Правила землепользования и застройки муниципального образования: особенности и порядок

Понятие правил землепользования и застройки муниципального образования используется в 4 главе ГрК. В этой нормативном акте устанавливается компетенция структур власти, осуществляющих разработку документа, и раскрывается его предназначение. Рассмотрим далее подробно, что собой представляют Правила землепользования и застройки территории муниципального образования.

Характеристика

Правила землепользования и застройки муниципального образования – это документ о зонировании. Он принимается уполномоченной региональной структурой власти после публичных слушаний. Правила землепользования и застройки территории муниципального образования действуют в отношении участков, предназначенных для общественных целей. В их число ГрК относит:

1. Парки.
2. Водоемы.
3. Скверы.
4. Сады.
5. Бульвары и пр.

На участках общего пользования объекты, которые принадлежат организациям и гражданам, могут находиться исключительно на правах аренды. Владельцы сооружений/зданий обязаны следить за порядком и поддерживать чистоту арендованных площадей. Как устанавливает законодательство, градостроительный регламент на данные территории не распространяется, соответственно, они не включаются в план застройки.

Назначение документа

Для принятия акта проводятся публичные слушания, на которых представляется проект. Правила землепользования и застройки муниципального образования составляются с учетом специфики конкретной местности. Документ необходим для:

1. Создания условий для зонирования местности.
2. Обеспечения прав организаций и физлиц, в том числе, являющихся пользователями и собственниками наделов.
3. Формирования условий для повышения инвестиционной привлекательности административно-территориальной единицы.

Структура

Согласно законодательству, разработка и утверждение Правил землепользования и застройки муниципального образования относятся к компетенции уполномоченных региональных органов. Тем не менее нормами установлена общая для всех субъектов структура документа. Правила землепользования и застройки муниципального образования включают в себя следующие разделы:

1. Порядок реализации документа и внесения изменений в него. В этом разделе регламентируются:

• Компетенция уполномоченных структур.
• Порядок корректировки положений документа.
• Вопросы по изменению вида допустимого использования земли.
• Порядок организации публичных слушаний.

2. Карта зонирования. В этом разделе устанавливаются границы зон. Правила землепользования и застройки муниципального образования не допускают формирование надела из участков, располагающихся в различных зонах.

3. Регламент. В этом разделе устанавливаются:

• Тип разрешенного использования участка.
• Ограничения.
• Максимально допустимые границы.

Подготовка

Решение о составлении документа должно приниматься главой МО. К примеру, Правила землепользования и застройки Уренского муниципального образования разрабатывались на основании Постановления от 2015 г. № 170. В соответствии с этим актом, была образована специальная комиссия. В ее составе присутствовали различные должностные лица МО Нижегородской обл. Правила землепользования и застройки Уренского муниципального образования были согласованы с Департаментом по развитию области. Необходимо учесть, что администрация МО обязана в десятидневный срок с даты принятия соответствующего решения опубликовать сведения об этом в интернете и СМИ.

Публичные слушания

Правила землепользования и застройки муниципального образования разрабатывает комиссия и передает на экспертизу. Уполномоченная структура проводит проверку соответствия документа установленным техрегламентам и нормам законодательства. Если акт прошел экспертизу, он направляется главе администрации. Если заключение отрицательное, проект передается обратно комиссии. Она должна его доработать с учетом замечаний. После получения документа главой администрации в десятидневный срок объявляется о дате проведения слушаний. Если данная процедура не будет соблюдена, Правила землепользования и застройки муниципального образования не будут иметь силы. После окончания слушаний, комиссия вносит необходимые корректировки в документ и передает акт главе администрации. В течение 10 дн. последний должен направить документ в законодательный региональный орган.

Согласование

Порядок утверждения актов представительными структурами власти определяется субъектом РФ. Парламентарии вправе или принять документ после обсуждения, или отправить его на доработку. В первом случае уполномоченные органы обязаны в СМИ или на официальном портале административной единицы опубликовать Правила землепользования и застройки муниципального образования. Особенности процедуры принятия документа состоят в том, что в первую очередь организации и граждане, ознакомившись с актом, вправе обжаловать его положения через суд. Во-вторых, если выявлено несоответствие тех или иных пунктов документа действующим нормам, уполномоченные структуры могут оспорить решение об их согласовании на федеральном уровне.

Регламент

За основу Правил каждое муниципальное образование берет типовой документ. В этой связи акты содержат схожие, а в некоторых случаях и одинаковые разделы и пункты. К примеру, Правила землепользования и застройки муниципального образования города Курска регламентируют деятельность по эксплуатации и изменению участков, объектов в пределах зон, отображаемых на карте. Для каждой из них предусмотрен регламент. В соответствии с действующим порядком, площадь МО разделяется на территориальные зоны и участки с особым режимом использования. Регламент устанавливает правовой режим участков, как и всего, что располагается под и над их поверхностью. Этот документ применяется при сооружении и последующей эксплуатации зданий. Для каждого участка или другого недвижимого объекта допустимым признается использование, соответствующее градостроительному регламенту.

