Управление недвижимым имуществом – процесс взаимосвязанных между собой действий, направленный на достижение положительных результатов при пользовании или распоряжении имуществом. В этот процесс вовлечено множество субъектов, каждый из которых выполняет определенную функцию.
Общая характеристика
Система управления муниципальным недвижимым имуществом - это совокупность взаимосвязанных средств и методов осуществления целенаправленных действий в отношении субъекта управленческого процесса в целях достижения запланированных результатов.
В процесс управления недвижимостью государства входит ее трансформация, использование и воспроизводство. Для достижения наилучших результатов и большего эффекта от использования имущества используется системный метод, осуществляемый уполномоченными государством органами. Эти органы применяют комплекс мер, составляющий в совокупности систему управления государственным недвижимым имуществом.
Вся система работает по двум направлениям: в соответствии с общими принципами управленческой теории, с одной стороны, и в соответствии со специфическими особенностями, которые вытекают из условий и правил, которые устанавливает собственник имущества – государство, с другой стороны.
Элементы системы
В систему управления недвижимым имуществом государства входит пять основных элементов:
- Цели.
- Принципы.
- Методы.
- Функции.
- Способы (варианты) распоряжения недвижимостью.
Весь порядок управления недвижимым имуществом построен на выполнении следующих функций:
- планирование работы;
- организация деятельности;
- регулирование процессов;
- стимулирование работы;
- контроль за выполнением.
Планирование работы
Составление планов по оперативному управлению недвижимым имуществом и иным видам управления - это средство реализации идей. Планирование заключается в постановке задач и целей, а также определении средств, необходимых для их достижения.
При планировании руководство принимает решения, какими будут направления деятельности в области управления недвижимым имуществом и какие направления и действия будут приоритетными.
Планирование является самым сложным и важным этапом управления имуществом, поэтому в нем выделяются три подфункции:
- Прогнозирование.
- Моделирование.
- Программирование.
Прогнозирование является методом обоснованного с научной точки зрения предвидения различных вариантов выбора направлений развития данного объекта в будущем с учетом взаимодействия с окружающим миром. При качественном выполнении прогнозирования можно использовать полученные допустимые варианты в качестве основы планирования.
Прогнозирование вариантов управления собственным недвижимым имуществом осуществляется в виде моделирования или программирования.
Моделирование позволяет прогнозировать разные ситуации и системные состояния на протяжении установленного в планах периода. Экономическая форма моделирования приравнивается к методу экспериментирования. Программирование включает перевод в запланированное состояние на основе имеющихся на данный момент сведений. В него входит разработка алгоритмов, установление списка необходимых ресурсов и определение методологии.
Для успешного осуществления процесса оперативного управления недвижимым имуществом и других видов управления необходимо ставить цели и задачи на разные промежутки времени. В связи с этими выделяют долгосрочное, среднесрочное и краткосрочное планирование.
Долгосрочное охватывает период от пятнадцати до двадцати лет. На нем определяются общие задачи и цели, а также выбирается стратегия. Среднесрочное планирование включает пятилетний период. Главная цель такого типа – выбор эффективных средств для реализации поставленных целей.
Краткосрочное (текущее годовое) планирование с разбивкой по кварталам является более детализированным рассмотрением выводов среднесрочного периода.
Организация деятельности
Организация различных видов управления недвижимым имуществом состоит в установлении системы иерархии между разными органами государства, которые принимают участие в осуществлении соответствующей деятельности, а также в определении их взаимосвязей и особенностей использования ресурсов, определенных для достижения целей.
Организация является не только процессом создания необходимой системы, но и процессом ее упорядочения и совершенствования. Эта деятельность заключается в распределении функций между сотрудниками, группами и подразделениями, а также в координации действий этих субъектов.
Регулирование процессов
Регулятивная деятельность позволяет обеспечить нормальное функционирование системы, которая была создана в результате организации, в целом. Она направляет управленческий процесс на федеральном, региональном и местном уровнях.
