Купля-продажа недвижимости: оформление сделки

Купля-продажа недвижимости в России является самой распространенной сделкой из всех существующих. Но не все знают, как осуществляется проведение соответствующих операций. Ниже мы рассмотрим все существующие нюансы и правила покупки и продажи имущества в России. Что необходимо знать собственнику и покупателю? Как вести себя в том или ином случае? Каким должно быть содержание договора о покупке? Ответы на все это и не только можно обнаружить ниже. При правильной подготовке никаких проблем с операциями не будет. Особенно если у имущества всего один владелец.

Понятие "недвижимость"

Что подразумевает купля-продажа недвижимости? Это сделка с имуществом недвижимого типа, которая позволяет передавать права собственности на объекты за определенную плату.

А что попадает под понятие недвижимости? К нему относят:

• участки земли;
• квартиры;
• комнаты;
• дачи;
• дома;
• объекты незавершенного строительства;
• нежилые помещения;
• гаражи или места под парковку ТС.

Доли в перечисленных объектах тоже считаются недвижимостью. Но их продать более проблематично, чем при реализации целого имущества.

Необходимость регистрации

Оформление купли-продажи недвижимости по закону предусматривает обязательную регистрацию соответствующего соглашения. Без этого документ не будет иметь юридическую силу.

При покупке движимого имущества (к примеру, машины) необходимости в регистрации соглашения нет. Договор о продаже просто подписывается сторонами, после чего осуществляется передача денег и собственности продавцу и покупателю соответственно.

Где проводят сделку

Регистрация купли-продажи недвижимости, как уже было сказано, является крайне важным этапом. Но где именно и как конкретно заключается соответствующий договор?

Справиться с поставленной задачей можно:

• посредством нотариуса;
• через МФЦ.

Без уполномоченных лиц заключение договора не состоится. Более того, после регистрации соглашения дополнительно придется обратиться в Росреестр или кадастровую палату для переоформления прав на имущество. Если соглашение не зарегистрировали, в процессе откажут.

Пошаговая инструкция

Как осуществляется купля-продажа недвижимости? При правильной подготовке реализация поставленной задачи не доставит никаких хлопот.

Пошагово процесс продажи имущества недвижимого типа представляется таким образом:

1. Подыскать покупателей. В это время предмет продажи нужно подготовить к передаче. Например, осуществить косметический ремонт и провести генеральную уборку.
2. Осуществить подготовку документов для регистрации сделки. Пакеты бумаг будут представлены ниже.
3. Составить договор купли-продажи недвижимости. Это основной документ, который можно создавать самостоятельно или при помощи юристов.
4. Прийти с подготовленными бумагами в МФЦ или к нотариусу. Подписать соглашение и зарегистрировать его.
5. Передать деньги продавцу в установленных размерах. Покупателю при этом должны выдать расписку о получении средств.
6. Составить акт приемки-передачи недвижимости.
7. Уплатить пошлину за регистрацию. Лучше сделать это заранее. Иначе соглашение не зарегистрируют.

Дело сделано. Теперь новый собственник имущества может обратиться в Госреестр для переоформления прав на недвижимость. Ничего непонятного или трудного в этом нет.

Основной пакет документов

Чтобы провести куплю-продажу недвижимости, требуется правильно сформировать пакет документации. При отсутствии хотя бы одной бумаги, сделку признают недействительной.

Рассмотрим документацию при продаже квартиры. Начнем с обязательного пакета бумаг. К таковым принято относить:

• паспорта сторон;
• договор купли-продажи объекта недвижимости (в нашем случае - квартиры);
• правоустанавливающие документы на имущество;
• выписки из ЕГРН;
• справку о прописанных на территории лицах (в идеале таковых к моменту продажи быть не должно);
• выписку из лицевого счета квартиры об отсутствии задолженностей.

Как правило, этого достаточно. Но в реальной жизни приходится значительно расширять пакет бумаг. Особенно если у недвижимости несколько владельцев или долей имущества владеет ребенок.

Документы для семейных граждан

Нередко купля-продажа собственности осуществляется в браке. Если продается совместно нажитая недвижимость, придется проявить особую внимательность.

Дело все в том, что от продавца потребуют дополнительно:

• свидетельство о регистрации брака;
• брачный контракт (при наличии);
• согласие супруга на проведение сделки, заверенное нотариусом.

В идеале требуется, чтобы супруг присутствовал на регистрации договора. Этот прием поможет избежать лишних проблем.