Сфера действия

Регламент, который включают в себя Правила землепользования и застройки муниципального образования города Курска, распространяется на все участки и объекты, находящиеся в пределах зон, в равной степени. Исключение составляют наделы, расположенные:

1. В границах территорий ансамблей и памятников, включенных в госреестр объектов культурно-стоического наследия народов РФ. К ним в том числе относятся вновь выявленные комплексы.
2. В границах участков общего пользования и отведенных для элементов улично-дорожных сетей. К ним, в частности, относят улицы, набережные, автомобильные трассы, проезды, пляжи, закрытые водоемы, скверы, бульвары и иные подобные объекты.

Регламент, который содержат Правила землепользования и застройки муниципального образования города Курска, не действует и в отношении иных, кроме приведенных выше, наделов, находящихся границах общих зон. В некоторых МО нормативный акт не распространяется на площади, в пределах которых находятся линейные объекты, а также участки, предоставленные для добычи ископаемых. Правила землепользования и застройки муниципального образования г. Краснодара не устанавливают регламенты для объектов водного фонда, особо охраняемых участков, кроме тех, которые относятся к курортам и лечебно-оздоровительным местностям.

Изменения объектов

Правила землепользования и застройки муниципального образования города Тулы предусматривают ограничения действия порядка в отношении:

1. Ремонта существующих сооружений, если он не затрагивает конструктивные и прочие характеристики безопасности и надежности зданий.
2. Реконструкции объектов, не связанной с изменениями параметров, установленных регламентом.
3. Реставрации сооружений.
4. Текущего ремонта.
5. Внутренней перепланировки.
6. Замены технологического и инженерного оборудования.
7. Возведение временных зданий. К ним, в числе прочего, относят сооружения, используемые для строительных нужд.
8. Внутренних отделочных и иных подобных работ.

Компетенция контрольных структур

Исполнение установленного порядка обеспечивается исполнительными институтами власти. Данная функция реализуется в рамках компетенции, которой наделена соответствующая структура. Так, контроль над тем, как исполняются Правила землепользования и застройки муниципального образования города Томска, обеспечивается при:

1. Подготовке и согласовании решений о разработке документации по зонированию.
2. Определении техзаданий.
3. Проверке документации, подготовленной в соответствии с решением уполномоченной структуры, по зонированию на соответствие ее предусмотренным в законе требованиям.
4. Утверждении актов по планированию территории.
5. Подготовке и выдаче организациям и гражданам ГПЗУ.
6. Предоставлении разрешений на условно-допустимый вид использования участка, объекта капстроительства.
7. Выполнении государственной экспертизы документации на сооружения.
8. Предоставлении разрешений на ввод в эксплуатацию зданий/сооружений.
9. Выдаче бумаг, допускающих отклонения от предельных величин разрешенного строительства или реконструкции.
10. Контроле объектов в процессе эксплуатации.
11. Выдаче разрешений на ведение строительных работ.

Общая часть документа

Отдельные МО могут предусмотреть в ней, кроме основных, дополнительные положения, учитывающие специфику местности. К примеру, Правила землепользования и застройки муниципального образования города Пскова включают в себя пункты о:

1. Регулировании отдельных процедур исполнительными структурами МО.
2. Эксплуатации недвижимых объектов правообладателями в пределах участков, принадлежащих им, в установленном порядке.
3. Подготовке документов по зонированию исполнительными структурами.

Состав регламентов

Он приводится во Второй части Правил. В регламентах указываются:

1. Виды допустимой эксплуатации недвижимых объектов. В частности, устанавливаются условно-разрешенные, основные, вспомогательные режимы.
2. Минимальные либо максимальные (предельные) размеры участков и параметры допустимого строительства/реконструкции сооружений.
3. Ограничения при использовании участков и объектов, предусмотренные законодательством.

Нюансы

Перечни видов допустимого использования участков и объектов в составе регламентов отражаются в форме таблиц. В них предусматривается разбивка по группам зон. Для всех объектов и участков, входящих в каждую из них, виды допустимого использования устанавливаются едиными. В отдельных случаях они могут указываться дифференцированно. При этом учитывается допустимость применения того или иного вида в разных частях/уровнях участка или сооружения. Любые разрешенные, а также условно-разрешенные режимы пользования при условии выполнения положений регламентов, могут применяться одновременно на одном наделе.

