Продажа квартиры считается сложным и специфическим процессом. Он может выполняться самостоятельно или с привлечением риелторов. Многие люди не желают тратить свое время на поиск покупателей, демонстрацию недвижимости и оформление сделки, поэтому пользуются платными услугами профессионального посредника. Но нередко надо продать объект по более высокой цене, для чего требуется общаться с покупателями самостоятельно. Поэтому следует разобраться, как правильно продать квартиру в обоих случаях.
Самостоятельная продажа
Если имеется время и желание заниматься всеми процессами самостоятельно, то важно разобраться в правильных этапах этой процедуры.
Стандартно процесс делится на этапы:
- подготовка документации на продаваемую квартиру;
- проведение косметического ремонта;
- вывоз мебели и вещей из недвижимости;
- поиск покупателей и демонстрация жилья;
- заключение предварительного соглашения;
- оформление передачи задатка;
- подписание основного договора, который не требуется регистрировать в Росреестре;
- передача ключей от квартиры и составление передаточного акта;
- получение оставшихся денег за квартиру;
- уплата налога, если квартира принадлежала продавцу меньше трех или пяти лет.
Каждый этап обладает своими нюансами, а если вовсе надо определиться с тем, как быстро продать квартиру, то желательно устанавливать немного меньшую цену, чем средняя стоимость аналогичных объектов на рынке.
Предварительные этапы
Так как не планируется обращаться к риелтору, то все действия выполняются самостоятельно владельцем объекта. Предварительно реализуются операции:
- подготавливается непосредственная недвижимость, для чего ее надо освободить от мебели и всех вещей;
- при необходимости проводится небольшой косметический ремонт;
- выписываются все граждане, прописанные в жилплощади;
- желательно и самому собственнику выписаться, чтобы потенциальные покупатели были уверены в юридической чистоте совершаемой сделки.
Как только квартира будет готова к продаже, начинается подготовка документации.
Какие нужны документы?
Если у продавца будут иметься все необходимые бумаги на недвижимость, то это положительно скажется на оперативности продажи объекта. Как юридически правильно продать квартиру? Для этого у продавца должны иметься документы:
- св-во о регистрации;
- выписка из ЕГРН;
- выписка из домовой книги, содержащая сведения обо всех владельцах и прописанных лицах;
- выписка с лицевого счета, указывающая на отсутствие долгов по услугам ЖКХ;
- если среди собственников имеется несовершеннолетний ребенок, то надо получить согласие на продажу от органов опеки;
- паспорта всех совладельцев;
- техпаспорт и техплан на квартиру, причем с помощью этих документов потенциальные покупатели смогут понять, не проводилась ли в недвижимости незаконная перепланировка;
- справка из ФНС, доказывающая, что отсутствуют долги по налогу на имущество;
- если продавец состоит в официальном браке, то его супругом составляется нотариально заверенное согласие на проведение процесса.
При необходимости потенциальные покупатели могут запросить дополнительную документацию.
Какая устанавливается стоимость?
Сами граждане могут определять цену, ориентируясь на разные факторы. Например, учитывается год строительства дома, состояние инженерных коммуникаций, расположение объекта, имеющуюся инфраструктуру, отдаленность от магазинов и остановок, а также этажность и другие факторы.
Желательно посмотреть средние расценки на аналогичные объекты, чтобы установить оптимальную цену.
Как быстро продать квартиру? Для этого целесообразно немного снижать стоимость. Также на скорость влияет правильность составления объявления на продажу.
Поиск потенциальных покупателей
Для этого оптимально подавать объявления в газеты или специализированные сайты в интернете. Как правильно продавать квартиру самому? Для этого учитываются рекомендации:
- объявление должно быть интересным и броским;
- сразу надо указывать цену и все преимущества недвижимости;
- допускается поместить рекламу не только на бесплатных ресурсах, но даже на рекламных щитах в городе, если надо осуществить сделку оперативно.
