Ипотека в Германии: выбор недвижимости, условия получения ипотеки, необходимые документы, заключение договора в банке, ипотечная ставка, сроки рассмотрения и правила погашения

Многие люди задумываются о приобретении жилья заграницей. Кто-то может подумать, что это нереально, ибо за рубежом на квартиры и дома слишком высокие, по нашим меркам, цены. Это заблуждение! Взять, к примеру, ипотеку в Германии. В этой стране одна из самых низких во всей Европе процентных ставок.

Поскольку тема интересная, следует рассмотреть ее более подробно, а также в деталях изучить процесс оформления жилищного кредита.

О рынке недвижимости

Перед тем как рассказывать об ипотеке в Германии, необходимо оговориться, что спрос на жилье в этой стране превышает предложение. Очень сложно найти новостройки в законченных объектах. А вот предложений купить квартиру в зданиях, которые лишь начинают строить, очень много.

Что касательно цен? Есть как высокие, так и низкие. Одно можно заявить точно: растут цены по направлению с востока на запад. Самое дорогое жилье в столице Баварии - Мюнхене. Там 1 м² стоит от 4000 евро. В Берлине намного дешевле - 2500 евро.

В любом случае, даже если человек хочет себе однокомнатную квартиру или студию, потребуется солидная сумма порядка 150-200 тысяч евро. К счастью, немецкие банки предлагают ипотечный кредит как своим гражданам, так и резидентам других стран. Можно взять как всю сумму для приобретения, так и несколько траншей, если планируется купить недостроенное жилье.

А теперь самое главное. Какая в Германии ставка по ипотеке? Для немцев она составляет от 0,8 до 2%. А для иностранцев варьируется от 3 до 5%.

Покупка жилья для сдачи в аренду

Многие люди оформляют ипотеку именно с этой целью. Можно понять, почему. Купив квартиру в Мюнхене или Берлине, человек может рассчитывать на доходность примерно 4% в год. Сдаваемое в аренду жилье в Вуппертале принесет 8%, в Гельзенкирхене – почти 10%. Высокая доходность может быть в Дортмунде, Дуйсбурге, Эссене.

Стоит привести пример. Допустим, человек купил дом на 8 квартир в Дортмунде, отдав за него 620 000 у.е. Одна квартира будет приносить ему примерно 6 500 евро в год. А все вместе – порядка 52 000 у.е. Таким образом, рентабельность составит 8%. То есть ипотека не только окупится, но и принесет прибыль.

Особенности условий

Если хочется взять квартиру в Германии в ипотеку, то лучше присмотреть варианты, стоящие дороже 100 000 евро. По нынешнему курсу это чуть больше 8 000 000 рублей. За эти деньги человек получит не коробку, а просторное жилье с отделкой.

Почему лучше смотреть дорогие варианты? Потому что банки охотнее идут навстречу таким иностранным клиентам.

Если говорить об условиях, то они имеют особенности индивидуально для каждого человека. При составлении договора учитывается множество факторов, среди которых:

• Размер первоначального взноса.
• Платежеспособность.
• Кредитная история.
• Местоположение недвижимости и ее состояние.

Первую ипотеку сложнее получить, чем вторую или третью, которые брать планируют далеко не все. При оформлении дебютного жилищного кредита может понадобиться внести 40-50% от общей стоимости недвижимости.

Это является как плюсом, так и минусом. С одной стороны, долгов будет меньше, а следовательно, выплатить их удастся быстрее. Но с другой – не каждый может накопить и отдать сразу 4-5 миллионов рублей.

Но многие банки соглашаются увеличить сумму, при этом снижая процентную ставку. Кстати, если потом гражданин решит оформить вторую ипотеку, то ему, при отсутствии проблем с первой, даже не понадобится делать взнос. Или он составит не более 20% от стоимости жилья.

Требования к клиенту

Если у вас в планах оформить ипотеку в Германии, нужно знать, что для этого потребуется. К клиентам предъявляются такие требования:

• Необходимо иметь открытый в банке Германии счет как минимум 2 года. Важно чтобы он не был пустым. На него должны регулярно поступать средства.
• Возраст должен составлять от 21 до 65 лет.
• Надо иметь подтверждение доходов на территории Германии. Наемным работникам нужно предъявить выписку за последние 6 месяцев, а предпринимателям – за 2 года. Но имеется в виду не только работа. Источником дохода является и деятельность арендодателя.
• Нужно предоставить подтверждение наличия или отсутствия кредитов или алиментов. Согласно немецким законам, человек не должен тратить на погашение ипотеки более 35% месячного дохода.

