Как правильно сдать квартиру в аренду: советы и рекомендации для новичков

Сдавать квартиру в аренду - важное и ответственное решение. От этого зависят деньги и состояние вашей недвижимости. К сожалению, неопытные арендодатели часто допускают ошибки, которые обходятся им недешево.

Чтобы обезопасить себя и свое имущество, нужно тщательно подойти к составлению договора найма. Вместе с юристом важно прописать все необходимые условия и обязанности - от коммунальных платежей до правил проживания.

Подготовьте акт приемки квартиры

Одна из основных ошибок, которую допускают неопытные арендодатели - это неподготовленность акта приема-передачи жилья. Этот документ крайне важен, так как позволяет зафиксировать состояние квартиры на момент сдачи ее в аренду. В случае нанесения ущерба арендатором или при его внезапном отъезде без предупреждения, акт приемки поможет доказать факт порчи имущества.

• В акте приемки должно быть детально описано состояние всех комнат, мебели, техники и отделки на момент передачи ключей. Лучше сделать фотографии, которые также приложите к документу.
• Обязательно укажите наличие или отсутствие дефектов, сколов, трещин, пятен и прочих повреждений. Если обнаружите поломки, опишите их.

Подписанный арендатором акт приема-передачи жилья во избежание споров лучше заверить у нотариуса. Эта мера поможет в случае обращения в суд с требованием возместить нанесенный ущерб.

Таким образом, тщательная подготовка акта приемки квартиры является важным этапом при сдаче жилья в аренду. Это позволит застраховать себя от недобросовестных арендаторов и вернуть депозит или получить компенсацию за порчу имущества.

Пропишите коммунальные платежи

Еще одна распространенная ошибка при сдаче квартиры в аренду - неправильное описание коммунальных платежей в договоре. Как правильно сдать квартиру в аренду в этом аспекте? Необходимо четко прописать, какие именно коммунальные услуги включены в арендную плату, а какие оплачивает отдельно арендатор.

• Обычно в арендную плату входит оплата электроэнергии и водоснабжения, остальное оплачивает арендатор: отопление, газ, вывоз мусора, капитальный ремонт, содержание дома.
• Можно включить все коммунальные платежи в арендную плату, тогда ее размер будет выше. Или часть платежей оставить на арендаторе для снижения ставки аренды.

Главное правило: если в договоре нет раздела о коммунальных платежах или он составлен некорректно, могут возникнуть претензии и споры при расчетах. Арендатор может отказаться платить за те услуги, которые, по его мнению, не входили в соглашение. В результате образуется долг по коммунальным платежам, который придется погашать арендодателю.

Чтобы избежать этого, при заключении договора аренды квартиры обязательно пропишите:

• перечень коммунальных услуг, расходы на которые включены в арендную плату;
• какие платежи оплачивает дополнительно арендатор и в каком порядке (ежемесячно, ежеквартально).

Также большинство арендодателей берут с арендатора отдельную плату за коммунальные услуги в размере фактического потребления согласно показаниям счетчиков. В этом случае также нужно четко прописать порядок и сроки оплаты в договоре найма жилья.

Возьмите депозит от арендатора

При сдаче жилья в аренду большинство владельцев берут с арендатора депозит (залог). Эта мера позволяет застраховать себя от неплатежей арендатора, возмещения ущерба в случае порчи имущества или неожиданного расторжения договора найма.

Как правильно оформить депозит при аренде квартиры? Во-первых, его размер должен быть адекватным. Обычно это 1-3 месячные арендные платежи. Слишком большой депозит может отпугнуть потенциальных арендаторов.

• Рекомендуемый размер депозита при краткосрочной аренде (до 1 года) - сумма равная 2 месячным платежам.
• При долгосрочном найме (1 год и более) депозит можно установить в размере 1 месячной оплаты.

Во-вторых, необходимо правильно оформить передачу денег. Либо арендатор вносит депозит наличными по расписке прямо перед получением ключей, либо переводит на банковский счет арендодателя, указанный в договоре.

В-третьих, нужно четко прописать условия возврата и удержания депозита в договоре найма жилья:

• Депозит полностью возвращается арендатору по истечении срока аренды в случае надлежащего исполнения им всех условий договора;
• Депозит не возвращается полностью или частично, если арендатор нанес материальный ущерб помещению, имуществу или оборудованию;
• Депозит не возвращается, если арендатор досрочно расторг договор по собственной инициативе без уважительных причин.

Также можно прописать иные основания для удержания суммы депозита. Например, за задолженность по арендной плате или коммунальным платежам, штрафы, пени и пр.

Заключите договор найма с юристом

Одна из главных рекомендаций по поводу того, как правильно сдать квартиру в аренду - это помощь профессионального юриста при заключении договора. Неквалифицированно составленное соглашение несет в себе массу рисков для арендодателя.

Во-первых, самостоятельно написанный договор может не соответствовать нормам жилищного законодательства. Это открывает лазейки для недобросовестных арендаторов. Оспорив в суде отдельные пункты, они могут добиться расторжения договора или не выполнять свои обязательства.

