Сельская ипотека: плюсы, минусы, подводные камни

С условиях отмены льготной ипотеки и ужесточения других программ набирает популярность сельская ипотека: спрос на нее уже превысил лимиты банков в 4 раза. Льготные ипотечные программы, субсидируемые государством, добрались и до деревни. Привлекательная ставка в 3% теперь не будет распространяться на пригородную территорию вблизи крупных городов и столиц. Как это повлияет на рынок ИЖС?

Сельская ипотека: ключевые условия

Сельская ипотека предполагает строительство жилья и приобретение в собственное пользование:

• земельных наделов;
• готового жилого дома;
• готовой квартиры в многоквартирных домах;
• квартиры в таунхаусе на стадии строительства или доме (до 5 этажей) от застройщика.

Дом и участок должен находиться на землях сельского населенного пункта:

• поселения;
• рабочего поселка;
• ПГТ.

С перечнем доступных населенных пунктов под сельскую ипотеку-2024 можно в сервисе «Свое дело» от «Россельхозбанка».

Прочие условия:

1. Требования к году постройки объекта: дому должно быть не более 5 лет при покупке у физического лица и не более 3 лет – у юридического.
2. Максимальное кредитование на 6 млн рублей с первоначальным взносом от 20% от стоимости покупаемой недвижимости или земельного участка и ценой подряда. Допускает использование финансов материнского капитала.
3. Обязательная страховка на залоговое имущество на полный срок кредитования.
4. Супруги автоматически становятся созаемщиками по кредиту. Исключение одного из супругов из сделки возможно только по брачному договору.
5. Созаемщиков может быть до 3 человек с документально подтвержденным доходом (не обязательно родственники).
6. По требованию банка заемщик должен прописаться в построенном доме в течение 6 месяцев после регистрации права собственности и должен подтверждать прописку в течение 5 лет не реже 1 раза в год.

Отрицательные стороны и подводные камни

Из минусов сельской ипотеки пользователи и специалисты отмечают действие программы не в каждом населенном пункте и небольшую сумму кредитования. Хотя размер кредита можно и удвоить, тогда каждому из супругов нужно взять кредит по сельской ипотеке. Таким образом, общая сумма составит 12 млн рублей. В таком случае недвижимость приобретается на правах совместной собственности по одному договору купли-продажи.

Еще одной отрицательной стороной сельской ипотеки является длительное рассмотрение заявок от заемщиков, поскольку после их одобрения банком требуется одобрение оператора программы – Минсельхоза, что обычно затягивается надолго.

Еще одним важным условием сельской ипотеки, о котором уже было сказано выше, является постоянная прописка в приобретенной недвижимости.

Кроме того, Министерство сельского хозяйства предлагает ужесточить правила выдачи и исключить из программы населенные пункты, находящиеся в радиусе 30 км от городов с количеством населения от 100 тысяч человек и 50 км – от столиц регионов.

Плюсы

Несмотря на все свои минусы, сельская ипотека все рано привлекает потенциальных заемщиков, и вот почему:

• Очень низкая ставка: от 0,1% в приграничных регионах до 3% - в большинстве остальных.
• Сельская ипотека является единственной льготной программой, по которой дозволяется покупка готового загородного дома у физического лица, то есть вторичного жилья, а не первичного от застройщика.
• Бюджетные расходы по программе сельской ипотеки растут в связи с отменой льготной ипотеки и ужесточением других программ, субсидируемых государством.

Тем не менее руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков считает, что «было бы наивно ожидать, что ее тоже не подрежут». Он говорит, что сельская ипотека до последнего времени работала в основном на горожан. Сейчас же она будет переориентирована на деревенских жителей и из «пригородной» превратится в по-настоящему «сельскую».

Что будет с рынком ИЖС

Ипотка в селе под 3% является не только финансовым инструментом, но и реальной возможностью многим семьям улучшить жилищные условия. Когда ключевые ставки в других видах ипотеки приближаются к 20%, сельская ипотека – единственный доступный вариант для многих.

Ограничения программы могут привести к радикальным последствиям, снизив доступность недвижимости среднему классу. Спрос на ипотеку на сельский дом уже превысил банковские лимиты в 4 раза. При ограничении программы произойдет рост цен на доступные объекты.

Можно ли комбинировать сельскую ипотеку с прочими госпрограммами

Сельскую ипотеку на строительство или покупку позволяется получить и при наличии другой ипотеки, к примеру, семейной или с государственной поддержкой при условии заключения предыдущего договора до 23.12.2023 г. Например, клиент взял ИТ-ипотеку в июле 2023 года, а в 2024 году хочет воспользоваться и сельской. Здесь никаких препятствий нет. Но если ИТ-ипотека оформлена в 2024 году, то на сельскую рассчитывать не приходится.

Для первого взноса допустимо использовать жилищные сертификаты и маткапитал. Если сумма на сертификатах составляет не менее 20% от цены приобретаемого жилья, обходятся без привлечения собственных финансов. Например, недвижимость продается за 4 млн рублей. Деньги маткапитала (833 тыс. руб.) перекрывают 21% ее стоимости, значит, для первого взноса этого будет достаточно.

Если же в подобной ситуации жилье оценивается, к примеру, в 5 млн рублей, то финансов из материнского капитала для первого взноса (20%) недостаточно и нужно будет добавить 167 тыс. рублей из своих средств.

В какой банк подать заявление

Минсельхоз дал разрешение нескольким банкам:

• «Центр-инвест».
• «Россельхозбанк»
• Сбербанк.
• «Примсоцбанк».
• «Дом.рф».
• «Кубань кредит».
• «Энергобанк».
• РНКБ.
• ВТБ.
• «Дальневосточный банк».
• «Левобережный».

Выделенные на данную ипотеку лимиты банки довольно быстро осваивают, поэтому могут приостанавливать прием заявок. К примеру, Сбербанк исчерпывает средства за 2-3 дня. Иногда случается так, что банком ипотека одобрена, но, пока заемщик выбирает объект, заканчиваются лимиты и сделка может «висеть» по несколько месяцев, пока не произойдет новое финансирование.

Как подать заявление

Это можно сделать такими способами:

1. В «Россельхозбанке» через портал «Свое село», на котором нужно авторизоваться через портал «Госуслуг».
2. Заявление в Сбербанк отправить посредством «Домклика».
3. С помощью представителей – риелторов, застройщиков и прочее.

В таком случае наличие документации по перечню и правильность ее заполнения формирует специалист. При одобрении заявки заемщик определяется с жильем, готовит документацию и отправляет в банк для одобрения или отказа.

Документы для подачи заявки на сельскую ипотеку

Хотя список документов может незначительно разниться в зависимости от банка, непременно попросят представить:

1. Анкету от заемщика в электронном виде или на бумажном носителе, в зависимости от того или иного банка.
2. Паспорт.
3. СНИЛС.
4. Свидетельство о заключении брака или развода, брачный контракт для подтверждения семейного положения. Обычно их можно показать при сделке.
5. Детские свидетельства о рождении при наличии детей.
6. Кроме того, потребуется подтверждение дохода - справка 2-НДФЛ либо справка по форме банка, действительная месяц, от ИП потребуется налоговая декларация за последний период (365 дней).
7. Мужчинам от 30 лет в обязательном порядке следует представить военный билет. При его отсутствии «Россельхозбанк» вернет заявку.

Таким образом, сельская ипотека является эффективным механизмом господдержки сельского населения.