Регулирование является деятельностью, направленной на поддержание параметров, заданных на предыдущих этапах. К ее задачам относится сохранение упорядоченного состояния в системе. В отношении секторов частного типа регулирование выражается в установлении правил, стимулов и ограничений, а также в корректировке направления конкретных предприятий согласно целям.
Территориальное или государственное, экономическое регулирование - это система опосредованного вмешательства в деятельность хозяйствующего субъекта посредством внесения изменений в законодательство (систему налогообложения, таможенные пошлины, курсы валют и прочее), а также с помощью использования прочих инструментов мотивации или ограничения деятельности.
Определение характера и остроты социальных и экономических проблем региона позволяет выбрать направления, масштабы и формы регулирования. Оно позволяет обеспечить устойчивые соединения и связи между разными звеньями и управленческими ступенями и таким образом скоординировать весь процесс.
Регулирование управления недвижимым имуществом по договору или без такового как основная функция способствует бесперебойной и беспрерывной работе объекта и синхронизации всех рассматриваемых функций.
Стимулирование работы
Стимулирующая деятельность способствует выработке у отдельных звеньев системы стремления к достижению поставленных задач и целей в отношении управления недвижимым имуществом. Часто эта функция реализуется посредством регулирования бюджета и привлечения инвестиционных средств.
В связи с недавним изменением форм собственности организаций и предприятий, а также их реорганизацией система финансирования сфер социального типа подверглась серьезным изменениям. Предприятия торговли и общественного питания перешли в частные руки, а другие (к примеру, сфера бытового обслуживания) стали непривлекательными в качестве инвестиций.
Контроль за выполнением
Контрольная деятельность в сфере управления недвижимым имуществом включает принятие мер, необходимых для осуществления планирования и выполнения поставленных задач, которые в итоге способствуют достижению всех целей и соответствию задач запланированным целям. Реализация контрольной функции помогает достичь максимальной результативности работы управленческой системы.
Контроль является процессом обеспечения эффективного достижения целей, поставленных организацией. В него входит сбор и обработка информации с дальнейшим анализом полученных результатов, сравнением с планами, выявлением несоответствий и анализом причин этого. В контроль также входит разработка различных мероприятий, которые способствуют достижению целей.
Контрольная функция позволяет организовать деятельность и наладить обратную связь, позволяющую руководству быть в курсе выполнения поставленных задач и исполнения решений руководства.
В процессе контроля управление проходит три этапа:
- установление стандартов и норм;
- измерение степени соответствия указанным нормам;
- изменение и коррекция планов в соответствии с установленными отклонениями.
Проводимый в ходе контроля анализ, с одной стороны, является функцией сам по себе, а с другой – базой для функции планирования. Таким образом образуется замкнутая система в осуществлении процесса аренды и управления недвижимым имуществом.
Распределение имущества
Имущество, которое находится в собственности государства, делится на две части. Одна из них передается государственным юридическим лицам (учреждениям и предприятиям) в хозяйственное ведение или оперативное управление. Другая часть остается в распоряжении государства и считается казной соответствующего муниципального образования.
Решения об осуществлении действий в рамках перераспределения государственного имущества принимаются Федеральным агентством по управлению имуществом государства (ФАУГИ) на основании федеральных законов.
ФАУГИ может предоставить организации или учреждению право оперативного управления недвижимым имуществом в следующих случаях:
- Организация относится к стратегическим объектам либо сохраняется в собственности государства.
- В отношении предприятия не начата процедура банкротства.
- Использование передаваемого имущества будет обеспечивать в организации осуществление деятельности уставного характера согласно законодательным нормам.
ФАУГИ может предоставить субъекту или муниципалитету право собственности на указанное имущество в следующих случаях:
- для нужд федерального значения это имущество не нужно;
- имущество нужно для того, чтобы обеспечить полномочия исполнительных властных органов субъекта или решить вопросы местного уровня.
ФАУГИ может дать согласие на приватизацию имущества в следующих случаях:
- Для нужд федерального значения это имущество не нужно.
- Имущество нельзя передать в собственность муниципалитета или субъекта РФ.
