Налоги на продажу жилой недвижимости: можно ли не платить и не попасть на штрафы

Тем, кто в 2022 году продал дом или квартиру, не следует забывать, что до 02.05.2023 г. нужно подать налоговую декларацию и рассчитаться с государством, заплатив НДФЛ 13 % от дохода, который получен в результате сделки от продажи имущества. При этом существуют варианты не только уменьшить законным способом сумму налога, но и совсем не платить его.

НДФЛ и штрафные санкции

Следует отметить, что ставка НДФЛ 13 % относится исключительно к налоговым резидентам. В случае если человек в календарном году более 183 дней пребывал не в России, а в другой стране, то этот статус он теряет, и тогда он должен платить налог с дохода физлица по ставке 30 %.

А также нужно учесть, что если декларация о доходах с продажи жилья не будет подана в срок, то налоговая служба оштрафует вас. Этот штраф составит 5 % от суммы причитающегося налога за каждый просроченный месяц. А если обязательство по уплате НДФЛ не будет погашено до 15.07.2023 г., то и здесь к вам будут применены штрафные санкции. Это штраф, составляющий 20 % от суммы НДФЛ.

А если налоговая служба будет иметь доказательства того, что вами руководил умысел, то вы можете заплатить и 40 %. Однако существуют ситуации, когда можно не платить НДФЛ от реализации недвижимости.

Минимальный срок владения закончился

Если жилье находилось в собственности более пяти лет, то налог с реализации не уплачивается. Но его не нужно платить и в случае если человек владел недвижимостью больше трех. Этому должно сопутствовать одно из следующих обстоятельств:

• она досталась в порядке наследования;
• ее подарил близкий родственник;
• была приватизирована или бесплатно дана государством;
• представляет собой единственное жилье;
• передана после подписания договора ренты.

Если указанные сроки прошли, платить ничего не нужно. Более того, не требуется и подача декларации.

Доход от продажи нулевой

Бывают ситуации, когда жилая недвижимость реализована за ту же цену, что была куплена или даже за меньшую. В таком случае база для обложения НДФЛ равна нулю. При этом необходимо иметь на руках документальное подтверждение расходов на приобретение квартиры или дома. А также нужно обязательно подать налоговую декларацию.

Недвижимость реализована меньше чем за миллион рублей

Здесь речь идет о домах, квартирах, комнатах, а также участках земли. Такие сделки не предполагают подачи декларации, но с оговоркой: если сумма продажи не ниже 70 % от стоимости объекта, указанной в кадастре.

Семья с двумя детьми улучшила жилищные условия

Начиная с 2022 г. семья, имеющая двух и больше детей, не платит НДФЛ, продавая недвижимое имущество, если она тем самым улучшает свои жилищные условия. Вот какие критерии должны сопутствовать этому обстоятельству:

1. Семья воспитывает двух отпрысков, возраст которых - до 18 лет. А если сын или дочь находятся на дневном обучении, то до 24 лет.
2. Новые дом или квартира куплены в том же календарном году, в котором проданы старые, или же в следующем году, но до 30 апреля.
3. Как кадастровая стоимость, так и площадь нового жилища больше, чем у того, которое реализовано.
4. Стоимость проданного жилья, согласно данным кадастра, составляет не более чем 50 млн руб.
5. На дату продажи ни самому налогоплательщику, ни кому-то из членов его семейства не принадлежит доля, превышающая 50 %, в другом жилье, площадь которого больше площади приобретаемой недвижимости.

Далее - о том, когда платить налог нужно, но можно его уменьшить.

Как уменьшить налог

Если ваш случай не относится ни к одному из пунктов, указанных выше, подоходный налог вам заплатить придется. Но существует несколько способов его законного сокращения. Вот некоторые из них:

1. Полученный от продажи жилой недвижимости доход можно уменьшить на расходы по его приобретению. Если квартира куплена за 3 млн руб., а продана за 3,5 млн руб., то НДФЛ уплачивается с разницы - 0,5 млн руб. Расходы должны подтверждаться документами.
2. Осуществить право на налоговый вычет. При отсутствии документов, указанных в п. 1, можно применить налоговый вычет, равный 1 млн руб., предоставляемый всем, кто имеет гражданство РФ. Если брать пример выше, налог нужно заплатить с 2 млн руб. (3 000 000 - 1 000 000 = 2 000 000).
3. Если человек еще не использовал имущественный вычет на покупку жилья или использовал его не полностью, то на эту сумму можно уменьшить налог с продажи недвижимости. На сегодня она составляет до260 тысяч рублей на одного человека.
4. Вычесть маткапитал. Когда часть стоимости квартиры погашается материнским капиталом, на эту сумму уменьшается налогооблагаемая база.
5. Отнять сумму процентов, которые уплачены по ипотеке. Для этого нужно взять справку в кредитном учреждении, где указана общая сумма процентов, которые уже погашены.
6. Использовать другие вычеты. Если вы оплатили обучение детей или прошли лечение, которое обошлось вам в крупную сумму, при наличии подтверждающих документов вы можете вычесть эти затраты.