Скоро не хватит квартир? Когда в России будет дефицит новых ЖК и что с этим будут делать

В последние месяцы все чаще звучат заявления о потенциальном дефиците новых квартир в России уже во второй половине 2025 года. Генеральный директор Национального рейтингового агентства Татьяна Григорьева считает, что такая ситуация вполне вероятна. Однако мнения экспертов на этот счет разделяются. Одни говорят о реальном риске дефицита, другие — о возможном профиците и переизбытке предложения на рынке. Разберемся, насколько обоснованы прогнозы о нехватке жилья, какие факторы на это влияют и что ждет российский рынок недвижимости в ближайшие годы.

Причины опасений: что может привести к дефициту?

По словам Татьяны Григорьевой, риск дефицита новых квартир связан с тем, что многие застройщики приостанавливают запуск новых проектов. Эта тенденция обусловлена несколькими ключевыми факторами:

1. Ужесточение программ льготной ипотеки — льготная ипотека долгое время была основным драйвером спроса на новостройки. Ее ограничения приводят к снижению покупательской активности.
2. Рост ключевой ставки Центробанка — высокая ставка делает ипотеку менее доступной, особенно на вторичном рынке.
3. Общеэкономическая ситуация — текущая макроэкономическая нестабильность сдерживает как девелоперов, так и покупателей.

Директор по маркетингу «Доброград Девелопмент» Елена Устинова считает, что дефицит скорее возможен не в 2025 году, а в 2026-м. Если же ключевая ставка снизится или появятся новые программы поддержки, например ипотека для учителей, ситуация может стабилизироваться. Разморозка объектов недвижимости и запуск новых проектов также зависит от роста спроса на жилье.

Есть ли реальные предпосылки для дефицита?

Директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова считает термин «дефицит» в данном контексте не совсем корректным. Дефицит — это ситуация, когда предложение существенно отстает от спроса, и покупатели вынуждены соглашаться на невыгодные условия.

Однако на российском рынке ситуация выглядит иначе:

• Запас жилья на рынке значителен. По данным экспертов, в распоряжении застройщиков есть 72 млн квадратных метров жилья. Из них 44 млн уже выставлены на продажу, а 28 млн кв. м находятся в стадии строительства или планирования, но еще не представлены на рынке.
• Потенциальный профицит. Сокращение спроса в 2024 году связано с удорожанием ипотеки и экономическими ограничениями. Если покупателей становится меньше, логично ожидать не дефицита, а профицита — избытка предложений на рынке.

Даже если девелоперы временно снимут часть квартир с продаж для удержания цен, это не решит проблему глобально. Рынок остается конкурентным, особенно в крупных городах. Например, только в Москве сейчас строится более 400 жилых комплексов, и на рынке работают более 200 застройщиков. Покупатели имеют возможность выбирать, а сокращение предложения лишь подталкивает их к конкурентам.

Что говорят цифры: объемы строительства и ввода жилья

В последние годы темпы строительства жилья в России остаются рекордно высокими. По данным экспертов, только за 2022 и 2023 годы было введено более 100 млн квадратных метров жилой недвижимости ежегодно.

Светлана Бардина, директор департамента продаж ГК «Сумма элементов», подчеркивает:

• Максимальное предложение жилья зафиксировано в Москве — более 67 000 квартир и апартаментов сейчас доступны покупателям.
• Исключения из этого правила существуют только в отдельных регионах, например на Кавказе или в Заполярье, где строительство новостроек действительно ограничено. Однако такие случаи являются скорее локальными аномалиями, чем общим трендом.

Кроме того, благодаря системе проектного финансирования, которую используют девелоперы, риск возникновения дефицита жилья значительно снижен. Эта система стимулирует конкуренцию между застройщиками и препятствует появлению проблем с недостроем и обманутыми дольщиками.

Что будет с рынком новостроек в ближайшие годы?

Эксперты сходятся во мнении, что ситуация на рынке жилья в ближайшие годы будет зависеть от нескольких ключевых факторов:

1. Ключевая ставка Центробанка. Если ставка останется высокой, ипотека будет менее доступной, что снизит спрос. При ее снижении спрос на новостройки восстановится.
2. Поддержка государства. Новые программы льготной ипотеки, такие как ипотека для учителей или семейная ипотека с улучшенными условиями, могут стимулировать рынок.
3. Экономическая стабильность. Улучшение общей экономической ситуации позволит девелоперам активнее запускать новые проекты и увеличивать предложение жилья.

При этом нельзя исключать тактику отдельных застройщиков, которые могут временно ограничить предложение для стабилизации цен. Однако в условиях высокой конкуренции на рынке такие шаги редко приносят долгосрочный результат.

Вывод: будет ли дефицит новых ЖК в России?

Несмотря на опасения отдельных экспертов, большинство специалистов уверены, что в ближайшие годы дефицит новостроек в России маловероятен. Причины заключаются в высоких темпах строительства, значительных запасах жилья у застройщиков и конкурентной среде на рынке.

Однако есть определенные риски, которые могут повлиять на ситуацию:

• Ужесточение условий льготной ипотеки.
• Высокая ключевая ставка.
• Экономическая нестабильность.

Если эти факторы сохранятся, часть застройщиков может замедлить темпы ввода новых объектов, что в долгосрочной перспективе может привести к локальным дефицитам жилья в отдельных регионах. Однако на уровне страны рынок остается сбалансированным, и предпосылок для масштабного дефицита пока нет.

Таким образом, потенциальный дефицит новых квартир в России — это скорее гипотетический сценарий, нежели реальная угроза. Большие запасы жилья, высокая конкуренция между девелоперами и поддержка строительной отрасли со стороны государства продолжают обеспечивать стабильность рынка.