Распоряжаться совместной собственностью без согласия мужа/жены не следует. Если супруг против продажи, даже после регистрации сделки о покупке имущества удастся аннулировать соглашение.

Дети-собственники

Сделки купли-продажи недвижимости значительно затрудняются, если хозяином доли или всего объекта являются несовершеннолетние дети. Процесс предусматривает серьезную бумажную волокиту. А покупатели в целом скептически относятся к сделкам с участием детей.

Соглашение при подобных обстоятельствах будет требовать:

• свидетельство о рождении;
• паспорт ребенка после 14 лет;
• согласие несовершеннолетнего собственника на операцию (после 14 лет);
• разрешение органов опеки на проведение сделки.

Последнюю бумагу получить труднее всего. Продажа имущества детей не должна ущемлять их интересы. После операции несовершеннолетним должны передать в собственность аналогичное имущество или недвижимость в больших размерах. Только тогда опека без проблем разрешит продажу собственности ребенка.

Несколько хозяев

А как быть, если планируется купля-продажа недвижимости с несколькими владельцами? Это довольно трудный вопрос. Ведь ситуации бывают разными.

Для начала изучим ситуацию, при которой недвижимость продается в полном объеме. Тогда лучше дополнить перечисленные пакеты бумаг:

• согласием собственников на сделку;
• доверенностью от совладельцев на проведение операции одним лицом.

При этом денежные средства будут делиться на всех собственников пропорционально имеющимся долям в объекте. Регистрация соглашения не будет предусматривать какие-нибудь особенности.

Продаем долю

Образец купли-продажи недвижимости (договор) представлен вниманию далее. Этот документ создать не так уж и трудно. А вот заключить сделку бывает нелегко.

Особенно если речь идет о продаже доли в имуществе. Собственник должен принести с собой помимо ранее предложенного пакета бумаг отказы от совладельцев от выкупа.

По действующим правилам при продаже доли недвижимости у остальных собственников объекта есть преимущественное право покупки. И поэтому сначала гражданин предлагает выкуп совладельцам, а затем выставляет долю на продажу.

Важно: нельзя продавать недвижимость третьим лицам дешевле, чем было предложено совладельцам. Это нарушение действующего законодательства.

Если собственники молчат

Как себя вести, если совладельцы увиливают от отказов и согласия на выкуп доли недвижимости?

В этом случае выход есть. Продавцу требуется отправить предложение выкупа с уведомлением о получении. Если через месяц после оповещения ответ не поступил, можно выставлять имущество на продажу.

Соответственно, перечисленные пакеты бумаг дополняются уведомлениями с предложениями выкупа. В противном случае в сделке откажут.

Стоимость

Сколько стоит регистрация соглашения о покупке? Ответить на этот вопрос не составляет труда.

На данный момент граждане должны отдать за операцию 2 000 рублей. Дополнительно оплачиваются нотариальные услуги, но не всегда.

Организациям и юридическим лицам придется платить больше. Пошлина за продажу недвижимости составит 20 000 рублей. Более точную информацию лучше уточнять в регистрирующем органе при заключении сделки.

Регистрация в Росреестре

Договор купли-продажи недвижимости заключить не так уж и трудно. Особенно если следовать всем перечисленным ранее принципам.

Что делать после заключения договора? Новому собственнику придется сходить в Госреестр или в МФЦ. При себе нужно иметь:

• договор;
• расписку о получении денег продавцом;
• документы на имущество;
• удостоверение личности;
• копию паспорта продавца (желательно);
• свидетельство о рождении (для несовершеннолетних).

После подачи запроса на переоформление прав собственности нужно подождать 10 дней. Как только документация будет готова, ее вручат собственникам.

Раньше оформляли свидетельства о правах на имущество. С 2017 года начали выдавать выписки ЕГРН.

Образец соглашения

Ниже представлен образец договора купли-продажи недвижимости. Это шаблон, который можно использовать для реализации поставленной задачи.

В идеале соглашение о покупке содержит такие данные:

• Ф.И.О сторон;
• цену имущества;
• характеристики недвижимости;
• адрес объекта;
• порядок передачи средств за операцию;
• ответственность сторон за нарушение сделки;
• перечень документов, приложенных к договору.

Как правило, это все. В действительности составить грамотный договор купли-продажи сможет каждый человек. Но если хочется, можно обратиться к нотариусу или юристу. Тогда документ точно окажется юридически грамотным.