Необходимые документы

Чтобы подать заявку на получение ипотеки в Германии, надо прийти в банк с пакетом документов, в который входит:

• Оригинал паспорта и его копия.
• Анкета с личными данными.
• Заграничный паспорт и его копия.
• Подтверждение дохода: для физического лица – справка НДФЛ. Для предпринимателя – отчетность его компании.
• Документы на недвижимость, которую клиент хочет купить: описание объекта, его фотографии, жилищный устав и выписка из поземельной книги (она должна быть сделана максимум 6 недель назад).
• Результаты оценки стоимости жилья.
• Договор аренды нужен в том случае, если жилье сдается.
• Подтверждение наличие суммы, необходимой для первоначального взноса.

Обязательно перевести все документы на немецкий язык и заверить их у нотариуса.

Что представляет собой анкета?

По сути, это аналог бланка, который обычно заполняют в российских банках. Анкета с личными данными заявителя является документом, содержащим краткую информацию о человеке, планирующем взять заем.

В ней должны быть сведения о его имуществе, ежемесячном доходе и расходах, к которым относятся другие кредиты, арендная плата, алименты, коммунальные услуги и страховка. Чем меньше у клиента финансовых проблем, чем чище кредитная история, тем выше вероятность, что ему одобрят ипотеку в Германии.

О ставках и платежах

В последнее время немецкие банки выдают кредиты с фиксированной ставкой. Это удобно, так как она до конца периода займа останется неизменной – на нее никак не повлияет курс валюты.

Погашают ипотеку в Германии аннуитетными ежемесячными платежами: каждые 30 дней клиент должен вносить на счет одну и ту же сумму. В нее включены как проценты по ипотеке в Германии, так и сумма основного кредита.

Говорят, что реально в индивидуальном порядке договориться о возможности досрочно погасить заем. Но для банка это не совсем удобно, а потому ставка будет выше.

А если возможность досрочного погашения не была предусмотрена, то человеку придется еще и штраф заплатить. Нужно сразу думать об этом и брать кредит с возможность погасить основной долг ускоренно. Удобное решение: за 1 год можно погасить примерно 10% от займа.

Пример

Итак, допустим, человек решил взять ипотеку в Германии, чтобы купить в центре Мюнхена студию, площадью 39 м² с евроремонтом. Ее стоимость – 290 000 евро. Это примерно 23 000 000 рублей.

Первоначальный взнос составит 9 200 000 рублей. Разумеется, человеку понадобится 13 800 000 взаймы, что составляет 171 735 евро. Такую сумму немецкий банк предоставит, потому что их минимум – 50 000 у. е.

Ипотеку в Германии можно оформить на срок от 5 до 40 лет. Но, как правило, все берут на 10. Допустим, для клиента установят процентную ставку 4%. Вот, что получается в таком случае в рублях:

• Ежемесячный взнос: 46 016.
• Сумма процентов за один год: 552 000.
• Все выплаты по окончании кредитного периода: 19 322 000.
• Переплата за все 10 лет: 5 520 000.

Важно оговориться, что до того момента, пока человек не выплатит долги по процентной ставке ипотеки в Германии, жилье будет являться собственностью банка.

Издержки

Об их существовании тоже надо помнить. Рассказывая о процентных ставках ипотеки в Германии, необходимо поведать и про издержки. Дополнительных расходов при приобретении жилья много, среди них:

• Налог на недвижимость. Ставка варьируется в зависимости от расположения жилья. Обычно она составляет от 3,5% до 6%.
• Оплата услуги переоформления жилья на нового собственника. Это составит 0,5-1% от общей суммы сделки.
• Гонорар для нотариуса (1,5-3%).
• Комиссия посредникам (3-6%). Без маклеров и риэлторов сделки в Германии не заключаются. Особенно с иностранцами. К тому же, они делают основную работу и существенно облегчают жизнь клиенту.
• Оплата услуги включения нового собственника в кадастр (0,5%).
• Комиссия, взымаемая за оформление ипотеки в Германии для россиян и прочих иностранцев (1%).
• Оплата оценки объекта, который будет внесен в качестве залога (около 1 500 у. е.).
• Аудит недвижимости (0,5-1,5%).
• Оформление справок и выписок, ведение банковского счета (до 150 у. е. ежегодно).

