Технический план помещения для регистрации договора аренды - для чего это нужно?
Технический план помещения представляет собой, согласно ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ, - совокупность информации об объекте недвижимости (или земельном участке), необходимой для передачи в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) и постановке на кадастровый учет, а в последствии и дублирования данной информации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Однако это не так уж и сложно, как многие считают. Давайте разберем подробно, что же из себя представляет данное требование.
Что такое технический план нежилого помещения
Для чего нужен кадастровый технический план?
В данной статье мы приведем основную информацию в разрезе именно регистрации договоров аренды и регистрации других прав собственности в Росреестре. Итак, совокупность информации, содержащейся в техплане, необходима для постановки объекта, описываемого техническим планом, на отдельный кадастровый учет. Ему присваивается новый кадастровый номер, и объект вносится как отдельное помещение либо здание на учет в ЕГРН. Лишь после этого с объектом можно осуществлять любые правовые и регистрационные действия, а именно:
- Регистрация договора аренды.
- Регистрация части помещения.
- Регистрация прав собственности (купля-продажа, дарение и др.).
- Обременения (ипотека, залог и т.п.).
Исходя из этого, далее рассмотрим все тонкости подготовки и регистрации на кадастровом учете части здания, отдельной части помещения, этажа или другого объекта.
Для чего нужен и где требуется технический план помещения или здания
Во-первых:
Сам по себе данный документ необходим собственникам объектов для планирования работы, распределения помещений между арендаторами и любых расчетов площадей. Технический план здания показывает не только общие зоны, но и технологические помещения, такие как лифтовые шахты, чердаки и подвальные помещения. В данном документе также указываются основные характеристики объекта недвижимости, имеющие первостепенное значение для деятельности. К примеру, в проекте на здание может быть указана нагрузка на перекрытия, но в техническом плане указана толщина стен и привязка к основным точкам кадастра (геоподоснова).
Во-вторых:
Специфика подготовки документа разработана таким образом, что он может быть использован как в личных целях собственника, так и для постановки на государственный учет. Поэтому включает в себя разделы, имеющие отношение непосредственно лишь к государственным регистраторам и мало интересны собственникам. Любой технический план содержит в себе информацию о собственнике объекта и его составных частях. Это требуется уже и для постановки на учете в ЕГРН.
Основная же цель при постановке на учет в ЕГРН и ГКН – это возможность зарегистрировать договор аренды или другие права в Росреестре.
Кто может подготовить технический план?
При регистрации договора аренды части помещения люди задаются вопросом, кто же все-таки может изготовить технический план части нежилого помещения. Его может изготовить кадастровый инженер или специализированная организация, имеющая кадастровое СРО – такая как ЕРЦ (Единый регистрационный центр), имеющая в штате кадастровых инженеров. Дешевле будет стоимость изготовления непосредственно в организациях, т.к. себестоимость одного техплана будет значительно дешевле по причине объема изготовления технических планов.
Заказать технический план в Едином регистрационном центре (ЕРЦ) можно по телефонам: 8 (495) 363-52-76 - Москва, или 8-800-511-58-05 - регионы, звонок бесплатный. А также на сайте ЕРЦ
Основные шаги, которые использует кадастровый инженер для изготовления документации:
- Сбор первичной информации по объекту.
- План БТИ для договора аренды о первоначальной планировке объекта.
- Данные из ЕГРН о текущей планировке объекта.
- Данные визуального осмотра или обмеров (если того требует ситуация).
- Составление графической части – схемы расположения здания на участке или помещения в сооружении на этаже, а также схемы геодезических построений.
- Составление текстовой части по форме, регламентированной законодательством.
- Оформление технического плана и передача заказчику
Программные продукты для подготовки технических планов законодательно не регламентируются. Поэтому кадастровый инженер использует то, что ему удобнее, но наиболее популярные программы это:
- Технокад Экспресс.
- Полигон.
- АРМ кадастрового инженера.
- Арго.
Подготовка технического плана: основные моменты и документы
Технический план подготавливается в форме электронного документа (XML форма) и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего данный технический план. Далее, если это предусмотрено договором подряда или требованиями заказчика, техплан может быть подготовлен и в виде документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего данный план кадастрового инженера.
