Ст. 606 ГК РФ "Договор аренды". Комментарии и особенности

Арендные отношения регламентируются ГК РФ. В ст. 606, 625 закреплены содержание, особенности исполнения договора в общем случае, а также специфика отдельных соглашений. Рассмотрим подробнее положения 606 статьи Кодекса.

Содержание нормы

Согласно статье 606 ГК РФ, договор аренды (найма имущества) предполагает предоставление собственником (арендодателем) пользователю (арендатору) имущества за определенную плату на время.

Продукция, прибыль, плоды, которые получит наниматель при эксплуатации переданного объекта, принадлежат ему.

Ст. 606 ГК РФ с комментариями

Первый абзац рассматриваемой нормы закрепляет понятие арендного договора. Он считается разновидностью соглашения о предоставлении имущества в пользование.

В действующей редакции ст. 606 ГК РФ имущественный наем и аренда являются синонимами. В норме вполне обоснованно не закреплено предложение дореволюционных правоведов. Согласно ему, аренда предполагает пользование вещью, а наем – не только пользование, но и получение от этого определенных благ.

Следует при этом отметить один нюанс. Понятие "наем" отличается от "имущественного найма" более широким применением. Этим термином обозначаются и прочие виды соглашений, заключаемых при предоставлении имущества в пользование. К примеру, речь может идти о соглашении найма жилья. По традиции советской правовой системы, этот договор не включается в категорию арендных сделок, несмотря на схожую юридическую природу.

Сфера применения

Арендный договор, о котором говорится в ст. 606 ГК РФ, достаточно широко используется в предпринимательской деятельности и других экономических областях. Заключение такого соглашения позволяет субъектам удовлетворять потребности в использовании каких-либо вещей, приобрести которые они не могут. Вместе с тем собственники получают возможность извлечь прибыль из объектов, которыми они временно не пользуются.

Специфика соглашения

Из положений ст. 606 ГК РФ вытекают определенные признаки договора аренды. Во-первых, он является возмездным. В норме содержится прямое указание на это. Соглашение предполагает встречное предоставление. Согласно ст. 606 ГК РФ, одна сторона предоставляет вещь и получает за это плату. Второй участник вещь получает и передает оговоренную сумму владельцу объекта.

Особенности реализации прав и обязанностей

Соглашение, как это вытекает из ст. 606 ГК РФ, является двусторонним. Соответственно, обязанности и права возникают у обоих участников. Из этого следует, что возможность пользоваться имуществом не может передаваться в "чистом виде", поскольку всегда обременяется определенной обязанностью. Уступка права допускается при одновременном переводе долга, т. е. в рамках перенайма. Он же, в свою очередь, допускается только по согласию собственника (на основании 2 пункта 615 статьи ГК).

Взаимный характер соглашения заключается в том, что арендатор во всех случаях несет бремя встречного исполнения обязательств. В этой связи пользователь не должен предоставлять плату, если собственник не передал оговоренную вещь. Дело в том, что при непредоставлении обусловленного сделкой исполнения или при наличии обстоятельств, которые очевидно указывают на то, что обязательства собственник не выполнит в установленные сроки, участник, на которого возложено встречное исполнение, может приостановить свое участие в сделке. Он также вправе вовсе выйти из правоотношений.

Если исполнение, обусловленное соглашением, было произведено не полностью, сторона, несущая бремя встречного предоставления, также может приостановить участие в сделке или отказаться от него в соответствующей части.

Арендное соглашение, как правило, является консенсуальным. Это означает, что обязательственные правоотношения устанавливаются в момент достижения участниками договоренности по существенным условиям сделки. Вместе с тем, соглашение об аренде транспорта признается в ГК реальным. Это значит, что такой договор считается заключенным в момент предоставления оговоренной вещи.

Юридические возможности арендатора

По общим правилам, они включают в себя пользование, владение и ограниченное распоряжение вещью. Рассмотрим коротко эти правомочия.

Владение представляет собой возможность непосредственного, фактического обладания вещью, обеспеченная юридически. Пользование предполагает извлечение полезных свойств, доходов, продукции, плодов из имущества в ходе его эксплуатации. Возможность распоряжаться позволяет субъекту определять юридическую судьбу вещи.

В контексте хозяйственной цели именно пользование признается основным правомочием арендатора. Что касается владения, то его следует считать дополнительной возможностью. Оно выступает как необязательное правомочие, предоставляемое арендатору в случаях, когда эксплуатация имущества невозможна без фактического обладания им. К примеру, эксплуатацию ЛЭП вполне можно осуществлять без владения ими.

Получение благ

Объем права пользования зависит от назначения имущества. В качестве одной из составляющих этого правомочия выступает извлечение доходов, продукции, плодов из вещи. Под прибылью следует понимать стоимостный показатель приращения имущества при его использовании. Как правило, она выражается в деньгах.

Продукцией считается результат приложения труда к имуществу. Под плодами понимают то, что может отделиться от вещи естественным способом.

По общему правилу, все блага, полученные субъектом от пользования вещью, переходят в его собственность. Какие-либо исключения по этому поводу отсутствуют в ст. 606 ГК РФ. Судебная практика, однако, признает возможность изменения этого правила самими участниками сделки. Разумеется, соответствующее положение должно быть отражено в тексте договора.

В соглашении может присутствовать не только указание на то, что часть полученных благ должны быть переданы арендодателю, но и на то, что она переходит к нему в собственность в момент получения. Это условие обосновано ссылкой на 223 статью Кодекса, носящей диспозитивный характер, следовательно, допускающей другую договоренность сторон.

Природа прав пользователя

Вопрос ее определения в настоящее время считается дискуссионным.

Можно предположить, что после передачи имущества арендатор становится обладателем вещного права. Оно определяется как возможность использовать индивидуально-определенную вещь в своих интересах независимо от сторонних субъектов.

Если говорить об аренде, эксплуатация имущества, как, собственно, и владение осуществляется независимо от других лиц, в число которых входит и собственник, и без их участия и помощи. Эти субъекты несут обязанность только в несовершении действий, создающих препятствия арендатору в пользовании имуществом.

Существует и противоположная позиция. При ее обосновании в качестве доводов называют срочность аренды и возможность произвольно ограничить объем прав. Однако мнение о том, что правомочие, вытекающее из соглашения, передается арендатору на время, исключает вещно-правовой характер, вряд ли можно считать верным. Бессрочность нельзя рассматривать в качестве признака имущественного права, поскольку она свойственна не всем его видам.

Арендное соглашение предполагает возникновение двух параллельно существующих, самостоятельных правоотношений, в которых участвует арендатор: обязательственного и вещного.