Товарищество собственников жилья, или ТСЖ, - распространенная форма управления многоквартирным домом, альтернативная управляющей компании.
Что представляет собой ТСЖ
Согласно Жилищному кодексу РФ, товарищество собственников жилья - это некоммерческая организация, созданная собственниками помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом.
Основными задачами ТСЖ являются:
- Управление общим имуществом дома
- Обеспечение надлежащего содержания и ремонта общего имущества
- Предоставление коммунальных услуг собственникам помещений
- Создание благоприятных и безопасных условий проживания
- Повышение энергетической эффективности дома
ТСЖ может быть создано в любом многоквартирном доме по решению собственников квартир и нежилых помещений. Для этого на общем собрании более 50% голосов должны проголосовать за переход на управление через ТСЖ.
Как устроено ТСЖ
ТСЖ имеет следующую структуру органов управления:
- Общее собрание членов ТСЖ
- Правление ТСЖ
- Председатель правления
- Ревизионная комиссия
Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание его членов. Оно принимает решения по наиболее важным вопросам, таким как выборы правления, утверждение финансовых отчетов, проведение капремонта.
Текущей деятельностью ТСЖ руководит правление и председатель, избираемые собранием. Правление решает оперативные вопросы, а председатель обеспечивает выполнение решений.
Ревизионная комиссия осуществляет контроль финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ.
ТСЖ является юридическим лицом, что дает ему определенные права и обязанности. Например, ТСЖ может от своего имени заключать договоры, иметь счет в банке, нанимать сотрудников. При этом оно обязано отчитываться перед налоговыми органами и органами ЖКХ.
Для финансирования своей деятельности ТСЖ использует целевые взносы собственников помещений, а также может получать доход от сдачи в аренду общего имущества.
Как создать ТСЖ
Процесс создания ТСЖ включает следующие этапы:
- Проведение общего собрания собственников помещений, на котором принимается решение о создании ТСЖ и избираются его органы управления.
- Разработка и утверждение устава ТСЖ, в котором прописываются основные правила его работы.
- Регистрация ТСЖ в налоговых органах в качестве юридического лица.
- Открытие расчетного счета в банке.
- Уведомление ресурсоснабжающих организаций о смене ответственного за общедомовые нужды лица.
- Получение технической документации на дом от управляющей компании (при наличии).
После этого ТСЖ может приступать к выполнению своих обязанностей по управлению многоквартирным домом.
ТСЖ дает собственникам больше возможностей участвовать в управлении домом. Но для эффективной работы ТСЖ нужна инициатива и активность самих жильцов. Поэтому перед созданием ТСЖ важно оценить готовность собственников брать на себя часть обязанностей по управлению домом.
Преимущества и недостатки ТСЖ
Среди достоинств ТСЖ можно выделить:
- Более заинтересованное управление, так как органы ТСЖ сами являются собственниками помещений
- Возможность более гибко и оперативно менять поставщиков услуг
- Дополнительный доход от сдачи в аренду помещений
- Осуществление контроля собственниками непосредственно через органы ТСЖ
В то же время, у ТСЖ есть и недостатки:
- Нехватка профессиональных компетенций в вопросах ЖКХ
- Ограниченность финансовых ресурсов
- Сложность принуждения собственников к уплате взносов
- Высокие требования к отчетности
- Риск неэффективного управления из-за некомпетентности
По сравнению с управляющими компаниями у ТСЖ больше мотивации, но меньше профессионализма. Поэтому выбор между УК и ТСЖ зависит от конкретной ситуации в многоквартирном доме.
Взаимодействие ТСЖ с собственниками помещений
Для успешной работы ТСЖ важно наладить эффективное взаимодействие с собственниками помещений в доме. Для этого ТСЖ должно:
- Регулярно информировать собственников о своей работе
- Привлекать собственников к участию в управлении домом
- Оперативно реагировать на обращения и жалобы собственников
- Соблюдать требования жилищного законодательства в части прав собственников
В свою очередь, собственники обязаны своевременно оплачивать взносы, соблюдать правила проживания в многоквартирном доме и принимать участие в общих собраниях ТСЖ.
ТСЖ не может эффективно выполнять свои функции без поддержки и активного участия собственников помещений в управлении домом.
Таким образом, товарищество собственников жилья - распространенная форма управления МКД, которая требует заинтересованного участия самих жильцов. При грамотной организации ТСЖ может обеспечить более качественное управление общим имуществом.
Порядок создания ТСЖ
Для создания ТСЖ необходимо провести ряд мероприятий.
