Кредит под залог недвижимости - это... Определение, виды кредитов, этапы оформления, советы экспертов

Кредит под залог недвижимости - это такой тип финансового соглашения, при котором в качестве залогового обеспечения выступает квартира или дом. По сути, это и есть ипотека. Граждане России, пытаясь решить жилищный вопрос, предлагают банку в качестве залогового обеспечения уже имеющуюся недвижимость. Всегда ли кредит под залог недвижимости - это ипотека? Нет, не всегда. И сейчас мы узнаем, когда данный тип финансовых взаимоотношений имеет право на существование.

Что такое кредит и какие его разновидности существуют?

В зависимости от запрашиваемой суммы, срока кредитования и алгоритма его получения, существует несколько разновидностей кредитов:

• Экпресс-кредитование (заем в данном случае можно получить не выходя из собственного дома).
• Кредит на неотложные нужды (по сути, это обычный потребительский кредит, оформление которого не займет много времени и сил).
• Кредит на образование или оплату медицинских услуг (как правило, образовательные и медицинские учреждения берут на себя бумажные формальности, касающиеся получения кредита).
• Кредит на отдых (похожий на предыдущий).
• Кредит под залог (такой заем нужен, когда речь идет о солидной сумме займа).
• Кредитные карты.

Сегодня мы говорим о кредите под залог недвижимости. Это заем, который выдается финансовой организацией, обеспеченный каким-либо имуществом потенциального заемщика.

Залоговое обеспечение

В некоторых ситуациях банк вправе потребовать залоговое обеспечение. Когда это происходит? В первую очередь это касается больших займов (на покупку недвижимости, автомобиля или открытие собственного бизнеса). Размер запрашиваемого кредита может быть и не таким большим, но финансовая организация все равно требует залог - это возможно, если у потенциального заявителя не полный комплект документов или отсутствует постоянный источник дохода.

Залоговое обеспечение - это так называемая подушка безопасности для банка. В том случае, если заемщик по каким-либо причинам не сможет вернуть деньги, кредитор просто продаст недвижимость, чем компенсирует свои потери. Понятно, что залог должен обладать ликвидностью, так как банк не собирается долго искать потенциального покупателя. Именно поэтому кредит под залог недвижимости - это ответственное решение как для заемщика, так и для кредитора. В качестве обеспечения могут выступать как объекты недвижимости, так и другие ценности (банковские вклады, катера, яхты, автомобили и т. д.).

Что дает кредит под залог недвижимости?

Без справок о доходах и поручителей можно получить заем, имея в собственности объект недвижимости или любую другую ценность. Помимо солидной суммы, потенциальный заемщик вправе рассчитывать на более низкие проценты по кредиту и лояльное отношение со стороны кредитного отдела. Кредит под залог недвижимости без поручителей оформляется как ипотека. Брать во внимание данный тип кредитования стоит тогда, когда нужна большая сумма - от 500 тысяч рублей.

Этой возможностью также пользуются индивидуальные предприниматели, которые планируют открыть собственный бизнес или расширить производство. Как правило, целевые кредиты получить гораздо сложнее, поэтому проще предоставить банку залоговое обеспечение, чтобы получить необходимые средства.

Как оформить кредит под залог?

Как правило, подобные соглашения оформляются по традиционным схемам. Прежде всего необходимо найти банк, который может выдать кредит под залог недвижимости. Получить его можно, предоставив пакет необходимых документов. Обратите внимание на то, что необходимо подготовить и соответствующие бумаги, касающиеся квадратных метров.

Подавая заявку на получение кредита, потенциальный заемщик должен указать, что может предоставить залоговое обеспечение. После этого клиент, если соответствует всем требованиям банка, должен пройти андеррайтинг - процедуру проверки. На этом этапе банк получает информацию о состоянии кредитной истории заемщика, проверяет его источник официального дохода, а также узнает, есть ли в его собственности недвижимость и не находится ли она под арестом. Казалось бы, получить кредит под залог недвижимости без справок гораздо легче. Но это не так. Есть несколько нюансов, которые необходимо учитывать.

Что нужно знать об ипотечном кредитовании?

В первую очередь стоит отметить следующее: любой объект недвижимости нуждается в оценке. Это значит, что заемщик должен произвести оценку залогового имущества у независимого оценщика. После этого застраховать от ущерба или порчи. Это позволит банку получить уверенность в ценности залогового обеспечения. Тут нужно понимать, что все сопутствующие расходы лягут на плечи заявителя.

Процедура оформления кредита под залог недвижимости в банке требует гораздо больше времени, нежели получение типичного потребительского займа. Это обусловлено тем, что финансовая организация должна удостовериться в надежности своего клиента. Больше проверок - больше времени.

И еще один нюанс. Стоимость залога должна превышать размер кредита как минимум на 20 %. При этом чем больше цена, тем больше вероятность того, что банк одобрит заявку.

Как происходит оценка недвижимости?

Именно этот момент отнимает достаточно много времени, и все расходы по этому пункту ложатся на плечи потенциального заемщика. Вариантов оценки недвижимого имущества может быть несколько. Предположить реальную стоимость объекта могут непосредственно сами сотрудники кредитного отдела. Не самый лучший вариант, поскольку они, как никто другой, заинтересованы в низкой стоимости квадратных метров. Но здесь есть и положительный момент - скорее всего, физическому лицу не придется платить за услуги оценивающей комиссии.

Есть и другой вариант - когда оценку будет производить аккредитованная банком компания. В этом случае появляются дополнительные расходы, но стоимость объекта будет предположена вполне реальная, что хорошо скажется на получении кредита. В любом случае при получении кредита под залог недвижимости без доходов и поручителей нужно заранее подумать о том, каким образом будет произведена оценка квадратных метров.