Специальные положения

Наличие вида допустимого использования участков и объектов в составе основных означает, что для его применения нет необходимости получать от исполнительных органов специальных согласований. Другая ситуация обстоит с условно-разрешенным режимом. Для его применения необходимо специальное согласование. Выдача соответствующего документа производится в порядке, установленном Правилами землепользования и застройки. Данное разрешение может включать в себя ряд условий, выполнение которых направлено на предупреждение ущерба другим лицам (соседям), недопущение значительного уменьшения цены соседних объектов. Наличие вида допустимого использования участков и сооружений в составе вспомогательных означает, что он может применяться исключительно как дополнительный по отношению к условно-разрешенному или основному режиму и осуществляться с тем или другим совместно на одном наделе.

Перечень объектов

Правила предусматривают возможность размещения на участках общего использования любых кварталов:

1. Внутриквартальных проездов, разворотных площадок, подъездов, автостоянок.
2. Газонов и прочих элементов озеленения.
3. Инженерных коммуникаций.
4. Общественных туалетов.
5. Спортплощадок.
6. Санитарно-защитных полос.
7. Площадок для мусоросборников.

В пределах зон, на которых могут располагаться жилые сооружения любого типа, кроме прочего, допускается размещение:

1. Детских площадок.
2. Участков для выгула собак.

Размеры

В составе предельных параметров участков и объектов капстроительства (реконструкции) указываются:

1. Площади наделов.
2. Отступы сооружений/зданий от границ участков.
3. Габариты объектов капстроительства.
4. Численные характеристики эксплуатации поверхности надела.

Комплекс предельных размеров в составе регламента является единым для всех объектов, расположенных в пределах соответствующей зоны либо подзоны, выделенной в ней, если другое специально не оговаривается в нормативном акте.

Содержание ограничений

Они устанавливаются в составе регламентов на основании положений нормативных актов, принятых органами госвласти. Для зон, в пределах которых действуют особые условия использования участков, могут предусматриваться следующие ограничения:

1. Необходимость согласования отдельных вопросов эксплуатации недвижимых объектов с исполнительными органами.
2. Возможность определения указанными структурами дополнительных требований к лицам, использующим участки и сооружения, подлежащие соблюдению в процессе разработки документации.

Если надел либо объект располагается в границах зон с особым режимом, условия эксплуатации определяются комплексом ограничений, предусмотренных законодательством, и требований, установленных исполнительными структурами власти. При этом более строгие предписания поглощают мягкие.

Вспомогательные виды

Они могут быть применены в отношении объектов, которые технологически связаны с участками и сооружениями, имеющими основной и условно-разрешенный режимы использования, либо наличие которых регламентировано в нормативно-технической документации. Перечень объектов определяется с учетом конкретной территории. Так, к примеру, Правила землепользования и застройки муниципального образования города Бийска включает в него:

1. Объекты ЖКХ. К ним, в частности, относят системы газо-, водо-, тепло- и электроснабжения, а также водоотведения. Они используются для обеспечения объектов условно-разрешенных, основных режимов.
2. Гаражи и автостоянки. В перечень включаются, в том числе, открытые, многоэтажные и подземные сооружения.

Размещение объектов, для которых предусматриваются вспомогательные виды допустимого использования, разрешено при условии соблюдения требований, установленных в технических регламентах. В пределах зон с особым режимом действуют предписания, определенные в действующем законодательстве.

Заключение

Правила, регламентирующие землепользование и застройку в муниципальном образовании, - довольно объемный документ. В нем присутствуют различные разделы, регламенты, перечни, положения. Как правило, в самой первой части документа приводятся термины и определения, которые будут использоваться в текстах. Стоит сказать, что разработка Правил – довольно трудоемкая работа. Она обязательно проводится специально сформированной комиссией. Если Правила составляются для крупного города, в нее должны входить представители всех его административно-территориальных единиц. Особое внимание при разработке следует уделить публичным слушаниям. Стоит еще раз напомнить, что эта процедура является обязательной и предписана законодательством. Без ее проведения Правила не могут быть согласованы и, соответственно, не приобретут юридической силы. Крайне важно при этом соблюдать установленные законом сроки. Еще одной обязательной процедурой является экспертиза. Заключение, составленное по результатам проверки, как и проект Правил, публикуется в СМИ (как правило, это официальная местная газета) и сети Интернет (на сайте МО). Это необходимо для того, чтобы заинтересованные организации и граждане смогли ознакомиться с документами, выразить свое мнение по их положениям. Если выявляются какие-либо несоответствия законодательству, акты могут быть оспорены в суде. Правила не должны ущемлять интересы пользователей и владельцев участков и объектов, расположенных на них. Возможностью обжалования документа в целом или отдельных его положений обладают также контрольные органы, при выявлении ими нарушений в ходе проверки.