Первым шагом является проведение общего собрания собственников помещений, на котором будет принято решение о создании ТСЖ. Для принятия такого решения нужно набрать более 50% голосов от общего числа собственников.
На этом же собрании происходит избрание руководящих органов ТСЖ - председателя правления и членов правления, а также ревизионной комиссии. Численность правления может варьироваться в зависимости от количества квартир в доме.
Следующим шагом является разработка устава ТСЖ. В уставе прописываются внутренние правила работы товарищества, права и обязанности его членов.
После утверждения устава ТСЖ регистрируется в налоговых органах в качестве юридического лица. Для этого подается пакет документов, в который входят:
- Заявление о регистрации
- Протокол общего собрания о создании ТСЖ
- Устав ТСЖ
- Другие необходимые документы.
Регистрация занимает от 14 до 30 дней с момента подачи документов.
Финансовая деятельность ТСЖ
Финансовая деятельность является важной частью работы ТСЖ.
Основным источником доходов ТСЖ служат обязательные платежи собственников помещений - целевые взносы. Размер взносов рассчитывается на общем собрании на основании сметы расходов ТСЖ.
Средства ТСЖ расходуются на содержание и ремонт общего имущества, оплату коммунальных ресурсов, на обслуживание дома, а также на иные установленные собранием цели.
ТСЖ ведет бухгалтерский и налоговый учет, предоставляет отчетность в контролирующие органы. Финансово-хозяйственная деятельность ТСЖ контролируется ревизионной комиссией.
Взаимодействие ТСЖ с ресурсоснабжающими организациями
Для обеспечения предоставления коммунальных услуг ТСЖ заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями на водо-, тепло-, электроснабжение, водоотведение и другие услуги.
ТСЖ несет ответственность за своевременную оплату по этим договорам. Для контроля качества и объемов поставляемых ресурсов в доме могут быть установлены общедомовые приборы учета.
В случае нарушений со стороны ресурсоснабжающих организаций ТСЖ может обращаться с жалобами в контролирующие органы.
Ответственность органов управления ТСЖ
Органы управления ТСЖ несут ответственность перед собственниками помещений за надлежащее выполнение своих обязанностей.
За нарушение требований жилищного законодательства председатель правления и члены правления ТСЖ могут быть привлечены к административной ответственности в виде штрафов.
Кроме того, общим собранием собственников помещений они могут быть досрочно переизбраны, если собственники не удовлетворены их работой.
Ревизионная комиссия ТСЖ также может быть распущена решением общего собрания в случае выявленных нарушений с ее стороны.
Особенности ТСЖ в новостройках
В новостройках ТСЖ часто создается еще на этапе строительства дома по инициативе застройщика.
Это позволяет будущим жильцам участвовать в принятии решений о дополнительном благоустройстве и оснащении дома. Например, застройщик может предложить собственникам внести взносы на установку системы видеонаблюдения или оборудование детской площадки.
Однако в новостройках бывает сложно сформировать инициативную группу и активное ТСЖ, так как многие собственники еще даже не въехали в свои квартиры.
ТСЖ в небольших многоквартирных домах
В небольших домах создается ТСЖ с минимальным количеством членов правления, порой всего 2-3 человека.
Это позволяет оптимизировать расходы на управление, так как не нужно содержать большой штат.
Однако в маленьких домах сложнее набрать кворум на общих собраниях. Поэтому важно максимально информировать и вовлекать всех собственников в процесс управления домом.
Типичные конфликты в ТСЖ
В работе ТСЖ нередко возникают конфликтные ситуации:
- Споры из-за несвоевременной оплаты взносов отдельными собственниками
- Разногласия по поводу очередности и объема ремонтных работ
- Столкновение интересов при использовании общего имущества (например, при сдаче в аренду подвальных помещений).
Для урегулирования подобных конфликтов важен постоянный диалог и поиск компромиссов между собственниками помещений.
Взаимодействие ТСЖ и управляющих компаний
Даже при наличии ТСЖ собственники могут принять решение о привлечении профессиональной управляющей компании для выполнения части функций.
Это позволяет воспользоваться компетенциями УК в сферах бухучета, юридического сопровождения, организации капремонта и других.
При этом ТСЖ сохраняет за собой контрольные и координирующие функции в управлении домом. Такое сотрудничество может стать эффективным компромиссом.
Реорганизация и ликвидация ТСЖ
ТСЖ может быть реорганизовано в другую организационно-правовую форму, например в жилищный кооператив.
Ликвидация ТСЖ производится по решению общего собрания собственников либо в судебном порядке.
После ликвидации ТСЖ собственники обязаны на общем собрании определить новую форму управления домом - УК, ЖСК или новое ТСЖ.