В общей сложности, если человек планирует купить жилье за 100 000 у. е., то у него должно иметься дополнительно 10-15 тысяч евро на дополнительные расходы. Возможно, издержек получится на меньшую сумму, но лучше перестраховаться.

С чего начать?

Выше было много сказано о требованиях, условиях, и о том, какие на ипотеку в Германии процентные ставки распространяются. Необходимо также поговорить о первом шаге.

Не надо ограничиваться двумя-тремя банками. Настоятельно рекомендуется посетить 10-15 организаций ради будущей экономии. Чем больше банковских предложений изучит человек, тем выше вероятность найти самый выгодный вариант.

К тому же, общаясь с представителями других учреждений, клиент может оговориться, что в предыдущем месте ему предложили ставку пониже. Во многих банках, не желая терять потенциального заемщика, начинают заинтересовывать дополнительными бонусами.

Также надо знать, что наименьшую ставку предлагают в том случае, если жилье соответствует таким требованиями:

• Его гарантия составляет 100 лет.
• Оно находится в месте с хорошей экологией, логистикой, а также недалеко от центра.
• Его можно сдавать в аренду.

Как искать недвижимость? Для этого существуют риэлторские фирмы, специализированные онлайн-ресурсы, а также маклеры и частные объявления.

Как открыть счет?

Уже ранее отмечалось, что оплату за недвижимость можно внести только через банк. И тут надо уточнить один нюанс. Дело в том, что через российский «Сбербанк» это тоже можно сделать! Для того и существует безналичный расчет.

Но в немецком банке счет все равно открыть придется. Разумеется, нужно лично присутствовать для этого. Так называемая «почтовая легитимация» доступна лишь для граждан Германии.

Из документов потребуются оригиналы и копии паспортов (гражданского и заграничного), заполненные формуляры и прописка. Некоторые банки просят предъявить справку-рекомендацию. В Германии предпочитают иметь дело лишь с чистыми капиталами.

Счет будет открыт в евро, после этого заключают договор. Деньги можно внести в тот же день.

Заключение договора

Данный нюанс также стоит рассмотреть, рассказывая о том, какая ипотека в Германии. Когда клиент и банк согласовывают все условия, приходит момент заключения договора, который является основанием для выдачи кредита в дальнейшем.

Правовая основа в данном случае – это Гражданский кодекс ФРГ, а также закон об ипотечных банках (параграфы 601-610 и 14-16, 19 соответственно).

В договоре присутствуют следующие сведения:

• Размер предоставляемого займа: сумма + проценты + издержки.
• Условия ипотеки.
• Информация о необходимых выплатах (их размеры, дата начала погашения кредита, расчет долей процентов и т. д.).
• Способы выплаты долга.
• Информация о заемщике.
• Условия, при которых договор может быть прекращен.

В целом нет ничего сложного. Да, оформление ипотеки в Германии является немного более сложным и трудоемким процессом, но это и понятно, ведь недвижимость приобретает иностранец. Но в остальном – все так же, как и в России.

Грамотно выбрав банк и жилье, можно даже существенно сэкономить. Ведь Германия входит в ТОП-3 европейских стран, предоставляющих самые низкие ипотечные ставки. И те 3-5% действительно малы в сравнении с 10-12%, предлагаемыми в России.

Сроки

Сколько ипотека в Германии оформляется? Обычно на это уходит 1 месяц, но иногда требуется и больше времени.

На первом этапе готовятся документы, а это отнимает около двух недель. Параллельно рекомендуется ознакомиться с рынком предложений. Затем – посетить банки, подать заявки. На это уходит 2-4 дня или больше.

Сколько времени ожидать решения о выдаче жилищного кредита? Максимум до четырех недель после собеседования с банковским сотрудником. Когда человек получит одобрение, ему останется лишь выбрать самое выгодное предложение, открыть счет и внести депозит. После этого можно приобретать недвижимость.