Задаток: отличие от аванса и залога при покупке квартиры
Задаток и аванс - два похожих, но разных понятия в гражданском праве России. Их часто путают, особенно при заключении договоров купли-продажи недвижимости. Разобраться в отличиях важно, чтобы не допускать ошибок при взаиморасчетах. В этой статье мы подробно рассмотрим, чем задаток отличается от аванса, в каких случаях применяется каждый и каковы последствия их неправильного использования.
Определение задатка и его отличия от аванса
Согласно Гражданскому кодексу РФ, задаток - это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей. Задаток служит доказательством заключения договора и обеспечивает его исполнение. Если договор расторгнут, задаток остается у той стороны, которая его получила.
Аванс - это предварительная оплата, частичная предоплата по договору, вносимая в счет предстоящих платежей. В отличие от задатка, аванс всегда засчитывается в счет окончательного платежа по договору.
Ключевое отличие задатка от аванса в том, что задаток не возвращается при расторжении договора, а аванс возвращается или компенсируется.
Случаи применения задатка
Задаток чаще всего используется при заключении договоров купли-продажи недвижимости - квартир, домов, земельных участков. Задаток выступает гарантией, что стороны действительно намерены совершить сделку. Если покупатель отказывается от покупки, он теряет задаток. Но если отказывается продавец - он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.
Задаток также применяется при заключении договоров аренды, подряда, оказания услуг. Он служит подтверждением серьезности намерений сторон.
Последствия нарушения условий по задатку
Если за неисполнение договора отвечает сторона, давшая задаток - она его теряет. Если виновата сторона, получившая задаток - она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Например, при покупке квартиры покупатель дал задаток, но затем отказался от сделки. Задаток в этом случае остается у продавца. А если от сделки отказывается продавец, то он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере.
Отличие задатка от залога
Иногда задаток путают с залогом. Но между ними есть принципиальные различия:
- Задаток - денежная сумма, а залог - это может быть любое имущество.
- Задаток остается у получившей стороны, а залог возвращается.
- Задаток - подтверждение договора, а залог - обеспечение обязательства.
Таким образом, по своей правовой природе задаток и залог - совершенно разные понятия.
Подводя итог, отметим ключевые отличия задатка от аванса:
- Аванс засчитывается в счет платежей, задаток - нет.
- Аванс возвращается при расторжении договора, задаток остается у принявшей стороны.
- За нарушение договора аванс просто возвращается, а задаток возвращается в двойном размере.
Понимание этих различий поможет грамотно применять задаток и аванс на практике.
Размер задатка
В законодательстве не установлены требования к минимальному или максимальному размеру задатка. Он определяется по договоренности сторон.
Чаще всего при покупке недвижимости задаток составляет около 10% от общей стоимости. Но бывает и меньше или больше. Главное, чтобы сумма была внесена до подписания основного договора.
Удержание задатка
Если договор расторгнут по вине стороны, получившей задаток, у нее есть право на удержание задатка. То есть задаток остается в ее распоряжении в качестве компенсации.
Например, покупатель недвижимости отказался от сделки, а продавец не нарушал условия. Тогда продавец имеет право удержать задаток.
Возврат задатка
Задаток должен быть возвращен, если:
- Договор расторгнут по инициативе стороны, получившей задаток.
- Договор признан недействительным.
- Стороны отказались от договора по обоюдному согласию.
В этих случаях задаток возвращается в том же размере, в котором был выплачен.
Учет задатка
Сумма задатка должна быть отражена в договоре. Лучше также оформить расписку о получении задатка.
Задаток подлежит налогообложению. Поэтому необходимо уплатить НДФЛ с суммы задатка, если стороной договора является физическое лицо.
Задаток в суде
Если возник спор о задатке, его размере или удержании, дело рассматривает суд. Сторона, требующая возврата или уплаты задатка, должна доказать факт заключения договора и внесения задатка.
Оформление задатка
Чтобы избежать споров, задаток лучше оформлять правильно:
- Закрепить условия о задатке в письменном договоре.
- Указать конкретную денежную сумму задатка.
- Установить срок для внесения задатка до подписания основного договора.
- Предусмотреть ответственность за отказ от договора.
- Взять расписку от получателя о получении задатка.
При соблюдении этих условий задаток будет выполнять функцию обеспечения договора.
Назначение задатка
Основные цели использования задатка:
- Подтверждение серьезности намерений сторон заключить договор.
- Стимулирование сторон к исполнению обязательств.
- Компенсация убытков при нарушении договора.
- Доказательство факта заключения договора.
Таким образом, задаток выполняет важную роль правовой гарантии при совершении сделок.
Альтернативы задатку
Существуют и другие способы обеспечения исполнения обязательств:
- Залог имущества.
- Поручительство.
- Банковская гарантия.
- Удержание вещи должника.
- Неустойка (штраф, пеня).
Каждый из них имеет свои особенности. Задаток остается одним из самых распространенных вариантов благодаря простоте оформления.
Задаток в зарубежных странах
В законодательстве некоторых зарубежных стран понятия "задаток" и "аванс" не разграничиваются. Например, в Германии и Франции аванс может быть не возвращен в случае отказа от договора одной из сторон.
В Англии и США используется термин "депозит", который по сути аналогичен задатку в российском праве.
Задаток vs обеспечительный платеж
Нередко задаток путают с обеспечительным платежом. Но между ними есть важные различия:
- Задаток - подтверждение заключения договора, а обеспечительный платеж - обеспечение исполнения обязательств.
- Задаток не возвращается при расторжении договора по вине плательщика, а обеспечительный платеж возвращается.
- Задаток вносится до заключения основного договора, а обеспечительный платеж - после.
Таким образом, это разные правовые механизмы для разных целей.
Нюансы задатка в договоре аренды
При аренде задаток, как правило, не удерживается при досрочном расторжении договора. Исключение - вина арендатора в порче имущества.
Если задаток в аренде превышает месячную плату, сумма сверх месячной оплаты засчитывается в счет последующих платежей.
Задаток или аванс в застройке
При покупке квартиры у застройщика платежи до оформления договора купли-продажи считаются авансом. После подписания договора вносится задаток.
Если дольщик расторгает договор, аванс возвращается, а задаток остается у застройщика.
Мнимый задаток
Бывают ситуации, когда задаток выполняет лишь номинальную роль. Например, указана сумма задатка 1 рубль.
Такой "мнимый задаток" не несет практической функции обеспечения договора. Юридически это все равно задаток, но фактически таковым не является.
Частичное удержание задатка
Возможно ли удержание задатка частично? Однозначного ответа нет.
С одной стороны, по договору задаток или удерживается полностью, или возвращается полностью. С другой стороны, возможен вариант пропорционального расчета.
Вопрос трактуется по-разному. Решение зависит от конкретных обстоятельств дела и позиции суда.