При демонстрации недвижимости надо рассказывать обо всех ее положительных характеристиках. Некоторые недостатки могут быть превращены в преимущества, например, если имеется первый этаж, то он будет подходящим для пожилых людей или семей с маленькими детьми.
Правила оформления сделки
Как только будет найден покупатель, надо разобраться в том, как правильно продать квартиру с юридической точки зрения. Рекомендуется воспользоваться помощью юриста, но при наличии актуальных знаний процесс выполняется самостоятельно. Как продать квартиру? Пошаговая инструкция состоит из нескольких этапов:
- Составление предварительного договора. В нем указываются намерения двух участников совершить сделку. Перечисляются важные моменты: предмет соглашения, его цена, порядок расчетов, сроки передачи недвижимости и подписания основного контракта.
- Внесение покупателями обеспечительного платежа. Он выступает гарантией того, что люди не откажутся от покупки. Если же будет получен отказ, то средства не возвращаются продавцом. Вместо обеспечительного платежа может составляться соглашение о задатке.
- Осуществление расчетов за квартиру. Как продать квартиру без посредников и не подвергнуться воздействию мошенников? Для этого важно осторожно выполнять все этапы, а особенно много внимания уделяется правилам внесения оплаты за квартиру. Целесообразно для этого пользоваться банковскими ячейками. Для этого покупатель должен арендовать ячейку в банке на срок, необходимый для регистрации сделки. Средства в нужном размере укладываются в нее покупателем в присутствии продавца и работника банка. Пакет со средствами запечатывается и пломбируется подписями всех присутствующих лиц. После регистрации права на недвижимость покупателем, продавец сможет забрать деньги.
- Заключение основного договора. Делается 3 экземпляра, так как один остается у продавца, другой направляется покупателю, а третий требуется нотариусу. Не нужно регистрировать договор в Росреестре, но желательно оформлять его у нотариуса.
- Покупатель регистрирует объект на себя в Росреестре или МФЦ.
- Продавец передает квартиру и ключи от нее новому владельцу, причем для этого желательно формировать передаточный акт.
- Продавец может забрать оставшиеся средства за квартиру из банка или другим ранее оговоренным методом.
Разобравшись, как продать квартиру без посредников, можно будет выполнить все действия грамотно и не уплачивать значительные средства за услуги риелторов.
Типичные ошибки
Если человек занимается продажей самостоятельно, часто возникают типичные ошибки. Как правильно продать квартиру? Для этого желательно учитывать некоторые ошибки, которые совершают многие продавцы:
- неправильное определение цены недвижимости, что может привести к затягиванию процесса или неполучению выгоды продавцом;
- отсутствие грамотной предпродажной подготовки;
- не подготавливаются все необходимые документы.
Если не пользоваться услугами риелтора, то придется подготовиться к сложной и длительной процедуре.
Продажа через посредников
Если нет желания заниматься процессом продажи самостоятельно, то можно воспользоваться услугами риелторов. К плюсам обращения к посредникам относится:
- профессионалы самостоятельно подготавливают все документы, поэтому могут только попросить у продавца получить ту или иную справку;
- риелторы сами оценивают юридическую чистоту продажи, поэтому многие покупатели более лояльно относятся к такому приобретению;
- по статистике, квартиры продаются намного быстрей, чем при самостоятельном оформлении сделки;
- всеми этапами оформления сделки занимаются работники агентства недвижимости.
К минусам обращения к риелторам относится то, что приходится продавать квартиру по меньшей стоимости, чем планировалось.
Процесс продажи через риелтора
Если принимается решение пользоваться услугами посредника, то первоначально надо выбрать подходящее агентство недвижимости. Оно должно давно работать на рынке, а также заранее рекомендуется почитать все отзывы о нем. Как только будет найдена нужная компания, надо разобраться, как правильно продать квартиру через агентство. Для этого выполняются действия:
- с выбранной организацией заключается соглашение;
- передаются документы на всех владельцев и саму недвижимость агенту;
- предоставляются риелтору ключи от квартиры, чтобы специалист мог демонстрировать объект потенциальным покупателям;
- как только будет найден покупатель, заключается с ним договор;
- производится расчет и оформление сделки;
- передаются ключи от квартиры новому владельцу.
