:

• Банк разрешает сдавать ипотечное жилье в аренду. Разрешение банка фиксируется в ипотечном договоре. Здесь же указываются обязательные условия для клиента. Банк нужно уведомить о своем намерении, заключив с арендатором официальное соглашение.
• Банк запрещает клиенту сдавать залоговую недвижимость в аренду. Это условие идет отдельным пунктом в ипотечном договоре. Кроме того, в соглашении определяются последствия нарушения такого правила.
• Кредитная организация никак не регламентирует проблему аренды имущества в залоге. Заемщик имеет право распоряжаться своим имуществом самостоятельно, не уведомляя банк. То есть он может сдать ипотечную квартиру в аренду.

Банк может не одобрить

Нужно отметить, что намерение клиента оплачивать кредит по ипотеке только доходом со сдачи жилья в аренду может отрицательно повлиять на банковское решение об одобрении кредита.

При нахождении помещения в ипотеке аренда подобного жилья может быть разрешена банком лишь в том случае, если заключается официальный арендный договор. Соглашение лучше заключать на год, в дальнейшем продлевая документ. Договор в этом случае не должен регистрироваться.

Достоинства

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду – вопрос не праздный.

Если грамотно подойти к вопросу, то приобретение жилья с целью сдачи в аренду может значительно улучшить финансовое положение. Поэтому важно учесть все тонкости такой процедуры, изучить как ее достоинства, так и возможные трудности.

Преимущества покупки недвижимости для аренды в ипотеку:

• Дополнительный доход. Вырученные средства от аренды можно направить на погашение ежемесячного ипотечного платежа и оплату коммунальных платежей.
• Быстрое погашение кредита. Если ипотечный платеж одинаковый с суммой аренды, кредитный взнос будет фактически производить арендатор без ущерба собственному бюджету.
• Залоговое жилье должно быть обязательно застраховано. В случае если арендаторы нанесли недвижимости значительный ущерб, страховка позволяет гарантировать погашение задолженности клиента перед кредитной организацией.

Но, разумеется, не всегда выгодно сдавать ипотечную квартиру.

Недостатки

Недостатки тоже имеются:

• Применима такая схема лишь для заемщиков, у которых есть отдельная жилплощадь.
• Отсутствие гарантий ответственности и чистоплотности арендаторов. После окончания срока аренды в большинстве случаев жилье нуждается в капитальном ремонте.
• Возможность просрочки платежа. Если у человека нет собственных средств для внесения в банк ежемесячных платежей, нельзя полагаться только на арендный доход. Жилье может быть несколько месяцев невостребованным, или недобросовестные арендаторы не выплатят вовремя плату за съем. Из-за таких факторов по ипотеке будет сформирован просроченный платеж. Это повлечет за собой наложение штрафов, которое может привести к конфискации недвижимости.
• Если имущество было испорчено, банк в качестве компенсации заберет залоговую недвижимость.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру, важно выяснить заранее перед оформлением кредита.

Насколько это выгодно?

Определить выгоду от сдачи ипотечного жилья в аренду можно, если подробно проанализировать тенденции рынка и возможные риски.

Для аренды самым выгодным вариантом выступают однокомнатные квартиры. Нужно, чтобы ипотека была равна цене квартиры, и тогда плата за аренду сможет перекрыть сумму кредита. Двухкомнатные квартиры сдавать выгодно тем, кто не имеет другого жилья. Если разместить арендаторов в соседней комнате, можно получить доход и контролировать сохранность жилплощади. Трехкомнатные квартиры особенно выгодно сдавать по комнатам.

Для кредитования лучше выбрать банк, разрешающий сдавать ипотечную квартиру.

Наиболее выгодным вариантом становится сдача одной квартиры и приобретение другой в ипотеку. Полученную с аренды прибыль можно отправить на покрытие ипотечного ежемесячного платежа. Ипотека в таком случае никак не повлияет на бюджет клиента.

Важно, что для дальнейшей сдачи жилья в аренду следует заострить внимание на рентабельных вариантах. Самыми ликвидными для арендаторов становятся вторичные квартиры рядом с остановками и метро, с развитой инфраструктурой.

Какие кредитные учреждения разрешают сдать ипотечную квартиру в аренду?

Сбербанк, «Альфа-Банк», «Связьбанк», «ВТБ 24» и прочие крупные финансовые учреждения разрешают сдавать ипотечную недвижимость в аренду, если было получено согласие банка и оформлен арендный договор.

