Как посчитать доли в квартире: инструкция, формула и пример

Распределение долей в квартире - важный вопрос, с которым сталкиваются многие россияне. Правильный расчет долей позволяет избежать конфликтов между собственниками и обеспечить справедливое пользование общей собственностью. Давайте разберемся, как посчитать доли в квартире пошагово.

Шаг 1. Определить общую площадь квартиры

Первым делом нужно выяснить общую площадь квартиры. Эту информацию можно найти в документах на квартиру - техническом паспорте, договоре купли-продажи, выписке из ЕГРН. Если документов нет, общую площадь можно уточнить у управляющей компании или заказать обмер у кадастрового инженера.

Шаг 2. Определить площадь комнат

Далее нужно измерить и вычислить площадь каждой комнаты в квартире. Для этого потребуется рулетка, калькулятор и чертеж квартиры. Измерьте длину и ширину каждой комнаты и перемножьте эти значения, чтобы получить площадь. Суммируйте площади всех комнат - получится общая жилая площадь квартиры.

Шаг 3. Рассчитать доли комнат

Теперь можно переходить к расчету долей. Для этого надо разделить площадь каждой комнаты на общую площадь квартиры. Результат и будет долей данной комнаты в общей собственности. Это можно записать формулой:

Доля комнаты = Площадь комнаты / Общая площадь квартиры

Например, если комната площадью 12 м2 находится в квартире площадью 60 м2, то доля этой комнаты составит 12/60 = 0,2 или 20%. Таким образом рассчитывается доля для каждой комнаты в квартире.

Шаг 4. Распределить доли между собственниками

Когда доли всех комнат посчитаны, можно переходить к распределению долей между конкретными собственниками квартиры. Если комната находится в собственности одного человека, ему и принадлежит вся доля этой комнаты. Если комнатой владеют совместно несколько человек, доля делится между ними поровну или в оговоренной пропорции.

Шаг 5. Оформить документально

После расчета долей рекомендуется все оформить документально, чтобы избежать споров в будущем. Для этого составляется соглашение о распределении долей в квартире. В нем указывается общая площадь квартиры, площадь и доля каждой комнаты, а также как эти доли распределены между собственниками.

Подводя итог, отметим, что расчет долей в квартире - несложная процедура, если следовать пошаговой инструкции. Главное - измерить все правильно и зафиксировать результаты на бумаге. Это позволит сохранить хорошие отношения между сособственниками и избежать конфликтов в будущем.

Дополнительные нюансы расчета долей

Помимо основных шагов, о которых мы говорили выше, при расчете долей в квартире есть некоторые дополнительные нюансы, о которых стоит упомянуть.

Учет площади помещений общего пользования

При подсчете общей площади квартиры не забудьте включить площадь коридоров, ванной, туалета и других помещений общего пользования. Их площадь тоже надо разделить между комнатами пропорционально при расчете долей.

Округление дробных чисел

При делении площадей часто получаются дробные числа. Их можно округлить для удобства, но сумма долей в итоге должна составлять 1 или 100%.

Изменение долей при перепланировке

Если в квартире проводится перепланировка, которая меняет площади комнат, нужно заново посчитать доли по новым параметрам.

Способы увеличения доли в квартире

Иногда возникает потребность увеличить свою долю в квартире. Это можно сделать несколькими способами.

Покупка доли у сособственника

Самый простой способ - купить часть доли у кого-то из текущих владельцев квартиры по договору купли-продажи.

Объединение комнат

Можно увеличить свою долю, объединив свою комнату с соседней при помощи перепланировки.

Перерасчет долей

Со временем может возникнуть необходимость пересчитать доли в квартире. Причины:

• Износ квартиры неодинаков для разных комнат
• Проведена перепланировка
• Изменилось количество собственников
• Кто-то хочет увеличить или уменьшить свою долю

В этом случае проводится перерасчет по тем же принципам, что и первоначальный подсчет долей. Главное - чтобы все сособственники согласовали новые пропорции.

Раздел квартиры как крайняя мера

Если сособственники совсем не могут прийти к согласию по поводу долей, остается крайняя мера - раздел квартиры. Для этого нужно получить разрешение в органах опеки и попечительства. После раздела каждый получит отдельную квартиру без необходимости согласовывать доли.

Особенности при расчете долей для нежилых помещений

Если речь идет не о жилой квартире, а о нежилом помещении - офисе, магазине и т.д., то при расчете долей есть некоторые особенности.

Учет типа помещения

Нужно учитывать функциональное назначение каждого помещения. Например, офис-ресепшн и кабинет директора имеют разную ценность, хотя площадь может быть одинаковой.

Коммерческая привлекательность

При оценке долей стоит обратить внимание на коммерческую привлекательность помещений - проходимость места, вид из окна, близость к входу и т.д.

Доли при разных видах собственности

Способ расчета долей меняется в зависимости от вида собственности:

Общая совместная

Самый распространенный вариант. Доли считаются пропорционально площади комнат.

Общая долевая

Доли определяются независимо от площади - по договоренности сторон.

Порядок оспаривания долей

Если кто-то из собственников считает, что доли рассчитаны неправильно, он может их оспорить в судебном порядке.

Для этого нужно предоставить доказательства ошибок в расчете и потребовать пересмотра долей. Суд примет решение на основании всех имеющихся данных.

Нюансы при посчитать долей наследникам

При переходе доли в квартире по наследству тоже могут возникнуть вопросы с подсчетом.

Если наследников несколько, им нужно решить, как разделить долю наследодателя между собой в дробях. Либо один наследник может выкупить долю у остальных.

Компенсация при изменении долей

Если по решению собственников происходит изменение долей в квартире, возможна компенсация:

• Уменьшающий долю платит остальным
• Увеличивающий долю компенсирует остальным их потери

Сумму компенсации можно посчитать исходя из рыночной стоимости 1 кв.м данной квартиры.

Оформление изменения долей

После того, как доли в квартире перераспределены, это нужно оформить документально.

Соглашение собственников

Все собственники подписывают соглашение о новом распределении долей. В нем прописываются новые размеры долей каждого владельца.

Регистрация в Росреестре

На основании соглашения собственников вносятся изменения в Единый государственный реестр недвижимости о распределении долей в квартире.

Налогообложение при изменении долей

Перераспределение долей в квартире может повлечь налоговые последствия:

Налог на доходы физлиц

Если доля была увеличена за плату, это является доходом и облагается НДФЛ.

Налог на имущество

Может измениться налогооблагаемая база для налога на имущество из-за перераспределения долей.

Спорные ситуации при распределении долей

Распределение долей может привести к конфликтам, если:

• Собственники не могут договориться о пропорциях
• Кто-то считает, что потерял в доле несправедливо
• Возникают разногласия из-за использования общего имущества

Такие споры решаются либо переговорами, либо в судебном порядке.

Выдел доли в натуре

Если конфликт неразрешим, собственник может потребовать выдела своей доли в натуре - то есть части квартиры в реальном владении и пользовании.

Для этого необходимо решение суда. Суд определит возможность такого выдела исходя из планировки квартиры.

Продажа доли в квартире

Собственник доли в квартире имеет право продать ее полностью или частично. Продажа происходит по договору купли-продажи.

Новый сособственник вступает в права и обязанности прежнего владельца доли пропорционально приобретенному размеру.