Технический план помещения или другого объекта недвижимости подготавливается на основе сведений из ЕГРН о текущем объекте или об объектах недвижимости, входящих в состав более крупного комплекса недвижимости. То же самое и про земельные участки – при подготовке технического плана на недвижимость, расположенную одновременно на нескольких участках, используются выписки из ЕГРН на указанные участки
Какую правовую основу использует кадастровый инженер в своей работе:
- Градостроительный кодекс.
- 218 Федеральный закон от 15.07.2015.
- Приказ Минэкономразвития №953 от 18.12.2015.
- Приказ Минэкономразвития №90 от 01.03.2016.
Итоговый технический план помещения записывается на электронный носитель или простыми словами – флэшку, для подачи в «ручном режиме» в МФЦ или Росеестр, либо загружается в личный кабинет кадастрового инженера на сайте Росреестра с помощью электронной цифровой подписи.
Как было указанно выше – заказать технический план можно для разных целей, однако в данном случае мы рассматриваем итоговую цель – технический план для регистрации договора аренды помещения.
Поэтому ниже приведены основные моменты, на которые необходимо обратить внимание при подготовке работ:
- Были ли перепланировки помещения – в зависимости от этого и от количества перепланировок кадастровый инженер определяет, потребуется ли дополнительно проект перепланировки помещения.
- Было ли изменение границ комнат или помещения в целом – эта информация потребуется для уточнения – нужно ли согласовывать с государственными органами текущую законность перепланировки.
- Имеются ли запреты или ограничения на регистрацию изменений по данному объекту недвижимости.
Первоначально данной информации хватит, чтоб приступить к работам по сбору данных, необходимых для проведения работ и успешной регистрации договора аренды на новый объект недвижимости.
Стоимость и сроки изготовления технического плана
Итак, когда вся первичная информация имеется на руках у кадастрового инженера, а предварительная проверка показала, требуется или нет проект перепланировки для данной регистрации, то это будет являться первоначальной точкой непосредственно подготовки технической документации.
Кадастровый инженер рассчитывает стоимость и сроки работы.
Стоимость технического плана можно рассчитать на калькуляторе Единого регистрационного центра (ЕРЦ):
Срок же изготовления зависит от площади и количества отдельных помещений. К примеру, скорость работы кадастровых инженеров ЕРЦ будет следующая:
До 300 м.кв. – 2 дня.
До 1000 м.кв. – 3 дня.
До 10 000 м.кв. – 5 дней.
Отдельный вопрос по факту выезда на замеры помещений. Техплан для части помещения необходимо делать лишь при отсутствии планировки и проектной документации на объект. А также при заказе акта обмера помещения. Данная услуга несет дополнительные затраты для заказчика, поэтому, выезд на замеры требуется в исключительных случаях. Срок обмера помещения обычно от 1 до 7 дней в зависимости от площади.
Из чего состоит технический план
Технический план состоит из графической и текстовой частей:
Графическая часть
Графическая часть ТП объекта представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения, с указанием на этом плане местоположения объектов, а при отсутствии этажности у здания - план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения объектов.
В графической части технического плана объекта требуются сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение объекта на земельном участке. (в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 315-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
Текстовая часть
Текстовая часть ТП содержит в себе разделы, обязательные для включения в состав технического плана, разделы, включение которых в состав технического плана зависит от видов кадастровых работ и графической части.
В текстовой части технического плана указываются сведения, необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), включая сведения об использованной при подготовке технического плана объекта геоподоснове, в том числе о пунктах государственных геодезических сетей или опорных межевых сетей.
Декларация о новом объекте недвижимости
Документ, составленный и заверенный правообладателем объекта недвижимости. В отношении созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а в отношении бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного самоуправления муниципального образования, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью. (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
В какой форме подается готовый технический план
Технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план.
Технический план, может быть подготовлен в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего такой план кадастрового инженера, для передачи его заказчику.
В учреждениях Росреестра технический план принимается только на электронных носителях в виде XML-файлов, которые подписываются электронно-цифровой подписью кадастрового инженера.
Кадастровые инженеры в Едином регистрационном центре (ЕРЦ), подготовят технический план за 2 дня по самым низким ценам:
8 (495) 363-52-76 - Москва, или 8-800-511-58-05 - регионы, звонок бесплатный. А также на сайте ЕРЦ www.erc-consalt.ru