Аренда квартиры, купленной по военной ипотеке

Немаловажным вопросом также является сдача квартиры внаем, если она приобреталась по военной ипотеке. Данная проблема актуальна еще и потому, что военнослужащий покупает по военной ипотеке недвижимость в том городе, в котором намеревается жить лишь после своего ухода в отставку. Когда он приобретает таким образом жилплощадь, то продолжает свою службу в другом регионе. Конечно же, для покрытия суммы коммунальных платежей люди часто стремятся сдать в аренду квартиру.

В этом случае вопрос обусловлен тем, что в соответствии с законом «О статусе военнослужащих» гражданин не имеет права на занятие коммерческой деятельностью. Именно поэтому нужно разобраться в том, является ли передача жилого помещения в аренду предпринимательством.

Предпринимательство определяется в Гражданском кодексе нашей страны. Там указывается, что под ним понимается деятельность, которая осуществляется на свой риск, предполагает получение доходов и нуждается в регистрации в соответствии с действующим порядком по закону.

С другой стороны, 608 статья указывает, что для владельца недвижимости, сдающего ее в аренду, необязательна регистрация.

Наконец, нужно отметить, что Министерство РФ по сборам и налогам письмом от 6 июля 2004 года № 04-3-01/398 разъясняет, что операции, которые связаны со сдачей собственной жилой недвижимости в аренду, не являются предпринимательской деятельностью.

С учетом всего сказанного выше, можно говорить о том, что квартира, приобретенная по военной ипотеке, по закону может быть сдана в аренду. Такая деятельность не является коммерческой и закону «О статусе военнослужащих» не противоречит.

Почему нельзя сдавать ипотечную квартиру?

Далеко не всегда кредитные организации приветствуют желание заемщика сдавать приобретенную недвижимость. Главная причина – жилье является предметом залога. Когда заемщик неспособен выполнять обязательства по кредиту, изымается имущество и реализуется банком. В кредитном учреждении учитывается, что арендаторы не во всех случаях относятся бережно к арендуемому имуществу. Из-за испорченной квартиры будет в итоге снижена ее стоимость.

Еще одна причина: когда заемщик планирует выплачивать ипотеку только за счет получения доходов с аренды квартиры, значит, у него нет достаточной платежеспособности. Это также риск для банка и повод отказать в выдаче кредита.

Если кредитор запрещает

Если кредитор запрещает сдавать залоговую недвижимость в аренду, то он оставляет право за собой относительно проверки исполнения условий заключенного договора, целевого применения и содержания недвижимости. Проверки могут быть спонтанными. Максимальное количество визитов сотрудников банка не должно быть больше двух раз в год. Если в квартире обнаруживаются посторонние лица, которые не прописаны в договоре, у банка есть полномочие наложить санкции на заемщика. Выносится предупреждение от банка. Заемщику придется выплатить штраф.

Расторжение договора

Если происходит повторное нарушение, то банк имеет право расторгнуть договор по ипотеке. В таком случае нужно погасить полностью сумму долга, иначе залоговая недвижимость будет конфискована.

Все последствия, запреты и условия обязательно должны прописываться в ипотечном соглашении.

Важно отметить, что банк может обратить внимание на заемщика, если внесение ежемесячного платежа производится несвоевременно. Обычно добросовестные плательщики не проверяются.

Как сдать ипотечную квартиру в аренду правильно?

Советы юристов

Клиенты спрашивают у юристов, стоит ли приобретать в ипотеку квартиру для дальнейшей сдачи в аренду?

Нет однозначного ответа. Нужно изучить рынок недвижимости и осознать, насколько ликвидно приобретаемое жилье и востребовано ли оно у арендаторов. При арендной плате, которая равна или превышает платежи по ипотеке, аренда, конечно же, принесет прибыль клиенту.

Можно ли сдать ипотечную квартиру Сбербанка в аренду военнослужащим?

Да. Законодательство не рассматривает сдачу недвижимости в аренду как предпринимательскую деятельность, соответственно, она доступна военнослужащим. Следует получить одобрение банка, а с арендаторами заключить официальное соглашение. Доход с аренды жилья облагается 13 % налогом.

Если человек взял ипотеку, но квартиру сдают не вовремя, как можно поступить?

В ситуации, если ипотека выплачивается, но затягиваются сроки сдачи дома, необходимо обратиться с иском в суд к застройщику относительно возмещения убытков. Когда откладывается срок сдачи на неопределенный срок, с застройщиком можно расторгнуть договор долевого участия, а также возместить выплаченные финансовые средства.

Мы рассмотрели, можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру.