Как самостоятельно продать квартиру? Налог за проданную квартиру. Продажа недвижимости без посредников

Возможна ли продажа недвижимости без посредников? Для того чтобы ответить на этот вопрос, необходимо разобраться, по каким причинам владельцы недвижимости обращаются к ним. Прибегая к услугам агентств, многие люди ошибочно полагают, что оно берет на себя всю ответственность за квартиру, купленную с его помощью. Эта причина обращения к посредническим услугам не имеет смысла. В соответствии с законом договор купли-продажи заключают продавец и покупатель, а бюро по недвижимости — просто посредник. Оно не несет никакой юридической и финансовой ответственности. Это обязательно оговаривается в соглашении об оказании услуг между клиентом и агентством. В лучшем случае оно сможет представить интересы продавца в судебном разбирательстве.

Многие пользуются услугами посредников, чтобы избежать непредвиденных ситуаций или мошенников. Зная, как самостоятельно продать квартиру, а именно все угрозы и тонкости на каждом этапе проведения сделки, можно максимально обезопасить себя и обойтись без помощи агентства.

Риелтор проделывает трудоемкую работу, поэтому гонорар профессионала высокий. Но большой процент людей, готовых приложить усилия и сэкономить деньги, всё-таки прибегает к услугам посредников. Причина одна — они не знают, как продать квартиру без риэлтора. Ознакомившись со всеми этапами процедуры покупки квартиры, можно спокойно обойтись без посреднических услуг.

Первые шаги: как оценить, выставить на продажу и организовать просмотр квартиры

Как самостоятельно продать квартиру и с чего начать? До проведения сделки необходимо пройти три первых шага по продаже любой недвижимости:

1. Прежде всего, нужно правильно установить цену на квартиру. Для этого необходимо изучить аналогичные предложения по недвижимости. С помощью рекламных газет, интернета найти объявления по продаже квартир в том же районе города с приблизительно похожими параметрами: состоянием, площадью, расположением и прочими. Можно обзвонить несколько похожих вариантов и уточнить подробнее все детали, а также поинтересоваться, как долго продается квартира. Формируя стоимость, следует учесть, что покупатель может торговаться. Обычно торг составляет до 5 % от желаемой цены.
2. Установив приблизительную стоимость квартиры, следует привлечь внимание как можно большего количества потенциальных покупателей. Необходимо подать объявление в популярные рекламные издания, бесплатные газеты, разместить его на интернет-страницах и расклеить на специальных досках с информацией. Реклама должна вкратце содержать все данные о квартире и телефон для контакта. Чтобы потенциальные покупатели не звонили круглосуточно, можно указать определенное время для звонков. Объявление нужно обновлять как можно чаще.
3. Всем продавцам, а особенно женщинам, которых интересует, как продать квартиру самой, пригодятся советы на этом этапе. К визиту покупателей нужно относиться осторожно:

• встречи назначать в дневное время суток, лучше в выходной день;
• быть на встрече желательно вдвоем с кем-то знакомым;
• убрать ценные вещи и деньги с видных мест;
• никогда не показывать оригиналы документов до сделки, только ксерокопии.

Получение задатка

Не нужно спешить убирать объявления о продаже, вдруг человек передумает, а продавец потеряет потенциального клиента. Договорившись о цене, необходимо предложить покупателю внести предоплату. Тем, кто самостоятельно занимается сделкой и изучает, как продать квартиру без риэлтора, необходимо знать — юридически этот момент можно оформить в разных вариантах: написать авансовое соглашение (расписку о получении аванса) или составить предварительное соглашение о задатке. Для удобства и безопасности в этот договор купли-продажи нужно внести полное описание продаваемого объекта и условия аванса. Тогда в случае отказа от сделки покупатель обязан будет возместить еще и штрафные санкции.

Как составляется договор купли-продажи?

Главный шаг в данном процессе — это правильно составить договор купли-продажи, который должен быть готов за 2-3 дня до назначенного времени проведения сделки. Выбирается форма этого документа: нотариально оформленная или простая письменная (ППФ). Оба вида оформления обладают одинаковой юридической силой. Однако тем, кто изучает, как самостоятельно продать квартиру в ипотеке, следует знать, что в этом случае согласно законодательству форма договора должна быть только нотариально оформленной.

