ГПЗУ - что это? Перечень документов для получения ГПЗУ. Процедура оформления и выдачи

В настоящее время для осуществления застройки запланированного участка необходимо составление такого документа, как ГПЗУ. «Что это такое?» - спросите вы. Подробный ответ на этот вопрос будет изложен в данном тексте.

ГПЗУ - что это такое?

Расшифровывается этот термин как градостроительный план земельного участка. Он является одним из важнейших документов, необходимых для сооружения какого-либо объекта. Его роль немаловажная. ГПЗУ в строительстве принадлежит к исходно-разрешительным материалам. В нем прописывается назначение сооружения, количество этажей и другие необходимые параметры. Оформление ГПЗУ происходит как отдельным документом, так и в виде составной части проекта территориального межевания.

Для чего нужно составление данного плана?

Форма ГПЗУ была установлена правительством РФ. В ней определяются требования, необходимые для застройки и эксплуатации земельной территории. Это является немаловажным. По сути, в ГПЗУ застройщику объясняется, как разрешено использовать земельный участок, какие максимальные параметры его застройки существуют. Последнее касается высоты сооружения и процентного соотношения используемости территории.

Инвесторам-застройщикам этот документ понадобится в следующих случаях:

1. Для сдачи проектной документации на экспертизу.

2. Для разрешения на строительство и на введение в эксплуатацию объекта.

Получение ГПЗУ предполагает сбор необходимого пакета документов. Их перечень можно найти на сайте Москомархитектуры, а также в данной статье.

Правовая база

В ее основе следующие документы:

1. 5 Глава о планировке территории Градостроительного кодекса РФ.
2. Статьи 14, 15, 16 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ».
3. Постановление правительства РФ № 840 от 29 декабря 2005 г. «О форме ГПЗУ».
4. Инструкция № 93 от 11.08.2006 года (утверждена Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации) о порядке заполнения формы данного документа.

Назначение ГПЗУ

Об этом можно прочитать в статьях 41 и 44 ГрК РФ. Изучив их, можно понять, что данный документ нужен для четкого определения участка, где будет происходить строительство. Это является немаловажным. ГПЗУ применяется как к уже застроенным территориям, так и к тем участкам, на которых только планируется сооружение объектов. Это полностью соответствует информации, вынесенной в 10-ю часть статьи 38 закона «О государственном кадастре недвижимости».

Содержание ГПЗУ

В российском законодательстве четко определено, какие сведения указываются в данном документе. Это 8 основных пунктов:

• Границы земельного участка.
• Зоны действий публичных сервитутов.
• Определение отступов от границ земельной территории, в пределах которых еще разрешено строительство.
• Сведения о градостроительном регламенте. Если используемая территория попадает под его действие. При этом в ГПЗУ указываются виды разрешенных применений данного участка. За исключением муниципального или государственного его использования.
• Если градостроительный регламент на участок не распространяется или не установлен, то нужно предоставить информацию о разрешении эксплуатации участка, его назначении и о параметрах объекта, который планируется возводить.
• Информация о наличии на используемой территории объектов культурного наследия или капитального строительства.
• Границы, в пределах которых будут размещены сооружения, предназначенные для муниципальных или государственных нужд.
• Технические условия для подключения объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Также в данном материале может быть информация о том, возможно ли разделение указанной в нем земельной территории на несколько участков.

Важность документа

Получение ГПЗУ нужно для следующих действий:

• Определение возможности реализации планируемого проекта на данном участке.
• Получение разрешения на строительство.
• Согласование и подготовка проектной документации.
• Получение разрешения для ввода построенного объекта в эксплуатацию.

Вышеперечисленное подчеркивает важность данного документа. Выдача ГПЗУ осуществляется только после согласования и получения градостроительного заключения от органов правительства города. Это довольно значимое условие. Все это необходимо для оформления ГПЗУ. Москва исключением не является. В данном случае вам понадобятся те же материалы от органов правительства столицы.

ГПЗУ как отдельный документ

Об этом уже было сказано выше. ГПЗУ можно оформить и отдельно от проекта межевания территории. Для этого нужно подать в орган местного самоуправления заявление.

Важные критерии

Рассмотрев ГрК РФ, а именно те его части, что касаются указанного документа, можно прийти к таким выводам:

• Любое физическое или юридическое лицо может попросить составить ГПЗУ. Что это значит? Здесь указывается на то, что совсем не обязательно должен быть застройщик, который имеет право что-то сооружать на земельном участке. Обратиться с такой просьбой может любое заинтересованное дееспособное лицо. Разница заключается в том, что получение ГПЗУ для человека, который не имеет никакого отношения к земельной территории, – исключительно удовлетворение его собственного любопытства. Это будет пустая трата времени. Ведь получить разрешение на застройку или введение сооруженного объекта в эксплуатацию может только законный хозяин участка.
• Для осуществления выдачи ГПЗУ соответствующий орган не должен выполнять целый ряд действий, необходимых при проектах планировки территории. Потому что в тех случаях нужно обеспечить принятие решения о подготовке материалов, опубликовать и разместить на сайте (если он есть), представить заказ на разработку, провести слушания по данному факту. А после этого следует обнародовать уже утвержденные материалы.
• Орган местного самоуправления не может требовать от человека какие-либо другие документы для ГПЗУ, кроме паспорта для физического лица и свидетельства о постановке на налоговый учет и госрегистрации – для юридического лица. Это немаловажно знать. Для получения ГПЗУ образец его вам также абсолютно не нужен. Вообще, действия муниципальных органов во всем этом очень ограничены. Ведь они могут только установить порядок подготовки документов для планировки территории, которая разрабатывалась в соответствии с решениями местного самоуправления. Это подразумевает наличие исключительно организационной регламентации действий муниципальных органов, которая может уточняться в зависимости от конкретной соответствующей процедуры подготовки, изложенной в ГрК РФ.
• ГПЗУ должен быть готов в течение тридцатидневного срока со дня подачи заявления. Это является предельным сроком. При этом нет никакой установленной формы заявления, которое нужно подавать при желании получить данный документ.
• Приятно то, что выдача ГПЗУ абсолютно бесплатна.
• Последний вывод не совсем очевиден, но при анализе соответствующих данных из ГрК Рф становится понятно, что в упрощенном порядке возможна подготовка ГПЗУ только для участка, который находится на государственном кадастровом учете. Значит, данная территория, скорее всего, имеет и своего правообладателя, которым может выступать как собственник, так и арендатор. Но это совсем не означает, что данный документ не могут выдать лицу, которое не является законным правообладателем конкретной земельной территории.

