Земельный участок: кадастровая стоимость. Земельный участок: оценка и изменение кадастровой стоимости

Земельный участок представляет собой поверхность, которая характеризуется фиксированной площадью, границами, правовым статусом, местоположением и прочими чертами, отраженными в документации, служащей регистратором права на землю, а также в Государственном земельном кадастре. Тут можно говорить о землях населенных пунктов, сельскохозяйственных наделах, землях энергетического и промышленного назначения, особо охраняемых территориях, которые принадлежат к водным, лесным фондам, и прочие. Помимо этого сюда причислены земли, относящиеся к запасу, то есть не предоставленные органам муниципального значения, юридическим лицам и обычным гражданам в собственность, а также выведенные из государственного хозяйственного оборота посредством консервации.

Земля представляет собой ресурс, с которым связана деятельность человека в разных направлениях. Сегодня она довольно часто выступает в качестве объекта товарно-денежных отношений, для чего служит кадастровая стоимость. Земельный участок в этом плане обладает статусом, который довольно часто изменяется, поэтому приходится постоянно определять реальную цену объектов в определенный момент времени.

Порядок определения

Как и для других процедур, в данном случае имеется определенный порядок. Чтобы определить кадастровую стоимость земельного участка, требуется воспользоваться помощью Правил проведения государственной оценки. Все происходит в следующем порядке.

Территориальным субъектом Российской Федерации утверждается решение о том, как гражданам узнать кадастровую стоимость земельного участка.

Территориальным управлением Росреестра подготавливается перечень участков земли, обязательно подлежащих кадастровой оценке. Соответственно действующему законодательству, все участки, входящие в состав территорий населенных пунктов, подразделяется на 17 видов дозволенного использования. Каждый населенный пункт характеризуется тем, что территории в нем разделены на единицы административно-территориального плана, в состав каждой из которых входит соответствующий кадастровый квартал. Список земельных участков содержит также информацию о характеристиках каждого из них: площади, места расположения, наличия, назначения и характера строений.

Росреестром задействуется оценочная организация, рассчитывающая удельный параметр кадастровой стоимости по отдельным кварталам и видам разрешенного использования. Процедура расчета этого показателя требует использования средней стоимости на рынке или нормативной цены квадратного метра территориального участка в определенном квартале для конкретного вида дозволенного использования.

После этого в нормативном акте регистрируется кадастровая стоимость. Земельный участок получает соответствующий статус в системе кадастрового учета управления территориальными единицами.

Особенности расчета

Узнать кадастровую стоимость земельного участка можно на базе удельного параметра цены квадратного метра. Это значение требуется умножить на площадь всего участка, чтобы получить итоговое значение. Для каждого кадастрового квартала сумма удельного показателя вполне может различаться, при этом имеет значение еще и вид дозволенного использования, этот параметр тоже влияет на утверждение кадастровой стоимости земельного участка. В таком случае учет осуществляется по наибольшему удельному показателю из всех возможных видов дозволенного использования для предписанной территориальной единицы.

Особые случаи

С целью хоть как-то упорядочить статистический анализ, а также в качестве ориентира для территориальных субъектов принято устанавливать средние значения удельных показателей по каждой категории земель и по типу функционального применения по муниципальным районам или округам. В аналогичной форме могут быть установлены и минимальные параметры удельных показателей для земель, имеющих промышленное и иное специальное назначение, ниже которых ее не имеют права устанавливать. Их определяют на базе методики расчета показателей средневзвешенных по отдельным округам и земельным категориям.

Каким образом выявляется кадастровая стоимость?

Земельный участок, прошедший оценку, обязательно вносится в специальную документацию. Получить эту информацию можно в территориальных отделениях Росреестра. В запросе обязательно должен присутствовать кадастровый номер участка. Его формируют на базе номера кадастрового округа, региона, квартала, а в конце содержится указание конкретного участка. Можно узнать номер в органах Росрееста, на его сайте, а также в документах, в частности договоре купли-продажи, свидетельстве о праве собственности, кадастровом паспорте земельного участка и прочих. Правильно оформленный запрос является основанием для специалистов для представления всей имеющейся информации о нем, в числе которой и расчеты по платежам.