Составление договора ППФ - более экономно и стоит около 50-70 долларов. При нотариальной форме документа нотариус берет еще и дополнительный процент от суммы продажи. Конечно, стоимость этого вида оформления обойдется значительно дороже, поэтому без необходимости не стоит выбирать нотариальную форму договора и тратить лишние денежные средства.

ППФ-договор можно составить самому или обратиться за помощью к юристу. В любом случае нужно внимательно изучить договор купли-продажи недвижимости и тщательно проверить каждый его пункт:

• кто и кому продает (ФИО и паспортные данные);
• адрес и полное соответствие основных параметров, прописанных в договоре справками БТИ - ф № 11А и ф № 22А;
• условия продажи, цена квартиры и форма взаиморасчета;
• правильность описанных в договоре правоустанавливающих документов;
• время на освобождение квартиры и выписки из нее прописанных лиц, как правило, составляет 14 дней.

Регистрация договора купли-продажи

Самый удобный и безопасный способ взаиморасчета — это банковская ячейка. Желательно открыть ее в надежном банке, находящемся на нейтральной территории. Банковская ячейка будет гарантией того, что продавец получит свои деньги сразу после оформления всех необходимых документов.

После того как деньги помещены в ячейку банка, нужно сдать на регистрацию в Федеральную службу государственной регистрации (ФСГРКК) уже договор купли-продажи недвижимости с подписями и такие документы:

• правоустанавливающий документ на продаваемую квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, а также любой другой, подтверждающий права владельца);
• кадастровый паспорт квартиры, полученный у специалистов БТИ;
• копия финансово-лицевого счета (AKC) в оригинале и выписка из домовой книги;
• оригинал справок Ф № 22А (обязательно) и Ф № 11А (по необходимости), полученных в БТИ;
• ксерокопии паспортов всех участников сделки;
• для женщин, изучающих, как продать квартиру самой, следует знать, что требуется согласие мужа, прописанного в квартире, а для мужчины - согласие жены;
• если есть дети, то в некоторых случаях потребуется разрешение органов опеки;
• в случае, когда квартира коммунальная, нужен отказ соседей (если они владельцы других комнат) или города (если оставшиеся комнаты не приватизированы);
• другие документы на усмотрение сотрудника, занимающегося регистрацией, (свидетельства о рождении, смерти и другие).

Если регистратор принял документы, значит все оформлено правильно. Этот сотрудник даст расписку в приеме документов и назначит время, когда необходимо забрать. Как правило, документы в ФСГРКК регистрируются в среднем две недели, затем покупателю и продавцу выдается зарегистрированный документ купли-продажи. Обеим сторонам необходимо внимательно проверить полученный договор на предмет опечаток и ошибок. Если все хорошо, то продавцу нужно получить у покупателя ключ от банковской ячейки.

Зачем нужен передаточный акт?

Освобождение квартиры проходит в соответствии с договоренностями, прописанными в договоре купли-продажи. Передаточный акт — это важный документ, который составляется во время сделки в произвольной форме. В нем подробно говорится о состоянии квартиры. Иногда договор купли-продажи заменяет его, но все-таки лучше составить такую бумагу отдельно. Можно, конечно, достичь и устных договоренностей, но разумнее себя обезопасить. Важный момент для продавцов, которые изучают, как продать квартиру без риелтора: пока не подписан передаточный акт, за физическое состояние квартиры отвечает продавец (потоп, пожар, кража), а также платит все коммунальные платежи.

В каких случаях платится налог?

Всех продавцов интересует вопрос о том, нужно ли платить налог за проданную квартиру. В законодательстве существуют такие важные моменты:

• если человек имел во владении квартиру 3 года или более, то при ее продаже владелец освобождается от налогообложения согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ, но все равно обязан подавать нулевую налоговую декларацию;
• когда продавец владел жильем менее чем 3 года, то он, согласно пункту 1 статьи 220 НК РФ, обязан заплатить 13 % налога от суммы, схему расчета которой владелец выбирает на свое усмотрение.

Две формулы расчета для налога:

• формула 1: из прибыли за продажу квартиры вычесть расходы на ее приобретение;
• формула 2: от суммы за продажу квартиры отнять 1 млн руб.