Что еще нужно знать о недвижимости, которая будет выступать в качестве залогового обеспечения? Многие российские банки требуют, чтобы на момент подписания кредитного соглашения в квартире или доме никто не был прописан. Мол, так не возникнет проблем с реализацией имущества в случае его дальнейшей продажи. По сути, требования эти необоснованные. Поскольку, в соответствии с законодательством, финансовая организация, то есть кредитор, может выписать и выселить всех проживающих на данной территории.

Отличительные особенности кредита под залог недвижимости

Разумеется, что основная отличительная особенность данного типа кредитования - это наличие залогового обеспечения и связанных с этим тонкостей оформления. В свою очередь, именно этот момент не позволяет взять кредит под залог недвижимости так же быстро, как экспресс-заем, например. Как правило, вся процедура занимает около 30 дней, учитывая все проверки и оценочные мероприятия.

Кредит под залог недвижимости - достаточно рискованный тип финансовой сделки. В первую очередь для заемщика. В случае образования просрочки банк вправе забрать недвижимость независимо от того, сколько уже было выплачено средств.

Несмотря на такие большие риски и сложность оформления, кредит под залог недвижимости зачастую является единственно верным и действенным способом получить необходимую сумму.

Можно ли оформить кредит под залог коммерческой недвижимости?

К сожалению, чаще всего нет. Причин тому две. Во-первых, коммерческая недвижимость практически никогда не является собственностью физического лица. Юридического - да, но это уже совсем другой тип кредитования.

А во-вторых, коль у физического лица есть в собственности коммерческая недвижимость, то можно утверждать, что гражданин РФ является индивидуальным предпринимателем. А это значит, что кредит ему нужен для осуществления своей профессиональной деятельности. В таком случае банк должен рассматривать заявку на получение не потребительского кредита, а бизнес-займа. А это опять-таки совершенно другой тип банковской договоренности.

Классификация ипотечного кредита

Кредит под залог недвижимости без подтверждения дохода имеет две разновидности. Первая из них - целевой кредит. Его определение вполне понятно - ссуда для реализации конкретных планов. Потенциальный заемщик может взять целевой кредит под залог недвижимости для покупки автомобиля, строительства дома или открытия собственного бизнеса. Как правило, целевой кредит отличается привлекательными процентными ставками и более удобными условиями использования. Единственный минус - оформляя целевой кредит на покупку автомобиля, например, заявитель не имеет права потратить средства на что-нибудь другое.

Есть и нецелевой кредит, который также можно оформить под залог недвижимости. Здесь клиент может столкнуться с более высокими процентами за пользование банковскими средствами. Но вместе с тем данный тип кредитования позволяет тратить заем по собственному усмотрению.

Документы, необходимые для оформления займа

Как уже было сказано, при получении кредита под залог недвижимости банки не обращают внимания на финансовую репутацию заемщика. Но это не значит, что получить деньги сможет каждый, у кого в собственности есть квадратные метры. Подав заявку, необходимо заняться сбором соответствующих документов:

• Паспорт гражданина РФ.
• Документ, подтверждающий платежеспособность заявителя.
• Документы, которые свидетельствуют о наличии недвижимости в собственности заявителя.
• Идентификационный номер.
• Владельцы недвижимости, состоящие в браке, также должны предоставить свидетельство о браке, ИНН супруга или супруги, а также копию паспорта.
• Индивидуальные предприниматели предоставляют свидетельство о регистрации и декларацию о доходах.

Данный перечень документов может меняться в зависимости от каждого конкретного случая и непосредственно требований финансовой организации.

Что может выступать в качестве залога?

Как уже было сказано, в качестве залогового обеспечения может выступать любое имущество, представляющее собой определенную ценность. Личный транспорт, банковские счета, драгоценные металлы, ценные бумаги и, конечно же, недвижимость. О последней и поговорим.

Отправляя заявку на получение кредита под залог имеющейся недвижимости, потенциальный заявитель должен понимать, что хозпостройка не может выступать в качестве обеспечения. В свою очередь, квартира, загородный дом, офис, гараж, складские помещения так или иначе могут выступать в качестве залогового обеспечения. Договор о залоге данной категории имущества подлежит обязательной регистрации.

Стоит напомнить, что многие российские банки практикуют выдачу кредита на покупку жилья непосредственно под залог приобретаемых квадратных метров. Проценты, правда, высоки. Но зачастую именно этот способ является единственно возможным для тех, кто еще не стал счастливым обладателем собственной квартиры.

Какая недвижимость может выступать в качестве обеспечения?

Да практически любая. Коттеджи, таунхаусы, апартаменты, готовые к проживанию квартиры и частные дома. Главное, чтобы на любую из них было оформлено право собственности. По сути, требования к залоговым объектам недвижимости практически те же, что и к приобретаемым квадратным метрам. Закон, регулирующий данные правоотношения, один, поэтому и условия идентичны.

Есть один нюанс, на который стоит обратить пристальное внимание. Коттеджи и таунхаусы, находящиеся в собственности потенциального заемщика, могут быть использованы в качестве залога только совместно с земельным участком, на котором они расположены. Что же в этом плохого? Плохого-то здесь нет ничего практически, если не учесть тот факт, что непосредственно земельный участок может находиться в аренде. В этом случае предоставить банку залог не получится.

Исходя из всего вышеизложенного, можно сделать вывод - получить кредит под залог недвижимости без подтверждения доходов и даже с плохой кредитной историей возможно. Главное, чтобы объект недвижимости соответствовал требованиям потенциального кредитора.