Перечень документов, которые необходимы для получения ГПЗУ

К заявлению о выдаче данного материала прилагаются следующие документы:

1. Паспорт (копия). Для физических лиц.
2. При необходимости копия доверенности.
3. Кадастровый план определенной территории.
4. Копия правоустанавливающего документа на участок земли и объект капитального строительства (при наличии такового).
5. Топографическая съемка территории с имеющимися коммуникациями (М 1:1000, М 1:500). Срок исполнения при этом не больше одного года.
6. Технические паспорта объектов капитального строительства на земельном участке (при их наличии).
7. Материалы, указывающие на технические условия возможности подключения к сетям инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства.
8. Выписка из госреестра объектов культурного наследия, а также заключение соответствующего органа, который уполномочен на их охрану (при необходимости).

На основании чего прекращается срок действия ГПЗУ?

Это происходит в следующих случаях:

• Отказ от права собственности на земельную территорию.
• Прекращение разрешения на пользование недрами.
• Осуществление принудительного прекращения права на собственность и иных полномочий на определенную территорию. В том числе проведение изъятий земельных участков для муниципальных или государственных нужд.
• Расторжение договоров аренды и других соглашений, на основании которых у юридических и физических лиц появились права на определенные участки земли.

Трудности, связанные с ГПЗУ

Как требует соответствующее законодательство, сведения, которые необходимы для заполнения разделов данного документа, должны быть установлены правилами застройки и землепользования, проектом межевания либо материалами планировки территории. Если же все они отсутствуют, то данные критерии утверждаются временными регламентами. Так вот, для Москвы до сих пор нет особых правил застройки и землепользования. Касательно документов планирования территории и проектов межевания - только 30 % городской территории обеспечено ими. Однако при этом временные регламенты также отсутствуют. А это значит, что подготовка и заполнение ГПЗУ происходит в соответствии с одним лишь проектом правил застройки и землепользования. Таким образом, параметры использования определенного участка, что касаются высоты и плотности, очень легко изменить, уменьшив их. Это происходит на основании решения рабочих групп Градостроительной земельной комиссии Москвы. Таким образом, изменение ГПЗУ является довольно-таки несложным процессом.

На примере Москвы рассмотрим одну трудность. Она заключается в том, что в 2010 году в действие вступил Генеральный план данного города. В соответствии с ним 70 % столичной территории попадает в зоны развития - реорганизации. Это ведет к тому, что получению ГПЗУ на эти участки должна предшествовать разработка документов по их необходимой планировке. Почти вся оставшаяся территория города попала в зону стабилизации, а это в основном сохраняемые жилые сооружения. В соответствии с ГрК РФ, правила землепользования разрабатываются для того, чтобы соблюсти и обеспечить права и интересы правообладателей участков и объектов под капитальное строительство. Это должно обеспечиваться путем предоставления им выбора по использованию определенной территории самым эффективным способом. Но, как показывает практика, когда ГПЗУ рассматривается на заседаниях рабочих групп градостроительной земельной комиссии, мало кто может полностью реализовать свои намерения и законные права касательно сооружения объектов недвижимости.

Совет

Но из чего можно судить, что необходимая территория полностью сформирована и все права на нее зарегистрированы? В соответствии с ГрК РФ, для установления границ участка разрабатываются конкретные проекты межевания и планировки. Это является необходимым действием. Но если границы уже есть, что может быть при формировании и кадастровом учете, то документы по планировке территории подготавливать уже не нужно. Ведь очень важное правило при межевании – его незыблемость. Поэтому для таких земельных территорий проект по планировке участков, скорее, выступает формальностью. Ведь данные границы все равно не изменятся. Минусом является то, что большинство этих участков были сформированы при помощи процедуры согласования их места расположения, изъяны которой всем хорошо известны. Это значит, что при этом перспективы развития и использования территории, а также ее ограничения не учитывались. Вообще, почитав специализированную литературу, можно прийти к такому выводу, что ГПЗУ был по ошибке отнесен к материалам, необходимым для планировки территории. Это объективный факт. Ведь подготовка ГПЗУ и разработка документов по планировке не имеют ничего общего.

Итог

Сейчас с трудом можно найти людей, которые досконально разбираются во всех тонкостях градостроительного законодательства. Однако для обеспечения качественного сопровождения согласования необходимого ГПЗУ на заседаниях рабочих групп соответствующей земельной комиссии с целью получения максимально удобного указанного документа необходимо обратиться за помощью к профессионалам в данной сфере. Это будет оптимальным вариантом. В результате чего с легкостью разрешится вопрос: «ГПЗУ - что это и как его оформить?»