1. Если квартира была приобретена по цене текущей продажи или выше, то лучше использовать первую формулу расчета, так как сумма налога будет отрицательной, а значит платить ничего не нужно. Например, владелец купил два года назад квартиру за 2 млн руб., а продал сейчас за 1,8 млн руб., то по формуле 1,8 млн руб. - 2 млн руб. = -0,2 млн руб. — налог с убытка не платится.
2. Когда квартира досталась практически даром (по наследству, дарственной), то разумнее взять к расчету вторую формулу.
3. Согласно пункту 1 статьи 229 НК РФ подавать налоговую декларацию по месту регистрации продавца нужно в любом случае до 30 апреля того года, который следует после года продажи. Рассчитанный ненулевой налог должен быть оплачен до 15 июля.

Продажа квартиры по доверенности

При нехватке времени на трудоемкий процесс по продаже жилья часто оформляют доверенность. Например, она будет разумным решением в случае, когда нескольким хозяевам принадлежит одна недвижимость. Продажа квартир в таком случае осуществляется так: все владельцы оформляют на одного, менее занятого человека все дела, связанные со сделкой. Независимо от причины составления доверенности есть очень важный момент: чтобы избежать неприятностей и не остаться без жилья, необходимо четко обозначить полномочия доверенного лица.

Очень серьезно и бдительно нужно подходить к генеральной доверенности. Она дает возможность доверенному лицу совершать любые виды сделок с имуществом и распоряжаться им по своему усмотрению, например, продать его и получить себе деньги. Генеральная доверенность выдается нотариусом только после тщательной проверки доверителя на предмет того, насколько он осознает цель подписания такого важного вида документа.

Бывают случаи, когда покупатель хочет подстраховаться и требует внесения в договор купли-продажи пункта о подтверждении сделки владельцем жилья. Тогда продать квартиру по доверенности можно только после заявления доверителя, написанного у нотариуса, о действительности операции продажи.

В случае, когда необходимость пользоваться услугами доверенного лица перестала быть актуальной, то доверенность можно отозвать даже до срока окончания ее действия. Данные об отзыве доверенности записываются в информационную базу данных Нотариальной палаты.

Продажа квартиры, в которой живет ребенок

Почти в каждой семье имеются дети. Поэтому для родителей-продавцов очень актуален вопрос: "А в этом случае как продать квартиру?" С ребенком нужно считаться и ни в коем случае не ущемлять его интересы, иначе продажа жилья будет проблематичной. За этим наблюдают органы опеки. Процедура сделки купли-продажи бывает двух видов: ребенок зарегистрирован в квартире или является владельцем доли жилья.

Согласно положениям ст. 26, 28 ГК РФ малолетние и несовершеннолетние дети только по согласию законных представителей имеют возможность совершать строго оговоренный круг сделок, в том числе тех, где участвует недвижимость. Продать жилье, в котором несовершеннолетний прописан, но не является собственником, можно без разрешения органов попечительства. Исключение составляют дети, лишенные родительского попечения или находящиеся под опекой. В этой ситуации специальное разрешение опекунской службы обязательно. В любом случае перед продажей квартиры нужно найти новое место прописки для ребенка, так как детей при выписке по одному месту жительства сразу необходимо зарегистрировать по другому. При этом новое жилье должно быть с такой же или большей площадью и с аналогичными условиями проживания. Если права несовершеннолетнего не были ни в чем ущемлены, то никаких проблем с продажей квартиры не будет.

Если ребенок — владелец части квартиры, тогда соответствующее согласие органов попечительства и опеки обязательно. Об этом необходимо позаботиться заранее, до продажи жилья. Нужно обратиться в опекунскую организацию по месту регистрации несовершеннолетнего ребенка и узнать, возможна ли вообще продажа квартиры в зависимости от особенностей конкретного случая. Если сделка предусмотрена законом, то нужно выяснить, в какие сроки будет готово разрешение на продажу, и заняться сбором необходимых справок. Затем, при оформлении документа купли-продажи, продавец без ребенка (если он младше 14 лет) или с ним (когда ему более 14 лет) приходит в органы попечительства и опеки, чтобы заполнить и подписать заявление. Второй опекун (супруг, даже если семейная пара в разводе) тоже должен присутствовать и дать согласие. Потом в назначенный день можно получить готовое разрешение.

