В отношениях, связанных с реализацией правомочий по распоряжению, владению, пользованию жилой площадью, кроме непосредственного собственника, участвуют лица, обладающие самостоятельным правом на данный объект. Это право закрепляет статья 292 ГК РФ. С комментариями к норме познакомимся далее.
Содержание статьи
Положениями ч. 1 статьи 292 ГК РФ закрепляется, что члены семьи законного владельца помещения, проживающие с ним, обладают правом пользоваться жилплощадью на условиях, закрепленных в ЖК. При этом дееспособные, а также ограниченно дееспособные лица солидарно с собственником отвечают по обязательствам, вытекающим из этого права.
В части 2 статьи 292 ГК РФ закреплено, что члены семьи утрачивают возможность пользоваться помещением в случае его перехода в собственность к иному лицу, если другое не предусмотрено законодательством.
Родственники законного владельца могут потребовать устранения нарушений их интересов от любого субъекта, в том числе и от собственника. Это положение закреплено в ч. 3 статьи 292 ГК РФ.
Отчуждение жилплощади, на которой проживают члены семьи законного владельца, находящиеся под попечительством/опекой или оставшиеся без родителей несовершеннолетние родственники собственника, допускается только при согласии органа попечительства и опеки.
Статья 292 Гражданского кодекса РФ и комментарии к ней
В рассматриваемой норме закреплены отношения, которые в определенной форме уже были зафиксированы законодательством (ЖК РСФСР от 1983 г., ст. 127). Однако положения статьи 292 ГК РФ имеют существенные отличия от существовавшей ранее нормы. Эти особенности являются предметом оживленных дискуссий.
Дело в том, что изначально передача права собственности третьему лицу не считалась основанием для прекращения прав пользования помещением родственников законного владельца. Более того, они продолжали реализовывать свое правомочие. Это свидетельствовало о наличии абсолютного вещного права. Ему, в свою очередь, соответствовала обязанность лиц, в том числе и собственника не препятствовать членам семьи при осуществлении ими своих прав.
Анализируя это положение, некоторые юристы указывали на то, что при возникновении препятствий пользователи могут потребовать от виновных субъектов устранения соответствующих нарушений. В результате возникало своего рода "обременение" недвижимости.
Субъекты права
Для анализа положений статьи 292 ГК РФ нужно определить, кто именно относится к членам семьи законного владельца объекта.
В первой части 31-й нормы ЖК устанавливается, что к указанным субъектам относят супруга/супругу, детей и родителей, проживающих в помещении с собственником.
Иные родственники, иждивенцы (нетрудоспособные), а в отдельных случаях и другие граждане могут считаться членами семьи, если законный владелец вселил их в таком качестве.
Из анализа норм следует, что всех пользователей можно условно поделить на следующие группы:
- Непосредственно члены семьи владельца в прямом смысле. Ими следует считать тех, кто живет и ведет общее хозяйство с собственником.
- Бывшие родственники. Ими признаются граждане, проживающие с собственником, но уже не являющиеся членами семьи.
- Родственники бывшего собственника. Это субъекты, продолжающие проживать в отчужденном помещении.
- Бывшие родственники бывшего собственника. Ими считаются граждане, продолжающие жить в помещении, перешедшем к другому лицу и утратившие семейную связь с прежним владельцем.
Особенности пользования
Эксплуатировать помещение члены семьи владельца вправе, согласно статье 292 ГК РФ и ч. 2 ст. 31 ЖК, наравне с собственником, если другое не закрепляется законодательством. Жилплощадь при этом должна использоваться по назначению.
Солидарную ответственность члены семьи несут вместе с собственником, если иное не устанавливает договор между ними.
Жилищный кодекс достаточно полно регламентирует права родственников законного владельца объекта. Вместе с тем ст. 292 ГК РФ (в последней редакции) придает этим правам необходимую определенность и обеспечивает их защиту, одновременно охраняя интересы собственника.
Прекращение отношений
Когда граждане становятся бывшими близкими родственниками, их обязанности и права, связанные с пользованием помещением, прекращаются. Иной порядок может закрепляться соглашением с собственником. Между тем из данного правила есть ряд исключений.
В судебной практике по статье 292 ГК РФ известно немало случаев, когда за бывшими родственниками сохраняются их обязанности и права в отношении жилплощади. Так, суд может принять решение в пользу лиц, прекративших брачно-семейные отношения с законным владельцем, если:
- У них нет оснований для приобретения или реализации прав пользования иным помещением.
- Их имущественное положение и прочие обстоятельства, являющиеся существенными, не позволяют им обеспечить себя другой жилплощадью.
Суд может определить конкретный период, на который право пользования сохраняется. Кроме того, инстанция может обязать владельца помещения предоставить другую жилплощадь бывшей супруге и прочим членам семьи, в пользу которых он исполняет алиментные обязательства, если от них поступит такое требование.
После окончания периода, установленного судом, право пользования прекращается, если другое не определено в соглашении между владельцем недвижимости и бывшими родственниками. Оно может быть прекращено до истечения срока, если помещение перешло в собственность к другому лицу или отпали основания для его сохранения.
Специфика приватизированных помещений
Законодательство предусматривает специальные правила для бывших родственников собственника приватизированного жилья. Они закреплены в статье 19 ФЗ "О введении ЖК в действие".
Согласно норме, за бывшими близкими родственниками сохраняется право пользования, если на момент приватизации они обладали равными правами с субъектом, приватизировавшим объект.
Разумеется, не допускается ущемление жилищных прав лиц только на том основании, что в свое время они договорились об оформлении документов на кого-то одного из родственников, но впоследствии брачно-семейные отношения между ними были прекращены.
Права детей
В рамках правоприменительной практики после введения в действие ЖК, а также принятия поправок к статье 292 ГК РФ стало возникать множество абсурдных ситуаций. Довольно часто неверное толкование законодательных норм приводит к явному ущемлению конституционных прав граждан.
В свое время суды стали признавать детей собственника бывшими близкими родственниками. Соответственно, несовершеннолетние на вполне законных основаниях выселялись из помещений, где один из родителей являлся владельцем.
Ситуацию усугубили пояснения ВС, опубликованные в Обзоре за 3-й квартал 2015 г. Эта проблема получила широкий общественный резонанс.
Большинство экспертов и чиновников в результате сошлись на том, что ребенок не может стать бывшим родственником кому-либо из родителей в случае их развода. Соответственно, распространенное мнение о том, что бывшая жена с ребенком должна идти на улицу после расторжения брака с супругом, не имеют оснований. Независимо ни от каких обстоятельств, несовершеннолетние дети сохраняют свои права и могут пользоваться помещением, в котором они проживали и которое принадлежит одному из родителей.
Решение проблемы
В 2007 г. Верховным судом редакция пояснений по вопросу о правах детей была изменена. Сегодня разъяснения представлены следующим образом. На основании части 4 статьи 31 ЖК при прекращении семейных отношений с владельцем жилплощади право пользования ею не сохраняется, если иное не закреплено соглашением между участниками этих отношений.
Вместе с этим, как установлено в СК, ребенок наделяется правом на защиту своих интересов. Эта защита осуществляется его родителями. Именно они ответственны за воспитание и содержание детей. Обязанности родителей и права ребенка сохраняются и после расторжения брака. Соответственно, лишение несовершеннолетнего возможности использовать помещение, принадлежащее отцу или матери после их развода, нарушает его конституционные права.