За счет участия посредника удается продать недвижимость за действительно короткий промежуток времени, поэтому если у самого владельца отсутствуют возможности для самостоятельной продажи, то этот вариант считается идеальным решением.
Нюансы продажи в рассрочку
Некоторые покупатели не могут позволить себе сразу перечислить продавцу все средства за квартиру, поэтому просят рассрочку. Как правильно продать квартиру в рассрочку? Для этого учитываются нюансы процесса:
- после составления договора формируется график платежей;
- обязательно взимается задаток с официальным составлением соглашения;
- первый взнос должен быть не меньше 70% от стоимости квартиры;
- остальная сумма может перечисляться равными платежами ежемесячно или ежеквартально;
- может заранее оговариваться возможность применения маткапитала или других льгот;
- оплата может выполняться наличными средствами с обязательным составлением расписки, через банковскую ячейку или безналичным переводам денег.
При таких условиях продавец рискует тем, что даже при оформлении квартиры в залог покупатель откажется выплачивать оставшиеся средства. Поэтому придется обращаться в суд. Может продавец взимать проценты за предоставление рассрочки.
Специфика продажи комнаты в коммуналке
Если имеется комната в коммунальной квартире, то продать ее довольно сложно. Как правильно продать коммунальную квартиру? Для этого учитываются нюансы:
- соседи имеют преимущественное право покупки, поэтому первоначально недвижимость предлагается им;
- если они отказываются, то отказ оформляется официальными бумагами, заверяемыми у нотариуса;
- посторонним лицам нельзя продать комнату дороже той суммы, которая была предложена соседям по квартире.
В остальном такая сделка ничем не отличается от стандартной реализации квартиры. Если досконально разобраться, как правильно продать комнату в квартире, в будущем не возникнет проблем с тем, что бывшие соседи пытаются оспорить право покупателя на купленный объект. Поэтому все действия желательно оформлять с помощью заверения документации нотариусом.
Можно ли продать в ипотеку?
Даже при самостоятельной продаже часто продавцы сталкиваются с тем, что покупатели просят оформить приобретение с помощью ипотечного кредита. Процесс отличается сложностью и длительностью, но если в нем хорошо разобраться, то не возникнет никаких проблем. Как правильно продать квартиру по ипотеке? Процедура выполняется в несколько этапов:
- оговариваются двумя участниками все нюансы сделки;
- формируется предварительный договор;
- выдается задаток продавцу, для чего составляется расписка;
- выполняется оценка недвижимости, причем услуги независимого оценщика оплачиваются покупателем;
- продавец передает все документы на недвижимость, которые далее направляются в банк, чтобы организация убедилась в юридической чистоте сделки;
- после получения одобрения от кредитора между продавцом и покупателем заключается стандартный договор;
- подписывается кредитный договор с банком-заемщиком;
- оформляется квартира на нового владельца в Росреестре, где дополнительно фиксируется обременение на недвижимости;
- выписка из ЕГРН с другими документами передается в банк;
- продавец получает от банка оставшуюся сумму за свою квартиру.
За счет участия банка можно быть уверенным в том, что средства действительно будут перечислены бывшему владельцу квартиры. Расчеты могут быть представлены безналичными переводами или может применяться ячейка банка.
Таким образом, если хорошо разобраться в том, как продать квартиру, то не возникнет каких-либо сложностей с этим процессом. Процедура может выполняться самостоятельно или с привлечением посредника. Допускается предоставлять покупателям рассрочку или вовсе совершать продажу за счет оформления покупателем ипотечного кредита. При соблюдении определенных условий без сложностей продается даже комната в коммуналке. При этом важно подготовить документы на жилье и разобраться в том, какие этапы должны выполняться каждой стороной сделки, чтобы процесс продажи был юридически чистым и безопасным.