- Имущество не относится к категории изъятого или ограниченного в обороте.
В отношении имущества, относящегося к казне РФ, ФАУГИ может принять решение о его передаче третьему лицу на основании договоров гражданско-правового характера (например, по договору доверительного управления недвижимым имуществом, аренды или другим видам соглашений). Все решения ФАУГИ подобного типа должны быть одобрены вышестоящим органом.
Заключением договора управления недвижимым имуществом по образцу занимаются Территориальные управления Росимущества путем объявления конкурса. Имущество передается напрямую в следующих случаях:
- по решению президента или правительства России;
- имущество является заменой изъятого на государственные нужды;
- обязанность по заключению арендного договора установлена судом;
- имущество передается собственнику другой недвижимости, если эти объекты неразрывно между собой связаны по назначению, местонахождению или характеристикам (техническим).
Цена такой недвижимости определяется путем проведения оценки согласно рыночной стоимости.
Система управления недвижимостью государства основывается на разработке подробной классификации этого имущества, включающей распределение недвижимых объектов на группы однородного типа. Эти группы формируются по общим существенным признакам, которые определяют характер и содержание решений управленческого типа в отношении недвижимых объектов.
Государственная политика в области управления недвижимостью на муниципальном и государственном уровнях базируется на необходимости осуществления грамотного распределения недвижимости между разными формами и видами собственности. При этом распределение должно отвечать интересам государства как социально-экономический единице.
Объекты собственности, принадлежащей исключительно Федерации
К федеральной собственности относятся следующие группы, объекты в которых не могут быть предметом договора управления недвижимым имуществом.
- Национальные богатства страны (ресурсы шельфа, экономической морской зоны или вод территориального типа, природные используемые ресурсы, объекты природного и историко-культурного наследия, культурные учреждения государственного уровня).
- Обеспечивающие работу властных федеральных органов объекты (казна государства, включая ФСС, ПФ РФ, бюджет, внебюджетные фонды, золотой, алмазные и валютные фонды и запасы; имущество ФСБ, Вооруженных Сил, МВД и прочее; учреждения образования и здравоохранения; контрольные природоохранные предприятия; запасы и резервы государственного и мобилизационного назначения; патентные предприятия и полигоны).
- Оборонные производственные объекты (оборонные предприятия, объекты особого назначения для связи и инфраструктуры, защищенные помещения запасных органов управления и власти).
- Хозяйственные объекты (добывающие, топливно-энергетические, электроэнергетические, объекты газификации, автомобильные федеральные дороги и соответствующие организации, предприятия теле- и радиосвязи, заводы и центры по выращиванию растений и животных).
Федеральные объекты, в отношении которых можно осуществить передачу прав
К таким объектам относятся следующие виды:
- наиболее крупные народные хозяйственные предприятия, в которых занято больше десяти тысяч человек;
- атомные и энергетические предприятия машиностроения;
- санаторно-курортные организации государственного уровня, которые не входят в имущественную собственность предприятий, а также гостиничные объекты, находящиеся в ведении центральных управленческих органов;
- учреждения образования, здравоохранения, спорта и культуры, не входящие в предыдущий перечень;
- организации научно-исследовательского, проектно-конструкторского, геологоразведочного и изыскательского типа или объединения НПО;
- предприятия, занимающиеся автомобильным транспортом, не входящие в предыдущий перечень;
- строительные и эксплуатационные предприятия, относящиеся к типу водохозяйственных сооружений и систем;
- предприятия радиовещания, телевидения, издательства, полиграфии, а также телеграфные и информационные агентства в ведении российского комитета по печати;
- предприятия общероссийского значения в области строительства, производства стройматериалов и конструкций;
- помещения оптово-складского типа, хозяйство элеваторного назначения и холодильные комплексы общероссийского значения;
- предприятия, занимающиеся ликвидацией последствий различных чрезвычайных происшествий.
Управленческая деятельность в отношении государственной недвижимости включает множество элементов, взаимосвязанных между собой и взаимодействующих с целью наиболее рационального использования и распределения данного имущества.