Во-вторых, в любительском договоре могут быть не прописаны или составлены некорректно важные условия, например:

• Порядок расчетов и сроки внесения арендной платы;
• Правила проживания, содержания и эксплуатации жилья;
• Ответственность за нарушение условий договора;
• Порядок разрешения споров и пр.

Нечеткие формулировки таких пунктов могут привести к разного рода недоразумениям и конфликтам с арендатором в будущем.

Поэтому перед тем, как сдавать квартиру, рекомендуется обратиться к профессиональному юристу. С его помощью нужно составить или проверить уже имеющийся проект договора аренды жилья. Это позволит существенно снизить юридические риски для арендодателя.

Уплатите налог на доход от аренды

Многие арендодатели при сдаче квартиры стараются уйти от уплаты налогов, чтобы получить максимальный доход. Однако налоговая оптимизация чревата штрафами, поэтому лучше рассчитывать и платить налог с дохода от аренды добросовестно.

Какие налоги нужно платить при сдаче жилья в аренду физическим лицам? В соответствии с российским законодательством, арендодателю необходимо уплачивать НДФЛ в размере 13% от полученного дохода за вычетом имущественных налогов и расходов на содержание квартиры.

• К имущественным налогам относятся: налог на недвижимость, земельный налог, транспортный налог (если сдается квартира с машиноместом).
• К расходам можно отнести: коммунальные платежи, затраты на текущий ремонт квартиры, расходы на услуги управляющих компаний, плата за оформление документов и пр.

Для расчета налоговой базы из суммы годового дохода от аренды вычитаются данные расходы, а также имущественные налоги. Из полученной разницы берется 13%, которые и нужно заплатить в качестве НДФЛ.

Таким образом, чтобы правильно сдать квартиру в аренду с налоговой точки зрения, нужно:

1. Зарегистрироваться в качестве самозанятого в налоговой инспекции;
2. Ежеквартально подавать декларацию и рассчитывать сумму налога к уплате согласно описанной выше формуле;
3. Своевременно перечислять налог на доход от сдачи квартиры в аренду.

Оговорите допустимое число жильцов

Один из важных моментов при заключении договора аренды жилья - ограничение числа проживающих в квартире. Как правильно сдать квартиру в аренду с этой точки зрения? Необходимо прописать максимальное количество жильцов, которое допустимо поселить в арендуемое помещение.

Эта мера нужна по нескольким причинам:

• Чрезмерное скопление людей в квартире ускоряет износ помещения, мебели и техники;
• Многочисленные жильцы значительно увеличивают нагрузку на инженерные системы квартиры;
• Большое количество арендаторов повышает риск конфликтов как между самими жильцами, так и с соседями.

Обычно арендодатели ограничивают число проживающих исходя из количества комнат в квартире:

• В однокомнатной - не более 2 человек;
• В двухкомнатной - до 3 человек;
• В трехкомнатной - не более 5 жильцов.

Также можно указать конкретное количество взрослых и детей. Например, не более 2 взрослых и 1 ребенка. И обязательно внести данный пункт в текст договора аренды жилья.

Запретите субаренду квартиры

Одна из распространенных проблем при сдаче квартиры внаем - пересдача ее арендатором другим лицам. Как правильно сдать квартиру в аренду, чтобы избежать субаренды?

Во-первых, нужно четко прописать запрет на субаренду в договоре найма жилья. Указать, что передача квартиры в пользование третьим лицам является нарушением договора со стороны арендатора.

Во-вторых, оговорить меры ответственности арендатора в случае выявления факта субаренды:

• Расторжение договора в одностороннем порядке;
• Удержание суммы депозита;
• Штрафные санкции.

В-третьих, при выявлении признаков субаренды (постоянная смена людей в квартире, следы проживания большого количества человек) можно провести проверку и потребовать от арендатора объяснений.

Запрет на передачу квартиры в субаренду нужен по нескольким причинам:

• Резко возрастает износ помещения при частой смене проживающих;
• Существенно повышается риск повреждения имущества и хищений при увеличении числа посторонних людей;
• Усложняется процесс взыскания арендной платы и ответственность за долги и ущерб.

Пропишите ответственность за порчу имущества

Одной из основных проблем при сдаче квартиры в аренду является возможная порча имущества арендаторами. Чтобы избежать этого, необходимо четко прописать в договоре аренды ответственность арендаторов за сохранность имущества.

• Укажите в договоре, что арендаторы несут полную материальную ответственность за порчу любого имущества в квартире.
• Пропишите штрафные санкции за повреждение мебели, бытовой техники и других вещей.
• Оговорите условия возмещения ущерба в случае поломки или порчи имущества по вине арендаторов.

Также рекомендуется взимать с арендаторов депозит, который будет гарантией возмещения возможного ущерба. Размер депозита может составлять 1-3 месячные арендные платежи.

Такой подход позволит снизить риски порчи имущества арендаторами и защитит ваши интересы как собственника жилья. Грамотно составленный договор аренды - залог безопасной и прибыльной сдачи квартиры.