Дополнительные возможности

Оценка кадастровой стоимости земельного участка непременно вносится в указанные документы. Можно узнать ее и не покидая своего дома, для этого имеется интерактивная кадастровая карта, размещенная на официальном сайте Росреестра, для этого в соответствующее поле вводится кадастровый номер. Если на портале по каким-то причинам отсутствует запрашиваемая информация, то можно отыскать постановление определенного муниципального органа власти о регистрации результатов задействованной государством кадастровой оценки. В ней требуется отыскать кадастровую стоимость квадратного метра земли района, в котором расположен участок, перемножить ее с площадью территории, что в результате и даст значение примерной стоимости.

Изменение стоимости

Изменение кадастровой стоимости земельного участка допустимо только в нескольких случаях:

- если произошло объективное изменение основных характеристик территории: изменились границы и площадь, произошли перемены в разрешенном виде использования участка, он переведен в какую-то иную категорию;

- если в документации были обнаружены ошибки, способные привести к завышению кадастровой стоимости.

Первый случай предполагает, что в территориальном органе Росреестра оформляется заявление и подается пакет документов (копия документа, свидетельствующего о праве собственности, копия документа о разрешении земельного спора, межевой план, а также прочие).

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка может быть оспорено в суде или в административном порядке. Если она завышена, то будет завышаться и величина налога, который будет уплачиваться владельцем либо арендная плата, вносимая арендатором, стоимость выкупа государственного участка и прочие расходы. Именно поэтому уменьшение кадастровой стоимости земельного участка способно обеспечить значительную экономию для того, кто им владеет или просто пользуется.

В каких случаях встречается завышение?

Удельный показатель кадастровой стоимости может быть завышен для какого-то конкретного вида дозволенного использования, либо имеется факт неверного определения вида дозволенного использования. Это случается из-за кадастровой или технической ошибки, когда документ содержит неверное указание удельного показателя кадастровой стоимости, не соответствующий фактическому. К примеру, если для земельного участка вместо вида дозволенного использования «для размещения административных и производственных зданий» будет предписан показатель для «офисного размещения», то значение удельного показателя превысит реальное почти втрое. В случае застройки участка и расположения на нем здания или иного строения, можно определить его назначение по записи в техническом паспорте, сопровождающем конкретный объект недвижимости. Исправление ошибки возможно в случае подачи заявления в территориальный орган учета кадастровой стоимости. Если будет получен отказ в исправлении ошибки, то допускается обращение в суд.

Рыночная стоимость объекта меньше кадастровой

Этот случай предполагает, что базовым документом будет Постановление Верховного Арбитражного Суда РФ, соответственно которому кадастровая стоимость территории будет равна ее стоимости на рынке с момента расчета последней. Чтобы выявить рыночную стоимость участка, требуется обратиться к оценщику, работающему независимо. Его отчет станет основанием для того, чтобы в судебном порядке могла быть установлена фактическая кадастровая стоимость земельного участка. Налог в данном случае будет взиматься в соответствии с внесенными изменениями. Владелец или арендатор земли должен знать о таких особенностях.

Новые правила

Если требуется снижение кадастровой стоимости земельного участка, которую определяли после 22 июля 2010 года, то ее можно оспаривать и без обращения в суд. Для этого требуется обратиться в комиссию соответствующего профиля в течение полугода с того момента, как информация была внесена в кадастр недвижимости государства. Для перерасчета кадастровой стоимости предусматривается только два случая:

- если доказано, что проведение кадастровой оценки осуществлялось на основании сведений, не являющихся достоверными;

- если на руках имеется заключение оценщика, работающего независимо, в котором содержится определение стоимости земельного участка на рынке.

Для рассмотрения заявления специализированной комиссией требуется один календарный месяц.

Профессиональный подход

Итак, вам уже понятно, насколько важна правильно определенная кадастровая стоимость. Земельный участок должен оцениваться только опытными и умелыми профессионалами, от взгляда которых не способна ускользнуть даже самая мелкая деталь. Именно поэтому чаще всего требуется помощь профессиональных оценщиков, хорошо знающих свое дело. Итак, снижение кадастровой стоимости земельного участка либо ее увеличение (в зависимости от начального показателя), должно проводиться оценщиками. Для этого им потребуется представить некоторые документы.

Необходимая документация

- Правоустанавливающие документы на участок земли.

- Информация о границе участка.

- Категория территориального участка.

- Информация о наличии и состоянии инженерных коммуникаций.

Весь этот пакет документов передается специалистам, после чего они приступают к работе, в результате которой определяется кадастровая стоимость. Земельный участок в результате этого получает соответствующий статус.