Исключительные случаи:

• Если планируется смена места жительства в связи с переездом в другой населенный пункт, то сделка возможна только с разрешения опекунской организации, а сумма, полученная за квартиру, переводится на банковский счет несовершеннолетнего. Родителям дается 3 месяца со дня продажи на покупку нового жилья и оформление аналогичной доли в собственность ребенку. В противном случае органы опеки оставляют за собой право аннулировать договор купли-продажи.
• При переезде на ПМЖ за пределы страны необходимо представить в опекунскую организацию перечень определенных документов, полученных из ОВИРа.
• Если строится новое жилье, то для получения согласия органов опеки оно должно находиться на завершающем этапе строительства. Несовершеннолетнего временно нужно где-то зарегистрировать (у друзей, родственников). При обращении за разрешением в опекунскую организацию приносится договор с компанией-застройщиком, в котором отражено долевое участие ребенка.

Варианты продажи приватизированной квартиры

Самый простой вариант продажи приватизированного жилья — продать его целиком одному покупателю, а прибыль разделить в соответствии с долей каждого. Также возможен вариант, когда один из владельцев выкупает все остальные доли у других собственников. Здесь все просто, и схема сделки стандартная. Но часто случается такое, что один из владельцев отказывается от продажи. Как продать приватизированную квартиру в этом случае? Здесь все зависит от того, как разделена недвижимость.

Если квартира разделена на части по метражу, то сначала необходимо написать нотариальное уведомление о продаже, указав размер и желаемую стоимость своей продаваемой площади, и отправить его заказным письмом остальным собственникам. В соответствии со ст. 250 ГК РФ у них есть преимущество перед другими покупателями. Если в течение 30 дней другие владельцы не ответили согласием или отказом от покупки, то по ст. 250 ГК РФ можно воспользоваться своим правом и продать долю в совместной квартире любому другому лицу.

Когда квартира разделена в процентах, то продать ее без желания остальных невозможно, но можно получить за свою долю денежные средства добровольно или принудительно, обратившись в суд.

Если в приватизированном жилье есть доля несовершеннолетнего ребенка, то продать квартиру можно, получив разрешение опекунских органов.

Продажа подаренной квартиры

Человек, у которого есть свидетельство дарения, может распоряжаться имуществом на свое усмотрение. Если собственник хочет продать подаренную квартиру, в которой он единственный владелец, то продажа проходит по общей стандартной схеме. Получив деньги за недвижимость, продавец должен заплатить налог. Как правильно и выгодно выбрать налоговую формулу, мы рассмотрели выше.

Когда в дар получена доля квартиры, которая разделена в процентах или по метражу, то схема продажи аналогична той, что рассмотрена в разделе "Варианты продажи приватизированной квартиры".

Продажа квартиры в ипотеке

Несмотря на некоторые препятствия, которые сопровождают сделки с ипотечной собственностью, продать квартиру в ипотеке реально. Осуществить данную операцию можно несколькими способами:

1. Досрочно закрыть кредит, погасив его своими сбережениями или, если покупатель согласен, за счет аванса, полученного от него.
2. Можно продать квартиру без предварительного погашения кредитной задолженности. Для этого необходимо написать заявление в банк и ждать согласия. Он может отказать, если продажа происходит во время действия моратория на досрочное закрытие кредита. Если банк согласен, но настаивает на своем участии в сделке, то в нем открываются две банковские ячейки: в первую покупателем помещается сумма погашения кредита, во вторую - оставшаяся разница. После снятия обременения с жилья оформляется сделка купли-продажи. В этом случае даже при продаже квартиры без риелтора придется оплатить банку комиссию за открытие ячеек и сопровождение сделки.
3. Если кредитор дает согласие на продажу без предварительного погашения задолженности по кредиту и согласен не принимать участия в сделке, то необходимо заключить предварительный документ купли-продажи. Затем, расплатившись за кредит полученными от покупателя деньгами, владелец получает документы на снятие запрета и идет в регистрационную палату. Далее продавец завершает сделку у нотариуса.
4. Можно продать квартиру вместе с кредитом. Покупателю необходимо представить в банк все необходимые документы, подтверждающие его платежеспособность, а тот уже решает вопрос о варианте замены заемщика. При положительном решении права собственности переоформляют, недвижимость так и остается в ипотеке, а продавец получает разницу между стоимостью проданной квартиры и остатком долга уже без участия кредитора.

Заключение

Получается, что разные квартиры: приватизированную, ту, владелец которой - ребенок, ипотечную, подаренную - можно продать и без помощи риелтора, зная все шаги проведения сделки от установления цены до получения денежной суммы. Имея представления об опасностях и тонкостях этого процесса и приложив к сделке немало усилий и времени, можно самостоятельно продать свою квартиру.